שותפים במקרקעין שמבקשים להיפרד חוששים לא פעם מחיובי מס של עשרות ואף מאות אלפי שקלים (שבח, רכישה והיטל השבחה). אלא שהחוק מאפשר, בתנאים מסוימים, לפרק את השיתוף ללא תשלום מס.
במהלך שנותיי כעורך דין בתחום הנדל"ן, נתקלתי לא פעם באחים שירשו מגרש מהוריהם, חברים שרכשו יחד נכס להשקעה או שותפים עסקיים שהחליטו להיפרד. כולם פנו אליי עם שאלה דומה: כיצד מפרקים את השיתוף בנכס בלי שחלק משמעותי משוויו יגיע לרשויות המס?
החשש מובן. כאשר שוויו של נכס מגיע למיליוני שקלים, גם חיוב מס בשיעור נמוך יחסית עלול להגיע לסכומים משמעותיים. אלא שבניגוד למה שרבים סבורים, פירוק שיתוף במקרקעין אינו מחייב בהכרח תשלום מס.
מתי פירוק שיתוף פטור ממס שבח?
תחילה חשוב להבחין בין הדרכים השונות לפירוק שיתוף. לפי חוק המקרקעין, כאשר ניתן לחלק את הנכס פיזית, דרך המלך היא חלוקה בעין. כך, למשל, שני שותפים המחזיקים במגרש שניתן לפצלו לשתי חלקות נפרדות יכולים לקבל כל אחד חלקה בבעלותו הבלעדית. לעומת זאת, כאשר החלוקה אינה אפשרית, או שהיא עלולה לגרום הפסד ניכר לשותפים, ניתן לפרק את השיתוף באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה.
מבחינת דיני המס מדובר בהבדל מהותי. כאשר נכס נמכר לצד שלישי, מדובר ככלל בעסקת מכר רגילה, וכל אחד מהשותפים עשוי להיות חייב במס שבח בגין חלקו בנכס. לעומת זאת, סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי חלוקת מקרקעין בין כל הבעלים המשותפים, ללא תשלום סכום הפרש בכסף או בשווה כסף, פטורה ממס שבח.
נניח ששני חברים מחזיקים במשותף במגרש ששוויו ארבעה מיליון שקלים, וכל אחד מהם זכאי למחצית מהזכויות. אם ניתן לחלק את המגרש לשתי חלקות נפרדות, שכל אחת מהן שווה שני מיליון שקלים, וכל שותף מקבל חלקה אחת, החלוקה תהיה ככלל פטורה ממס שבח.
עם זאת, כאשר אחד השותפים מקבל חלק ששווה יותר מחלקו המקורי בנכס ומשלם לשותף האחר כדי לפצותו על ההפרש (תשלום איזון), הפטור אינו חל על מכירת הזכות שבגינה שולם אותו סכום. לכן, גם כאשר רוב החלוקה פטורה, חלק ממנה עשוי להיות חייב במס.
יצוין כי הפטור ממס שבח במסגרת פירוק השיתוף אינו מבטל בהכרח את החבות במס בעתיד. אם אחד השותפים ימכור בהמשך את החלק שקיבל, הוא עשוי להתחייב במס שבח שיחושב גם בהתחשב בתקופה שבה החזיק בזכויות לפני החלוקה.
בנוסף, יש להבחין בין נכס הרשום על שמות השותפים לבין נכס הרשום על שם חברה. במקרה הראשון, השותפים הם בעלי הזכויות במקרקעין, והחלוקה ביניהם, כאמור, תהיה ככלל פטורה ממס שבח לפי סעיף 67. לעומת זאת, כאשר הנכס נמצא בבעלות חברה, בעלי המניות אינם נחשבים לבעלים הישירים של המקרקעין, ולכן פירוק השותפות העסקית אינו מזכה אותם אוטומטית בפטור.
מה קורה כאשר השותפים הם יורשים?
כאשר מדובר בנכסים שהתקבלו בירושה, סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי חלוקה ראשונה של נכסי עיזבון בין יורשים אינה נחשבת ל"מכירה", ובלבד שלא ניתנה במסגרתה תמורה שמקורה מחוץ לעיזבון.
ניקח לדוגמה שני אחים שירשו מהוריהם שתי דירות. במקום להחזיק בכל אחת מהדירות בחלקים שווים, הם מחליטים שכל אחד יקבל דירה אחת. אם מדובר בחלוקה הראשונה של העיזבון ולא שולמו כספים חיצוניים, החלוקה תתבצע ללא חיוב במס שבח.
בנוסף, החוק מאפשר גם לחלק את נכסי העיזבון בצורה שאינה שווה בדיוק בין היורשים וללא חיוב במס. למשל, אם העיזבון כולל דירה וכספים, ניתן להסכים שאחד האחים יקבל את הדירה והשני את הכספים, בלי שהדבר ייחשב בהכרח לעסקת מכר החייבת במס. לעומת זאת, אם אחד האחים משלם לשני מכספו הפרטי כדי לקבל את חלקו בדירה, החלק שבגינו שולמה התמורה ייחשב למכירה לצורכי מס.
האם הפטור ממס שבח כולל גם מס רכישה?
במקרים רבים כן. כאשר חלוקת המקרקעין פטורה ממס שבח לפי סעיף 67, תקנה 27 לתקנות מס רכישה מעניקה פטור גם ממס רכישה. כך למשל, במקרה של שני החברים שחילקו ביניהם את המגרש, אם החלוקה עומדת בתנאי הפטור ממס שבח, הם יוכלו ליהנות גם מפטור ממס רכישה.
לעומת זאת, אם אחד השותפים רוכש בכסף את חלקו של האחר, הוא עשוי להתחייב במס רכישה על הזכויות שרכש.
הקלה נוספת נקבעה בתקנה 23 לתקנות מס רכישה. כאשר שותפים מחלקים ביניהם חלקת קרקע באופן שאחד מהם מקבל זכויות בשווי גבוה יותר מחלקו המקורי, הוא יחויב במס רכישה רק על שווי הזכויות העודפות שקיבל, ולא על מלוא שווי הקרקע שהועברה לבעלותו.
מתי פירוק שיתוף מחייב בתשלום היטל השבחה?
גם כאשר פירוק השיתוף פטור ממס שבח וממס רכישה, עשוי להתעורר חיוב נוסף: היטל השבחה. מדובר בתשלום לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעקבות עליית שווי המקרקעין בשל אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
נניח שבבעלות שני שותפים מגרש, ובמהלך השנים אושרה תוכנית המאפשרת לבנות עליו בניין גדול יותר מכפי שהיה מותר בעבר. ככלל, שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית מעליית שווי המקרקעין בעקבות השינוי התכנוני. על כן, אם התוכנית העלתה את שווי המגרש במיליון שקלים אז היטל ההשבחה עשוי להגיע ל-500 אלף שקלים.
החיוב נוצר בעקבות ההשבחה התכנונית, אך התשלום נדחה בדרך כלל עד למימוש הזכויות. מימוש זכויות עשוי להתרחש בעת מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה ולעיתים אף במסגרת פירוק שיתוף.
ככלל, מי שחייב בהיטל השבחה הוא בעל הנכס במועד שבו אושרה התוכנית שהעלתה את שוויו. כאשר מדובר בנכס משותף, יש להסדיר בהסכם הפירוק מי מהשותפים יישא בתשלום היטל ההשבחה ובאיזה שיעור. אפשר, למשל, להסכים שכל שותף יישא בחלק מההיטל בהתאם לזכויותיו בנכס לפני החלוקה, או להביא את החיוב הצפוי בחשבון בעת קביעת שווי החלקים. עם זאת, הסכמה כזו אינה מחייבת בהכרח את הוועדה המקומית.
יצוין כי לא בכל מקרה של פירוק שיתוף צריך לשלם היטל השבחה. ראשית, אם לא אושרה תוכנית או לא התרחש שינוי תכנוני אחר שהעלה את שווי הנכס, עצם פירוק השיתוף לא ייצור חיוב. שנית, גם אם קיימת חבות בהיטל השבחה, לא בהכרח צריך לשלם אותו במועד הפירוק. השאלה היא אם במסגרת הפירוק מתבצעת העברת זכויות שנחשבת למימוש לפי החוק. אם כן, השותפים יידרשו לשלם את ההיטל. אם לא, התשלום עשוי להידחות למועד מאוחר יותר, למשל למכירת הנכס.
דוגמה טובה ניתן למצוא בפסק דין שניתן בפברואר 2026 (ת"א 22187-01-24). באותו מקרה, אח ואחות, ילדיו של הצייר מנשה קדישמן, קיבלו מאביהם, עוד בחייו, שלוש דירות בתל אביב, שנרשמו בבעלותם המשותפת. בשנת 2017 הם החליטו לפרק את השיתוף בשתיים מהדירות, כך שכל אחד מהם יקבל דירה אחת בבעלותו הבלעדית.
עיריית תל אביב דרשה מהם לשלם היטל השבחה. האחים התנגדו בטענה שמאחר שלא הועבר ביניהם כסף, אין לראות בפירוק השיתוף מימוש זכויות המחייב בתשלום ההיטל. בית המשפט דחה את טענתם. נקבע כי אף שלא הועבר כסף, כל אחד מהאחים קיבל תמורה ממשית: זכויות בדירה אחת בתמורה לוויתור על זכויותיו בדירה האחרת. לפיכך, לא מדובר במתנה ללא תמורה, אלא בעסקת חליפין המהווה מימוש זכויות לצורך היטל השבחה.
בהמשך לכך, חויבו האחים לשלם לעירייה 130,096 שקלים ובנוסף הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.
מה חשוב לבדוק לפני שמפרקים את השיתוף?
מניסיוני, הטעות הגדולה ביותר היא להתחיל בתכנון חלוקת הנכס ורק לאחר מכן לבדוק את השלכות המס.
לפני חתימה על הסכם פירוק שיתוף, כדאי לבדוק אם הנכס ניתן לחלוקה בעין, מה שווי הזכויות שכל צד יקבל, האם נדרשים תשלומי איזון, אילו פטורים קיימים והאם צפוי חיוב בהיטל השבחה.
בנוסף, גם כאשר פירוק השיתוף פטור ממס שבח וממס רכישה, אין פירוש הדבר שהשותפים פטורים מחובת הדיווח. ככלל, יש לדווח על העסקה בתוך 30 ימים ממועד ביצועה, גם אם לא צפוי חיוב במס. יצוין כי חלוקה ראשונה של נכסי עיזבון בין יורשים אינה נחשבת כלל לעסקת מכר, ולכן ככלל אינה מחייבת דיווח כעסקת מכר (עם זאת, ייתכן שיידרשו מסמכים או אישורים נוספים לצורך רישום הזכויות במקרקעין).
בסופו של דבר, פירוק שיתוף במקרקעין אינו חייב לגרור תשלומי מס גבוהים. לעיתים ניתן לבצע אותו ללא מס כלל, ובמקרים אחרים אפשר לצמצם את החבות באמצעות תכנון נכון. ההבדל עשוי להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, ולכן כדאי לבחון את הדברים לפני שחותמים, ולא אחרי שמגיעה דרישת התשלום.
משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין, עסקאות נדל"ן ופירוק שיתוף במקרקעין. אנו מלווים את לקוחותינו בכל שלבי פירוק השיתוף, החל מבחינת הזכויות והאפשרויות לחלוקת הנכס, דרך בדיקת השלכות המס ועד לגיבוש הסכם שיגן על זכויותיהם וימנע ככל האפשר חיובים מיותרים.
