בני זוג התגוררו בדירה שנרכשה על ידי הורי הבעל במשך שנים רבות. לאחר שההורים מתו טענה האישה כי הדירה הובטחה להם במתנה. בית המשפט המחוזי קבע כי למרות היעדר מסמך בכתב, מדובר באחד מאותם מקרים נדירים שבהם "זעקת ההגינות" מצדיקה להכיר בהתחייבות.
אחת העצות החשובות ביותר בכל עסקת מקרקעין היא שלא להסתפק בהבטחות בעל פה. במיוחד כאשר מדובר בדירה, ההנחה הבסיסית צריכה להיות שאם ההתחייבות אינה מעוגנת כראוי בכתב, עלולה להתעורר בעיה קשה מאוד באכיפתה.
אלא שפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי מראה שגם לכלל הזה יש חריגים. באותו פסק דין (עמ"ש 12210-01-26) קבע בית המשפט כי דירה שהייתה רשומה על שם הורי הבעל שייכת בחלקים שווים לאישה ובעלה. זאת, אף שלא היה כל מסמך שבו התחייבו ההורים המנוחים להעניק להם את הדירה במתנה.
ההבטחה מלפני הנישואין
הרקע העובדתי יוצא דופן. הבעל נולד בשנת 1958 והתעוור בילדותו. בשנת 1987 נסעו הוריו עמו לברזיל, שם יצרו קשר עם מי שלימים הייתה אשתו, אז סטודנטית למשפטים בת 20. היא הסכימה להינשא לו ולעבור עמו לישראל. לטענתה, כבר לפני הנישואין הבטיחו לה הורי הבעל כי ירכשו לבני הזוג דירה.
השנים חלפו, הדירה לא נרכשה, ובשלב מסוים עברו בני הזוג לברזיל. לפי גרסת האישה, הורי הבעל שכנעו אותם לחזור לישראל באמצעות הבטחה כי ירכשו עבורם דירה. ואכן, באוקטובר 2002 רכשו ההורים דירה חדשה בהרצליה. בתחילת שנת 2003, עם שובם מברזיל, בני הזוג עברו להתגורר בה יחד עם שתי בנותיהם.
בני הזוג גרו בדירה במשך כ-17 שנה. בשנת 2020 נפטרה האם (שנים מספר לאחר האב) והורישה את כל רכושה, כולל הדירה, לבתה, אחותו של הבעל. האישה, שבינתיים נפרדה מבעלה, פנתה לבית המשפט לענייני משפחה וביקשה להצהיר כי מחצית מהדירה שייכת לה. בית המשפט לענייני משפחה קיבל את התביעה והאחות, היורשת, ערערה על פסק הדין לבית המשפט המחוזי.
ההתחייבות לא הועלתה על הכתב
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. גם סעיף 5(א) לחוק המתנה קובע כי התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.
אולם במקרה הזה ההבטחה הנטענת להעניק את הדירה מעולם לא הועלתה על הכתב. כמו כן, הזכויות בדירה מעולם לא נרשמו על שם בני הזוג, אלא על שם ההורים. יתרה מכך, בני הזוג אף חתמו בשלב מסוים על הסכם שכירות (למרות שלא שילמו בפועל דמי שכירות).
בהיעדר מסמך בכתב, הנטל להוכיח כי ניתנה התחייבות להעניק את הדירה הוא כבד, ונדרשות לכך "ראיות חיצוניות ברורות" ורמת הוכחה גבוהה.
איך מוכיחים הבטחה שלא נכתבה?
למרות הנטל הכבד, באמצעות ראיות חיצוניות שתמכו בעדותה, הצליחה האישה לשכנע את בית המשפט לענייני משפחה, ולאחר מכן את בית המשפט המחוזי, כי הורי הבעל אכן התחייבו להעניק לבני הזוג דירה.
כך למשל, בית המשפט נתן משקל רב לעובדה כי בני הזוג התגוררו בדירה במשך 17 שנים מבלי לשלם להורים שכר דירה. כמו כן, האישה בחרה את המפרט בדירה, השתתפה בעיצובה ובשיפוצה ונהגה בה כבעלים.
עוד נקבע כי רצף האירועים מחזק את גרסת האישה שלפיה ההבטחה להעניק לבני הזוג דירה חודשה בשנת 2002. כך, בני הזוג עברו לברזיל מתוך כוונה להשתקע שם. באוקטובר 2002, בעודם בברזיל, רכשו ההורים את הדירה, ובתחילת 2003, מיד עם שובם ארצה, עברו בני הזוג להתגורר בה. בית המשפט קבע כי סמיכות הזמנים הזאת תומכת בגרסת האישה שלפיה הסכימה לחזור לישראל לאחר שההורים שבו והבטיחו כי ירכשו עבור בני הזוג דירה.
בית המשפט נתן משקל גם להתנהלות סביב ההסכמים שנחתמו בין בני הזוג. בתחילת הקשר נחתם בברזיל הסכם שלפיו גם רכוש שיתקבל במתנה או בירושה יהיה משותף, ואילו לאחר הגעת האישה לישראל היא חתמה על הסכם ממון אחר, שקבע הפרדה רכושית. בית המשפט ראה גם בהתנהלות זו חיזוק לגרסת האישה שלפיה ההורים התחייבו להעניק לבני הזוג דירה.
לבסוף, אף שהחתימה על הסכם שכירות הייתה לכאורה ראיה משמעותית נגד טענת האישה שהדירה ניתנה במתנה, בית המשפט קיבל את הסבר האישה שלפיו הסכם השכירות נחתם מסיבות הקשורות להטבות שקיבל הבעל בשל נכותו, ולא כביטוי אמיתי לכך שבני הזוג ראו עצמם כשוכרים.
"המטפלת עשתה את שלה, המטפלת יכולה ללכת"
לאחר שבית המשפט השתכנע כי ההתחייבות אכן ניתנה, נותרה השאלה האם ניתן להתגבר על העובדה שלא נערך מסמך בכתב. לצורך כך הסתמך בית המשפט על חריג שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון ומכונה "זעקת ההגינות" (ע"א 986/93).
בהתאם לחריג זה, במקרים נדירים, כאשר צד הסתמך באופן משמעותי על התחייבות שניתנה לו בעל פה, ומנגד הצד האחר מבקש להתנער ממנה בחוסר תום לב קיצוני, רשאי בית המשפט להכיר בהתחייבות גם אם דרישת הכתב לא התקיימה.
במקרה הנוכחי סבר בית המשפט כי הרף הגבוה הזה התקיים: האישה עזבה את ארצה ואת משפחתה, נישאה, עברה להתגורר בישראל, התגיירה והקימה משפחה. לאחר שבני הזוג כבר עברו לברזיל, היא הסכימה לשוב לישראל, בעקבות הבטחה מחודשת כי תירכש עבורם דירה. לאחר מכן הם התגוררו בה במשך שנים ארוכות.
על רקע זה קבע בית המשפט כי הניסיון להתנער מההבטחה לאחר כשלושים שנות נישואין עולה כדי חוסר תום לב קיצוני. השופט שילה אף ניסח זאת בחריפות: "המטפלת עשתה את שלה, המטפלת יכולה ללכת". לדבריו, מדובר במקרה שבו "זעקת ההגינות" בוקעת "במלוא עוצמתה".
בסופו של דבר, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור וחייב את האחות בתשלום הוצאות בסך כולל של 50,000 ש"ח.
למרות פסק הדין, לא כל הבטחה לדירה תיאכף
חשוב להדגיש כי למרות פסק הדין, החריג של "זעקת ההגינות" אינו מחליף הסכם מסודר. להפך, נקודת המוצא נותרה כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, וכך גם התחייבות לתת מתנה בעתיד. רק במקרים "נדירים שבנדירים", ניתן להתגבר על דרישת הכתב.
כך למשל, בפסק דין אחר שניתן ביולי 2026 (תמ"ש 35631-12-20), טען בן כי אביו המנוח העניק לו במתנה שטח שעליו בנה את ביתו, אף שלא נערך מסמך בכתב. הבן התגורר בבית במשך שנים ואף טען כי השקיע מכספו בבנייתו.
למרות זאת, בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי אין די בשימוש ממושך בנכס, בהשקעה בו או בהתנהגות כבעלים כדי להוכיח שהבעלות אכן הועברה אליו. בית המשפט דחה גם את הטענה ל"זעקת ההגינות" וקבע כי לא ניתן, על בסיס "מרקם ראייתי דל וחלש", לסתור את הרישום ולטעון לבעלות בנכס מכוח החריג.
ההבדל בין שני המקרים חשוב. מגורים של שנים בנכס, השקעת כסף ואפילו התנהגות של מי שרואה בעצמו בעלים אינם מספיקים כשלעצמם. מי שמבקש להתגבר על היעדר כתב צריך קודם כול להוכיח, בראיות משכנעות, שהייתה בכלל התחייבות להקנות לו את הנכס.
עדיף להסדיר את הדברים מראש
מניסיוני, דווקא בתוך המשפחה אנשים נוטים לעיתים לוותר על מסמכים מתוך אמון ורצון "לא לערב עורכי דין". אלא שכאשר חולפות שנים, היחסים משתנים, בני משפחה נפטרים או מתפתח סכסוך ירושה חריף, ההבטחה שהייתה ברורה לכולם בזמן אמת עלולה להפוך לשאלה ראייתית מורכבת מאוד.
המסקנה המעשית מפסק הדין היא לכן כמעט הפוכה מהכותרת שלו: אם קיימת כוונה אמיתית להעניק דירה או זכויות בנכס, עדיף להסדיר בצורה מקצועית את ההתחייבות בזמן אמת ובכתב, בצורה ברורה ומסודרת.
משרדנו עוסק בדיני מקרקעין ובסכסוכים הנוגעים לזכויות בנכסים, לרבות מחלוקות בין בני משפחה, יורשים ובעלי זכויות במקרקעין.
