לכל שותף יש זכות חוקית לדרוש את פירוק השיתוף כמעט בכל עת. הבעיה מתעוררת כאשר אחד השותפים עושה שימוש בזכות זו או בהליכי הפירוק כדי להפעיל לחץ פסול, לשבש את המכירה או לפגוע בשווי הנכס.
שלושה אחים ירשו דירה. שניים מבקשים למכור ולחלק את התמורה, ואילו השלישי מתנגד. בתחילה הוא מבקש זמן כדי לבדוק אפשרות לרכוש את חלקם. בהמשך הוא דוחה שוב ושוב ביקורים של רוכשים פוטנציאליים בדירה ומעלה דרישות חדשות בכל פעם שנראה שהושגה התקדמות. בינתיים הדירה עומדת, ההוצאות מצטברות, ורוכשים רציניים עוברים לנכס הבא.
זהו אחד המצבים המתסכלים בפירוק שיתוף במקרקעין: הזכות לסיים את הבעלות המשותפת קיימת, אך הדרך למימושה נעשית ארוכה ויקרה. השאלה היא מה ניתן לעשות כאשר אחד השותפים מכשיל את המכירה.
הזכות לפרק שיתוף אינה זכות לשבש את הפירוק
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת. כלומר, שותף אינו צריך להוכיח סכסוך או להסביר מדוע הוא מעוניין בפירוק. גם התנגדות של יתר הבעלים, כשלעצמה, אינה מטילה וטו על הפירוק (עם זאת, הסכם שיתוף עשוי להגביל את האפשרות לדרוש פירוק, לפחות לתקופת זמן).
אלא שהזכות לדרוש פירוק שיתוף אינה בלתי מוגבלת. סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כי בעלות במקרקעין אינה מצדיקה כשלעצמה פעולה הגורמת נזק או אי נוחות לאחר. לכך מצטרפים עקרונות תום הלב והאיסור על שימוש לרעה בזכויות ובהליכי משפט.
כאשר ניתן לחלק את המקרקעין פיזית, תינתן ככלל עדיפות לחלוקה בעין. לעומת זאת, כשמדובר בדירת מגורים שאינה ניתנת לחלוקה, הפירוק ייעשה בדרך כלל באמצעות מכירת הדירה וחלוקת התמורה בין הבעלים בהתאם לזכויותיהם.
מתי התנגדות לפירוק שיתוף נחשבת לחוסר תום לב?
לא כל התנגדות למכירה במהלך פירוק שיתוף היא התנהלות פסולה. שותף רשאי לחלוק על הערכת השמאי, לדרוש שהנכס ישווק באופן ראוי, להציע לרכוש את חלקם של האחרים או להעלות טענות ענייניות ביחס לאופן המכירה.
הקושי מתעורר כאשר ההתנגדות הופכת לשיטת פעולה שנועדה להתיש את השותפים האחרים ולסכל את מימוש זכויותיהם. שותף עשוי לסרב למסור מסמכים חיוניים, להציב בכל פעם תנאים חדשים למכירה או לנצל את העובדה שהשותפים האחרים זקוקים לכסף בדחיפות, כדי ללחוץ עליהם למכור לו את חלקם במחיר מופחת.
עצם ההתנגדות לפירוק השיתוף אינה מלמדת בהכרח על חוסר תום לב. כדי לבסס טענה כזו יש להצביע על נסיבות ממשיות המלמדות על שימוש פסול בזכות. חוסר תום לב עשוי להתבטא הן בהגשת תביעה לפירוק שיתוף תוך שימוש לרעה בזכות והן בהתנהלות שנועדה לעכב או להכשיל את הפירוק.
כך למשל, בית המשפט דחה טענת חוסר תום לב כלפי מבקש הפירוק שהעלו שותפים אשר ביקשו לעכב את פירוק השיתוף עד לאישור תוכנית להתחדשות עירונית. נקבע כי האפשרות לעליית שווי הנכס בעתיד אינה מצדיקה, כשלעצמה, מניעת פירוק השיתוף, וכי עמידתו של שותף על זכותו לממש את חלקו בנכס אינה מהווה בנסיבות אלה חוסר תום לב (ת"א 28801-04-24).
גם כאשר עומדת לשותף זכות עקרונית לדרוש את פירוק השיתוף, עשויות להתעורר נסיבות חריגות שבהן הגשת התביעה דווקא במועד מסוים, או למטרה פסולה, תיחשב לשימוש לרעה בזכות. לדוגמה, בת"א 29933-06-20, היה מדובר בתביעה לפירוק שיתוף שהוגשה בשלב מתקדם מאוד של הליך תכנוני על ידי שותף מיעוט. בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי הגשת תביעה לפירוק שיתוף דווקא בנקודת זמן זו, שבה יתר השותפים, שחיכו שנים רבות, ניצבים כפסע ממימוש הפוטנציאל הטמון בהשקעה ארוכת הטווח שלהם, עולה כדי חוסר תום לב, שימוש לרעה בזכות, וגרימת נזק ממשי לנתבעים כמשמעו בסעיף 14 לחוק המקרקעין.
לעיתים, ניסיונות ההכשלה אינם מתרחשים בנכס עצמו אלא במסגרת ההליך המשפטי. בקשות לדחיית דיונים, התנגדויות חוזרות למינוי שמאי, השגות בלתי מבוססות על פעולות הכונס או ניסיון לפתוח מחדש מחלוקות שכבר הוכרעו, עלולים לעכב את המכירה במשך חודשים.
תקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי אוסרת שימוש לרעה בהליכי משפט, ובכלל זה פעולות שמטרתן או תוצאתן לשבש את ההליך, להשהותו או להטריד בעל דין. בהמשך לכך, לבית המשפט עומדים כלים להתמודד עם התנהלות כזו, לרבות מתן הוראות שיקדמו את ההליך וחיוב בהוצאות משפט.
כיצד עוקפים סירוב של שותף?
כאשר ברור שהשותפים אינם מסוגלים לנהל את המכירה במשותף, בית המשפט רשאי למנות כונס נכסים.
כונס הנכסים הוא בעל תפקיד הפועל מטעם בית המשפט ובפיקוחו. בהתאם לסמכויות שניתנו לו, הוא יכול, למרות התנגדותו של אחד השותפים, לרכז את המסמכים הדרושים, להזמין הערכת שמאי, לפרסם את הנכס למכירה, לתאם ביקורים עם רוכשים פוטנציאליים ולנהל הליך התמחרות. כמו כן, אם אחד השותפים מסרב לחתום על מסמכים, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה להוראות מתאימות, לרבות הסמכת הכונס לחתום על מסמכים במקומו.
עם זאת, הכונס אינו רשאי לפעול ככל העולה על רוחו. סמכויותיו מוגדרות בהחלטות בית המשפט, ומכירת הנכס כפופה לאישורו.
מה עושים כאשר שותף מנסה להבריח קונים?
אחת הדרכים הבעייתיות להכשיל פירוק שיתוף היא פגיעה מכוונת בהליך המכירה. מעבר להוצאות המשפטיות, רוכשים פוטנציאליים עלולים לאבד עניין, עסקאות עשויות לרדת מהפרק, והסכסוך עלול להימשך חודשים ואף שנים.
במצבים כאלה יש לפעול במהירות, ולא להמתין עד שהמכירה תיכשל:
- תיעוד ההפרעות– הודעות שנשלחו, ביטולי ביקורים, פרטי מתעניינים שנרתעו ותכתובות המלמדות על ניסיונות ההכשלה.
- ריכוז הקשר- רצוי לרכז את הקשר עם המתעניינים באמצעות גורם מוסכם, או כונס נכסים במקרים המתאימים, לקבוע מראש מועדי ביקור מסודרים ולהעביר לרוכשים מידע אחיד ומדויק על הנכס.
- פנייה מתועדת לשותף המפריע– מומלץ לפנות לשותף בכתב, לפרט את המעשים המכשילים, לדרוש את הפסקתם ולהבהיר כי המשך ההתנהלות עלול לגרום נזק כספי לכלל השותפים.
- פנייה לבית משפט– אם ההפרעות נמשכות, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, ואם כבר מתנהל הליך משפטי, לבקש הוראות שיסדירו את הצגת הנכס לרוכשים ואת שיתוף הפעולה הנדרש מהשותפים. במקרים המתאימים ניתן גם לבקש מינוי כונס נכסים שיקדם את המכירה.
שותף שפועל בחוסר תום לב עלול למצוא את עצמו מחויב בהוצאות משפט הנובעות מהתנהלותו. במקרים המתאימים ניתן גם לבחון אפשרות לתביעה כספית בגין נזקים שנגרמו לשותפים האחרים.
כך למשל, בפסק דין שניתן בבית המשפט לענייני משפחה (תמ"ש 34771-02-17), נקבע כי אחד השותפים הכשיל את פירוק השיתוף ואת מכירת זכויותיהם של יתר הבעלים בנכס, תוך שניסה להסתמך על זכות קדימה שלא הוכחה. בית המשפט דחה את טענותיו, הורה על פירוק השיתוף וחייב אותו בהוצאות משפט בסך 50,000 ₪.
לסיכום: לא לתת לסכסוך לנהל את הפירוק
פירוק שיתוף במקרקעין נועד לאפשר לבעלים להשתחרר מבעלות משותפת שאינם מעוניינים להמשיך בה. הוא לא נועד לשמש כלי לסחיטה, להתשה או לפגיעה כלכלית בשותפים האחרים.
על כן, התמודדות נכונה עם שותף סרבן מחייבת בחירת אסטרטגיה משפטית מתאימה: מתי נכון לנסות להגיע להסכמות, מתי יש לפנות לבית המשפט, ומתי נדרש מינוי כונס נכסים שיקדם את המכירה למרות ההתנגדויות.
משרדנו מעניק ייעוץ וליווי משפטי בסכסוכי שותפים ובהליכי פירוק שיתוף במקרקעין, לרבות במקרים שבהם אחד השותפים פועל לעיכוב המכירה או להכשלתה.
