בפסק דין שניתן לאחרונה, בית משפט השלום חייב יזמית לשלם כ-465 אלף ש"ח לבעלת דירה מבוגרת לאחר שזו הוכיחה תמורות לא שוויוניות בפרויקט תמ"א 38 שעלו לכדי אפליה.
מי שמלווה עסקאות של התחדשות עירונית מכיר היטב את הסיטואציה. יש הסכם אחד לבניין שלם, אבל אין באמת שתי דירות זהות, ובוודאי שאין שני בעלי דירות שמגיעים לפרויקט מאותה נקודת פתיחה. כך, בדירה אחת כבר קיימת הרחבה ישנה. בדירה אחרת צריך לפרק חלק מהסלון כדי לבצע את העבודות. דייר אחד מבקש דיור חלופי, אחר רוצה מרפסת, ושלישי מחזיק כבר שנים בחצר שהוא רואה בה, מבחינתו, חלק מהדירה.
מכאן מתחיל בדרך כלל משא ומתן פרטני, וברוב הפרויקטים הוא כמעט בלתי נמנע. פרויקט לא יכול להתנהל בלי מידה מסוימת של גמישות. השאלה היא איפה נגמרת הגמישות ומתחילה אפליה. פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בירושלים, עוסק בדיוק בנקודה הזאת (ת"א 62977-12-20).
אותו פרויקט, תמורות שונות
ההליך עסק בפרויקט תמ"א 38 בבניין בירושלים. דירתה של התובעת כבר הורחבה בעבר ולכן, בניגוד לדירות אחרות, היא לא קיבלה במסגרת הפרויקט תוספת של 25 מ"ר. בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם היא הייתה זכאית לתשלום איזון, אותו קיבלה בסופו של דבר במהלך ניהול התביעה.
אלא שזה היה רק חלק מהתמונה. במהלך ההליך התברר כי לצד התמורות שנקבעו בהסכם ניתנו לדיירים שונים הטבות נוספות: הצמדות של חצרות וגינות, מרפסות, תשלומי שכירות והטבות נוספות. התובעת הגישה תביעה וטענה לאפליה. היא הפנתה לסעיף בהסכם שקבע כי היזם לא יעניק לבעל דירה תמורה מעבר לזו שנקבעה בהסכם, אלא אם אותה תמורה תינתן לכל הדיירים, או אם נמסרה עליה הודעה לכלל בעלי הדירות ולנציגות וניתן אישורם המוקדם.
היזם טען מנגד כי לא מדובר באפליה אלא בהתאמות שנדרשו בשל מצבן השונה של הדירות והעבודות שבוצעו בהן. כך למשל, בכל הנוגע לתשלום דמי שכירות לחלק מהדיירים, נטען כי בדירותיהם נדרשו עבודות פנימיות משמעותיות, בשונה מדירת התובעת.
בית המשפט: צריך להסביר את ההבדלים, לא רק להצביע עליהם
בפרויקט התחדשות עירונית יכולים להיות הבדלים אמיתיים בין הדירות. דירה שבה נדרשת הריסה משמעותית אינה בהכרח דומה לדירה שבה כמעט ולא מבוצעות עבודות פנימיות. גם מצב תכנוני, אילוץ הנדסי או זכות קיימת של בעל דירה יכולים להצדיק גמישות ופתרון שונה.
העובדה שדייר אחד קיבל תמורה שונה לא אומרת, כשלעצמה, שמדובר באפליה. השאלה אינה אם דייר אחד קיבל יותר מדייר אחר, אלא מדוע הוא קיבל יותר. לא מספיק לומר בדיעבד שכל דירה הייתה שונה. צריך להיות ברור מה היה השוני בין הדירות, ולמה הוא הצדיק דווקא את אותה תמורה.
במקרה שנדון, בית המשפט מצא שהיזמית לא הצליחה להוכיח במידה מספקת מדוע חלק מהדיירים קיבלו דמי שכירות ואחרים לא. בין היתר, לא הוצגו יומני עבודה שיכלו להראות כמה זמן נמשכו העבודות בתוך כל אחת מהדירות, ולא הונחה תשתית מספקת שתסביר את הפערים בין הדיירים.
בנוסף, מהראיות עלה כי כמעט כל יתר הדיירים קיבלו מרפסות בשטח של כ-12 מ"ר, בעוד שהתובעת לא קיבלה מרפסת. אלא שהמרפסות לא נכללו בתמורות שנקבעו בהסכם, ולא הוכח כי התוספת הזאת הובאה לידיעת כלל בעלי הדירות ואושרה.
יצוין כי ביחס לחניות, לחצרות ולגינות, אף שבית המשפט מצא כי ניתנו לחלק מהדיירים התחייבויות החורגות מההסכם, לא נפסק לתובעת פיצוי בגינן, מאחר שהיא לא הוכיחה באמצעות חוות דעת שמאית מה היה שוויין.
בסופו של דבר נפסקו לתובעת 465 אלף ש"ח, בין היתר בגין אפלייתה בנושא המרפסת, השוואת דמי השכירות, הפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם ועוגמת נפש. בנוסף חויבה היזמית בשכר טרחת עורך דין בסך 43 אלף ש"ח ובהוצאות משפט.
אומנם מדובר בפסק דין של בית משפט השלום, שאינו מהווה הלכה מחייבת. עם זאת, הוא ממחיש היטב את הסיכון שבהענקת תמורות פרטניות שאינן מתועדות ואינן מתיישבות עם מנגנון התמורות החוזי.
העליון: אפשר לתת תמורות שונות כשיש שוני מהותי
פסק הדין לא אומר שאסור להגיע להסכמות פרטניות עם דיירים. ממילא, בפרויקט התחדשות עירונית קשה מאוד להתנהל ללא התאמות ופתרונות נקודתיים.
כך למשל ברע"א 5108/23, דן בית המשפט העליון בפרויקט שבו חולקו הדירות לקבוצות לפי גודלן, כאשר לדירות הגדולות ניתנה תוספת שטח גדולה יותר מזו שניתנה לדירות הבינוניות והקטנות. טענת האפליה נדחתה. בית המשפט העליון הדגיש כי את השוויון יש לבחון "תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם", וקבע כי העובדה שדירות מוצא שונות זוכות לתוספות שטח שונות אינה מקימה, כשלעצמה, טענת אפליה.
איפה עובר הגבול בין גמישות לאפליה?
בפועל, אי אפשר לקדם כמעט שום פרויקט התחדשות עירונית בלי מידה של גמישות. הקושי מתחיל כשהסכמה נקודתית, שנראית בזמן אמת כמו פתרון יעיל, יוצרת בפועל פער שלא ניתן להסביר אחר כך מול יתר בעלי הדירות.
לכן, כשעולה במהלך הפרויקט בקשה לתמורה חריגה או להסכמה פרטנית, נכון לבחון את ההשלכות שלה בזמן אמת באמצעות עורך דין לענייני נדל"ן ולא רק כשהמחלוקת כבר מגיעה לבית המשפט. בסוף, גם הסכם שנוסח היטב עלול שלא להספיק אם במהלך הפרויקט ניתנות תמורות שאינן מתיישבות עם המנגנון שנקבע בו.
משרדנו מלווה יזמים ובעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות בניהול משא ומתן, ניסוח ובחינת הסכמי התקשרות ובחינת הסכמות פרטניות המתעוררות במהלך חיי הפרויקט.
