מה חשוב לדעת על פירוק שיתוף בנכסי מקרקעין מסחריים?

כאשר מדברים על פירוק שיתוף במקרקעין, מרבית האנשים חושבים על דירת מגורים שהתקבלה בירושה, או על דירה בבעלות בני זוג שנפרדו. אלא שחלק לא מבוטל מסכסוכי השיתוף במקרקעין נוגע דווקא לנכסים מסחריים, כגון חנויות, משרדים, מבני תעשייה ומגרשים פנויים. 

ניר ויואב הם בעלים במשותף של בניין משרדים. הבניין כולל מספר יחידות המושכרות לעסקים שונים, ודמי השכירות מניבים לשניהם הכנסה חודשית קבועה. לאחרונה החליט ניר כי הוא מעוניין לממש את חלקו בנכס. יואב, לעומתו, אינו מעוניין למכור.

האם ניר יכול לכפות על יואב את מכירת הבניין? האם ניתן לחלק את הבניין בין השניים, כך שכל אחד מהם יקבל יחידות נפרדות, במקום למכור את הבניין כולו? ומה יעלה בגורלם של השוכרים, שחלקם מחזיקים בחוזי שכירות לתקופות ארוכות?

האם ניתן לכפות פירוק שיתוף בנכס מסחרי?

סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. המשמעות היא כי עצם העובדה שהנכס מניב תשואה נאה, או שהשותפים האחרים מעוניינים להמשיך ולהחזיק בו, אינה שוללת כשלעצמה את זכותו של שותף לדרוש פירוק שיתוף.

יצוין כי זכותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף עשויה להיות מוגבלת מכוח הסכם שיתוף שנחתם בין הבעלים. אולם, הגבלה זו אינה מוחלטת. בהתאם לסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין, כאשר הסכם השיתוף מגביל את הזכות לדרוש פירוק לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, בחלוף שלוש שנים, להורות על פירוק השיתוף למרות ההסכם, אם מצא כי הדבר צודק בנסיבות העניין.

עם זאת, יש להבחין בין עצם הזכות לפירוק השיתוף לבין הזכות לקבוע את האופן שבו יתבצע הפירוק. חוק המקרקעין מעדיף פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, ככל שהמקרקעין ניתנים לחלוקה. כלומר, חלוקה פיזית ומשפטית של המקרקעין, באופן שכל אחד מהשותפים יקבל חלק נפרד בבעלותו, במקום חלק בלתי מסוים בנכס כולו. כאשר חלוקה כזו אינה אפשרית, או שהיא עלולה לגרום הפסד ניכר לשותפים, ניתן להורות על מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה ביניהם בהתאם לחלקיהם.

כאשר מדובר בבניין הכולל יחידות נפרדות, כגון חנויות ומשרדים, ישנה אפשרות לפירוק השיתוף באמצעות רישום הבניין כבית משותף והקצאת יחידות נפרדות לשותפים, תוך חיוב בתשלומי איזון במידת הצורך (סעיף 42 לחוק המקרקעין).

דוגמה לפירוק שיתוף בנכס מסחרי ניתן למצוא בתמ"ש 34771-02-17. באותו מקרה נדונה תביעה לפירוק שיתוף בבניין מסחרי שכלל קומת חנויות ושלוש קומות משרדים, והיה בבעלות משותפת של שלושה אחים. 

בית המשפט קיבל את התביעה והורה על פירוק השיתוף באמצעות רישום הבניין כבית משותף, כך שלכל אחד מהשותפים תוקצה קומת משרדים נפרדת, ואילו הקומה המסחרית תימכר ותמורתה תשמש, בין היתר, לתשלומי איזון בין השותפים.

במקרה אחר, ת"א 42625-01-11, נדונה תביעה לפירוק שיתוף בחלקה מסחרית שכללה חנויות ומשרדים. הנכסים הושכרו לצדדים שלישיים, כאשר אחת החנויות הוחזקה בידי דיירת מוגנת. חלק מהשותפים ביקשו למכור את המקרקעין, ואילו האחרים ביקשו לפרק את השיתוף באמצעות רישום בית משותף וחלוקת היחידות הקיימות.

בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין אין הצדקה לפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, בין היתר משום שהחלוקה המוצעת הייתה מותירה חלקים מהנכס בבעלות משותפת, ומשום שהיא עלולה הייתה לפגוע באפשרויות הניצול של הקרקע ובפוטנציאל הבנייה שלה. לפיכך, הורה על מכירת המקרקעין בשלמותם למרבה במחיר.

שני פסקי הדין ממחישים כי אין פתרון אחיד לפירוק שיתוף בנכס מסחרי. בעוד שבמקרים מסוימים ניתן להפריד בין יחידות המבנה ולהקצותן לשותפים, במקרים אחרים דווקא מכירת הנכס בשלמותו תהיה הדרך המתאימה לסיום השיתוף.

מה קורה אם יש שוכרים ודיירים מוגנים?

בעוד שבפירוק שיתוף בדירת מגורים עיקר הדיון מתמקד בדרך כלל באפשרות לחלוקת הנכס או במכירתו, בנכס מסחרי מניב, חוזי השכירות, גובה דמי השכירות ומשך ההתקשרות עם השוכרים עשויים להשפיע באופן ישיר על שווי הנכס ועל כדאיות מכירתו.

נחזור לדוגמה של ניר ויואב. נניח שאחת הקומות בבניין המשרדים מושכרת לחברה מסחרית לתקופה של עשר שנים, בדמי שכירות שנקבעו לפני מספר שנים והם נמוכים כיום ממחירי השוק.

ככלל, בהתאם לסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, מכירת נכס במסגרת פירוק שיתוף אינה מביאה, כשלעצמה, לביטול הסכמי השכירות הקיימים. על כן, ככל שהסכם השכירות תקף ואינו מאפשר את סיומו המוקדם, גם רוכש הבניין עשוי להיות מחויב להמשיך ולהשכיר את הנכס בהתאם לתנאיו.

למאפיינים אלה יש השפעה ממשית על שווי הבניין. מצד אחד, נכס המושכר לשוכרים יציבים, בדמי שכירות ראויים ובהסכמים ארוכי טווח, יכול להיות אטרקטיבי למשקיעים המחפשים הכנסה קבועה. מצד שני, חוזי שכירות ארוכי טווח בדמי שכירות הנמוכים ממחירי השוק עלולים לפגוע בשווי הנכס ולהקשות על מכירתו.

כאשר מדובר בנכס מסחרי, יש לתת את הדעת גם לאופן ניהולו בתקופת ההליך, ובכלל זה גביית דמי השכירות, נשיאה בהוצאות התחזוקה וקבלת החלטות הנוגעות לשוכרים. מחלוקות בנושאים אלה עלולות להשפיע על הכנסות הנכס ואף על שוויו.

מורכבות נוספת מתעוררת בנכסים מסחריים ותיקים, שבהם פועלים דיירים מוגנים מכוח חוק הגנת הדייר. כך, למשל, חנות המוחזקת בדיירות מוגנת במשך עשרות שנים לרוב מניבה לבעליה דמי שכירות נמוכים משמעותית מדמי השכירות המקובלים. בניגוד לשוכר רגיל, דייר מוגן נהנה מהגנות מיוחדות מפני פינוי, ואין בעצם מכירת הנכס במסגרת פירוק שיתוף כדי להביא לסיום זכויותיו.

לכן, כאשר בנכס קיימים דיירים מוגנים, יש לבחון את מעמדם המשפטי, את עילות הפינוי האפשריות ואת השפעת זכויותיהם על שווי הנכס.

פירוק שיתוף במגרשים ובקרקעות- מתי ניתן לחלק את הקרקע?

פירוק שיתוף אינו מוגבל למבנים מסחריים. מחלוקות בין שותפים מתעוררות גם ביחס למגרשים פנויים, לקרקעות חקלאיות ולחלקות המוחזקות בבעלות משותפת.

כאשר מספר שותפים מחזיקים בקרקע בבעלות משותפת, כל אחד מהם מחזיק בחלק בלתי מסוים מהמקרקעין, מצב המכונה בעלות במושע. נניח שארבעה שותפים מחזיקים בחלקה חקלאית בשטח של שמונה דונם, כאשר כל אחד מהם מחזיק ברבע מהזכויות. האם כל אחד מהשותפים יקבל שני דונם נפרדים? לא בהכרח. 

גם כאשר מבחינה פיזית ניתן לחלק את הקרקע לארבעה מגרשים, אין פירוש הדבר שחלוקה כזו אפשרית מבחינה תכנונית. יש לבחון את ייעוד הקרקע, את גודל המגרשים המינימלי, את אפשרויות הגישה אליהם ואת הוראות התוכניות החלות על המקרקעין.

יתרה מכך, סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה מגביל מתן פסק דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים כאשר אין תשריט ואישור תכנוני כנדרש בחוק. כמו כן, כאשר מדובר בקרקע שטרם עברה פרצלציה, או במקרקעין שטרם הושלם לגביהם הליך הסדר זכויות, עשוי להידרש טיפול תכנוני או רישומי נוסף בטרם ניתן יהיה לבצע חלוקה בפועל.

כמו כן, בקרקעות המצויות בהליכי שינוי ייעוד או איחוד וחלוקה יש להביא בחשבון לא רק את שווי הקרקע במצבה הנוכחי, אלא גם את הפוטנציאל התכנוני שלה ואת השפעתו האפשרית על כדאיות המכירה.

מה כדאי לבדוק לפני שמגישים תביעה לפירוק שיתוף?

אף שהזכות לדרוש פירוק שיתוף היא זכות רחבה, לא בכל מקרה הגשת תביעה היא הצעד הראשון הנכון. לעיתים ניתן להגיע להסכמה שבמסגרתה אחד השותפים ירכוש את חלקו של האחר, או שהנכס יימכר לצד שלישי בהליך מוסכם, ללא צורך בניהול הליך משפטי ובמינוי כונס נכסים.

מניסיוני, לפני שנכנסים להליך משפטי, כדאי לבצע בדיקה מקדימה של הנושאים הבאים:

• מצב רישום הזכויות בנכס והוראות הסכמי השיתוף;
• חוזי השכירות הקיימים ובכלל זה תקופת השכירות ואופציות הארכה;
• זכויות דיירים מוגנים;
• המצב התכנוני, זכויות הבנייה והאפשרות לחלוקה פיזית של הנכס;
• שווי הנכס והשלכות המס של דרכי הפירוק השונות.

ליווי משפטי המשלב היכרות עם דיני פירוק השיתוף לצד הבנה של ההיבטים המסחריים והתכנוניים של הנכס מסייע בבחירת הדרך המתאימה לפירוק השיתוף, תוך שמירה, ככל האפשר, על שווי הנכס ועל האינטרסים של בעלי הזכויות בו.

משרדנו עוסק בדיני מקרקעין, ובכלל זה בליווי וייצוג בהליכי פירוק שיתוף בנכסים מסחריים ובקרקעות, הן במסגרת משא ומתן בין שותפים והן בהליכים משפטיים.