החוק מאפשר לבעלי דירות לקבל חוות דעת משמאי שממונה באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אפילו לפני שחתמתם על העסקה.
זה קורה בלא מעט פרויקטים של פינוי-בינוי. בעלי הדירות יושבים מול היזם, שומעים מה יקבלו בתמורה לדירה הישנה, ואז מגיע משפט בסגנון "יותר מזה הפרויקט פשוט לא יכול לשאת" ולאחריו הסבר מדוע זו התמורה המרבית שניתן לתת.
יכול להיות שהיזם צודק, והמספרים באמת לא מאפשרים תמורה גבוהה יותר. אבל בלי בדיקה מקצועית, לדיירים קשה לדעת אם זה אכן המצב. בדיוק למצבים כאלה קיים כלי שבעלי דירות רבים אינם מכירים: האפשרות לפנות לרשות להתחדשות עירונית ולבקש מינוי של שמאי פינוי-בינוי.
לא חייבים להסתמך רק על נתוני היזם
סעיף 2א לחוק פינוי-בינוי מאפשר לבעלי דירות המחזיקים ב-40% מהדירות ומהרכוש המשותף במקבץ הפרויקט לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולבקש שימנה שמאי. השמאי נבחר מתוך רשימה ייעודית של שמאים, ותפקידו לבדוק אם העסקה שהוצעה לבעלי הדירות כדאית מבחינה כלכלית. אם הוא מגיע למסקנה שאינה כדאית, הוא רשאי לקבוע באילו תנאים היא תהפוך לכדאית.
השמאי אינו בא לנהל עבור הדיירים את המשא ומתן מול היזם, וגם לא להכריע במחלוקת בדומה לבית משפט או בורר. תפקידו מצומצם יותר: לבדוק אם העסקה כדאית מבחינה כלכלית, ואם לא, באילו תנאים היא עשויה להפוך לכדאית.
בדרך כלל, לא כדאי להמתין עם הפנייה לרשות עד שהדיירים כבר חתמו על ההסכם, אלא מומלץ לפנות עוד בשלב החלפת טיוטות החוזים. זאת, שכן לפני החתימה עוד אפשר לנהל משא ומתן אמיתי. כך, אם מתברר בבדיקה מקצועית שהתנאים המוצעים אינם הופכים את העסקה לכדאית, חוות הדעת יכולה לספק בסיס מקצועי לדיון מחודש מול היזם בתנאי העסקה ובתמורות המוצעות.
לבקשה ניתן לצרף את טיוטות ההסכם, או את ההסכם עצמו אם הדיירים כבר חתמו, כמו גם שומת מקרקעין אם קיימת, הוראות התוכנית ומסמך שבו מפרטים בעלי הדירות מדוע הם מטילים ספק בכדאיות העסקה.
מה קורה אם הדירה שלי שווה יותר מאחרות?
בפרויקטים רבים היזם מציג תמורה לפי "דירה אופיינית". אלא שבפועל לא כל הדירות דומות. ייתכן שדירה אחת גדולה יותר, שבוצעה בה הרחבה חוקית או שצמודה לה גינה.
תקן 21.1 (תקן השמאות לבדיקת כדאיות כלכלית בפרויקטי פינוי-בינוי), מבחין בין "דירה אופיינית" לבין דירות שיש להן מאפיינים מיוחדים. כך למשל, הצמדות השייכות רק לדירות מסוימות אינן אמורות להיבלע בתוך החישוב של הדירה האופיינית, אלא להילקח בחשבון ביחס לאותן דירות. גם מאפיין משמעותי נוסף, כמו זכויות בנייה בלתי מנוצלות שיש להן כדאיות כלכלית, עשוי להילקח בחשבון.
בנוסף, תקנה 19 לתקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי), מאפשרת לבעל דירה לבקש בדיקה פרטנית. כך, לאחר שהצדדים קיבלו את החלטתו הכללית של שמאי הפינוי-בינוי, בעל דירה שסבור ששווי דירתו גבוה יותר משוויה של דירה אופיינית במתחם רשאי לפנות תוך 30 ימים מקבלת ההחלטה לשמאי באופן פרטני ולבקש שיבחן אם העסקה שהוצעה לו כדאית מבחינה כלכלית.
מניסיוני, אסור להתעלם מהבדלים אמיתיים בין הדירות. אבל, לא כל הבדל בין דירות מצדיק בהכרח תמורה נוספת. עצם העובדה שבעל דירה השקיע במטבח יקר, החליף ריצוף או שיפץ את הדירה אינה מובילה אוטומטית למסקנה שמגיעה לו תמורה גדולה יותר בפרויקט החדש. השאלה היא אם מדובר במאפיין שיש לו משמעות שמאית.
חוות הדעת חשובה גם מול דייר סרבן
סעיף 2(ב)(1) לחוק קובע כי מצב שבו עסקת הפינוי-בינוי אינה כדאית מבחינה כלכלית הוא אחד המקרים שבהם סירוב של בעל דירה לעסקה לא ייחשב בלתי סביר. מנגד, אם שמאי פינוי-בינוי קבע שהעסקה כדאית, קמה חזקה כי היא אכן כדאית, אלא אם הוכח אחרת.
כאשר מוגשת תביעה נגד דייר שמסרב להתקשר בעסקה בטענה שהתמורה נמוכה מדי, חוות הדעת עשויה לקבל משקל ממשי. היא אינה קובעת לבדה אם הסירוב סביר או בלתי סביר, ובית המשפט עדיין בוחן את מכלול הנסיבות, אך היא יכולה לחזק באופן משמעותי את הטענה שהעסקה כדאית מבחינה כלכלית.
כך למשל, בת"א 30410-10-20, 110 מתוך 111 בעלי הדירות חתמו על ההסכם מול היזם, ואילו בעל הדירה האחרון סירב לחתום. בין היתר הוא טען כי בנוסף לדירתו קיימות לו זכויות במחסן ובחצר, ולכן התמורה שהוצעה לו אינה מספקת.
שמאי הפינוי-בינוי בחן את כל הנתונים והגיע למסקנה כי התמורה המוצעת בפרויקט סבירה ועומדת בתקן 21.1, וכי הדייר אינו מקופח לעומת יתר בעלי הדירות.
בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת בעלי הדירות וקבע כי הסירוב לעסקה אינו סביר. חוות דעת השמאי הייתה נדבך משמעותי בקביעה כי התמורה שהוצעה לו אינה מקפחת אותו וכי העסקה כדאית מבחינתו (על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון).
כמה הבדיקה עולה לדיירים?
הגשת הבקשה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אינה כרוכה בתשלום על ידי הדיירים. בהתאם לתקנות, מי שנושא בשכרו של שמאי הפינוי-בינוי הוא היזם.
המצב שונה כאשר, לאחר חוות הדעת של השמאי, בעל דירה מבקש בדיקה פרטנית בטענה שדירתו שווה יותר מדירה אופיינית. במקרה כזה ככלל בעל הדירה נושא בשכר הבדיקה. אולם השמאי רשאי להטיל את התשלום, כולו או חלקו, על היזם אם מצא שהבקשה הייתה מוצדקת באופן מובהק ושהעסקה שהוצעה לאותו בעל דירה חרגה מגדר הסביר.
מתי כדאי לערב עורך דין?
אין חובה להגיש את הבקשה למינוי שמאי פינוי-בינוי באמצעות עורך דין, ובעלי הדירות יכולים לפנות בעצמם לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עם זאת, מניסיוני, גם כאשר עיקר המחלוקת נראה שמאי, כדאי לערב עורך דין כבר בשלב הפנייה לשמאי.
הסיבה היא שלא תמיד השאלה היא רק כמה הדירה שווה, אלא גם אילו זכויות יש לבעליה מלכתחילה, מה מעמדן של הצמדות, האם קיימות זכויות בנייה ומה קובע ההסכם מול היזם. השמאי יכול להעריך את המשמעות הכלכלית של הנתונים האלה, אבל הוא אינו אמור להכריע בשאלות המשפטיות שעומדות בבסיסם.
במקרים כאלה כדאי לחבר בין הבדיקה המשפטית לבדיקה השמאית. כך אפשר להבין אם המחלוקת היא באמת על שווי, או קודם כול על הזכויות שיש לבעל הדירה.
משרדנו עוסק בדיני מקרקעין ובהתחדשות עירונית ומלווה בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38, משלב בחינת ההצעה והמשא ומתן ועד להשלמת הפרויקט ולטיפול במחלוקות משפטיות.
