מכרז יזמים בהתחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי)
מהו מכרז יזמים?
מכרז יזמים הפך לכלי פופולרי בהתחדשות עירונית ויש לו חשיבות מכרעת באיתור היזם הנכון. מדובר בתהליך פורמלי ותחרותי, פרי יוזמתם של בעלי הנכס (הדיירים).
מטרת ההליך היא התאגדותם של בעלי הדירות לצורך בחירת יזם אחד מתוך קבוצת יזמים, כדי שהיזם הנחבר יבצע את הפרויקט בשלמותו.
מה בודקים במכרז יזמים?
נקודת המוצא של דיירים בבניין המיועד לפרויקט התחדשות עירונית הוא למקסם את התמורות שהם יקבלו מיזם מסוים.
אחת מהדרכים להשוות בין התמורות אותן מצעים יזמים, היא באמצעות קיום הליך שנקרא "מכרז יזמים". המדובר בהליך "תחרותי", בו מציעים יזמים שונים את התמורות שהם מוכנים לתת לדיירים.
יתרון נוסף במכרז יזמים הוא לבחור את היזם שמציע את הבטוחות הטובות והמקיפות ביותר. במסגרת זו, מבוקש מהיזם להציג דוחות BDI, אסמכתאות לעמידותו הפיננסית וכיו"ב מסמכים.
אין מאמר זה מבקש להתעסק במכרז כשלעצמו אלא בסוגיה נקודתית הקשורה במכרז כאמור.
כידוע, ברגע שרשות ציבורית ו/או גוף ציבורי כלשהו מוציא מכרז לביצוע עבודות שונות, חלות עליו חובות שונות מכוח חוק המכרזים ודינים שונים לרבות חובת תום הלב, ניהול המכרז בשקיפות וכיו"ב פעולות.
אולם, בכל הנוגע למכרז יזמים על ידי בעלי דירות לצורך הנעת פרויקט של התחדשות עירונית בבניין אין החוק חל עליהם. המדובר במכרז פרטי.
בעניין זה, מתעוררת שאלה מעניינת: האם לאחר שיצא מכרז יזמים, בוצעה התמחרות ונבחר יזם אחד והוכרז כזוכה, ורק לאחר מכן, מגיע יזם עם הצעה טובה יותר, האם מותר לבעלי הדירות לפתוח את ההתמחרות מחדש?
טסט קייס
בהקשר זה, לאחרונה, במאי 2024, ניתן פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה בקריית גת על ידי כבוד השופט בן שלו לפיו, התקבלה בקשה של בעלי דין בהליך כינוס נכסים של נכס מסחרי לקיום התמחרות חדשה בין מציעה חדשה ובין זוכה שהוכרזה בהתמחרות קודמת. קרי, בית המשפט אישר לפתוח את הליך ההתמחרות לאחר שנסגר והוחלט על זוכה לאחר שהגיעה מציעה עם הצעה בשלב מאוחר יותר.
בכל הנוגע למכרזים, ההלכה הפסוקה היא, כי יכולות להתעורר נסיבות מיוחדות שבהן בית המשפט יפתח את המכירה מחדש תוך מתן הזדמנות למציע הקודם להתחרות עם המציע החדש.
הנסיבות הפוטנציאליות בהן תיבחן האפשרות להתיר כניסתו של מציע חדש לזירה הן, כי ניתן הסבר מניח את הדעת לאיחור לצד הצעה מיטיבה האופן משמעותי ובכפוף לכך שניתנה למציעים אחרים הזדמנות להשוות הצעותיהם. לזאת יש להוסיף שאין בפתיחת התמחרות מחדש משום פגיעה מהותית בציפייה הלגיטימית של אותו מציע שזכה.
אנו רואים, אפוא, כי זכיה במכרז אינה בבחינת מחסום בלתי עביר מפני כניסתו של מציע חדש לזירה ובלבד שהוא מציד נסיבות לגיטימיות – אז תיבחן כניסה זו.
באותו עניין, ובשל העובדה שהסכם טרם נכרת בין כונס הנכסים ובין הזוכה, תוך שלמעשה הצדדים טרם חצו את שלב המשא ומתן החוזי סביב הזכייה בהתמחרות. טיוטת ההסכם טרם מולאה עד תומה, ובפני כונס הנכסים אף לא הוצגה הרשאה מפורשת כדין מטעם התאגיד הזוכה להתקשר בהסכם. קבע כב' השופט שלו, כי בוודאי שבנסיבות אלה אין ליתן משקל מכריע לטענה בדבר הסתמכות של הזוכה על הזכייה.
בפסק הדין עוד נדון עניין השיהוי בהגשת ההצעה באיחור. הוסבר, כי מדובר היה בשיהוי קצר מאוד בין היתר בשל היעדר מודעות של המציעה החדשה ונציגה שהוא תושב שדרות, בזמן אמת לקיום ההתמחרות וזאת נוכח המצב בארץ – מלחמת חרבות ברזל.
עוד נסיבה אשר אפשר לבית המשפט לאפשר את פתיחת ההתמחרות הייתה, כי לא הוצגה בפני בית המשפט כל ראיה במלמדת על שינוי מצב לרעה בפועל של נציג הזוכה או של הזוכה עצמה כתוצאה מהשתתפות בהתמחרות.
מפוטנציאל השאת התמורה המשמעותי לבעלי הדין זאת, במיוחד כאשר המציעה החדשה מודעת למורכבות הנטענת בקשר עם מצבו של הנכס ומציעה לרכוש את הזכויות במצבו ולהכשיר על חשבונה כל הדרוש ובמחיר גבוה בהרבה מהזוכה.
מפסק הדין הנ"ל ניתן להסיק, כי אם במקרה של כינוס נכסים המתנהלת בבית משפט ניתן לפתוח את הליך ההתמחרות בנסיבות מיוחדות המצדיקות זאת הרי שגם במקרה בו הגיעה הצעה גבוהה יותר לאחר שיש זוכה במכרז יכול ותתאפשר לבעלי דירות לפתוח את הליך ההתמחרות שוב כדי להשיא את התמורות שלהם.
כאן חשוב לנו לציין, כי ישנן גם פסיקות לא מעטות בהן נדחו בקשות לפתיחה מחודשת של הליך התמחרות על ידי בתי המשפט ויש לבחון כל מקרה לגופו.
סיכום ומסקנות
לסיכום המסקנה שלנו, היא כי בעלי הזכויות בבניינים אינם כפופים לחוק חובת מכרזים ואף אינם חבים בפיצוי מוסכם כלשהו ביחס ליזם שזכה במכרז יזמים. זאת ועוד, אם נקיש מפסק הדין שהובא לעיל ככל ויזם איחר בהגשת הצעתו בשיהוי שהוא לא גדול, לא אירעה כל פגיעה ביזם הזוכה, לא התגבש חוזה הרי ככל וניתנה הצעה משמעותית טובה יותר יכול והדיירים יוכלו לפתוח מחדש את ההתמחרות ולאפשר ליתר המציעים להשוות את הצעותיהם להצעה הטובה ביותר ובאין השוואה לקבל את ההצעה המיטיבה והמאוחרת יותר. ליצירת קשר לחצו כאן.
