עסקאות קומבינציה

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה למעשה מהווה עסקת חליפין. עסקת חליפין שעורך בעל נכס עם קבלן בנייה, במסגרתה מוכר בעל הנכס חלק מהמקרקעין לקבלן.

הקבלן זכאי לבנות בניין דירות או יחידות אחרות כגון משרדים וכדומה, על כל השטח, ובתמורה מקבל בעל הקרקע זכויות בחלק מהיחידות שנבנו בהתאם ליחס בין שווי הקרקע ועלות ביצוע הפרויקט לקבלן.

מדוע לעשות עסקת קומבינציה?

עסקאות קומבינציה נעשו נפוצות ביותר בישראל בשנים האחרונות, משום שאלו טומנות בחובן יתרונות כלכליים הן לבעל הקרקע והמחזיק בזכויות על השטח, והן לקבלן הבנייה המבצע והמקים את פרויקט הבנייה.

יתרונות בעסקת קומבינציה לבעל הקרקע

מבחינת המחזיק בזכויות על הקרקע, הרי שזה אינו צריך במסגרת עסקת קומבינציה לשאת בהוצאות הבנייה האדירות, להתעסק בבירוקרטיה הכרוכה בכך ולבזבז זמן רב בהתעסקות עם פרויקט בניה ובתמורה הוא מקבל זכויות על מספר יחידות דיור או מסחר רב יחסית מזה שהיה זוכה לו לו היה מוכר את הקרקע ומשתמש בתמורה זו לרכישת יחידות דיור קיימות במקומה.

מאחר ובעל הקרקע מכר רק חלק מהשטח, הוא איננו מחויב במס שבח על כל השטח שהיה ברשותו וכאשר הוא מקבל את יחידות הדיור הוא אינו מחויב במס רכישה מאחר והוא מקבל למעשה רק שירותי בנייה על החלק שלו במגרש.

יתרונות בעסקת קומבינציה לקבלן הבנייה

היתרונות לקבלן הן בכך שהוא אינו מחויב לבצע הוצאה כספית במזומן על רכישת הקרקע לבנייה ובכך הוא חוסך לעצמו את ההוצאות הגבוהות.
כמו בעל הקרקע, כך גם קבלן הבניה אינו מחויב במס רכישה על כל הקרקע אלא רק בחלקו היחסי במגרש כולו.

מה כוללת עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה כוללת בתוכה למעשה שתי עסקאות שונות:

1. העסקה הראשונה היא עסקת מכירה זכויות מקרקעין, בה בעל הזכויות על המגרש מוכר חלק מהקרקע שברשותו לקבלן.
2. העסקה השניה היא שירותי הבניה שהקבלן מעניק לבעל הקרקע בתמורה לשטח שקיבל ממנו.

אופן עסקת הקומבינציה

עסקת קומבינציה יכולה להיעשות במכר חלקי או במכר מלא:

1. מכר מלא – במקרה זה, בעל הקרקע מוכר את כל הזכויות שלו על המגרש ומקבל מספר דירות מגורים בתמורה לכך.

2. מכר חלקי – במקרה זה, מוכר בעל הקרקע את החלק עליו לא יבנו דירות התמורה ודירות התמורה ייבנו על השטח שנשאר ברשותו עם השטח שהינו ונשאר בבעלותו ממילא.

בשני המקרים, מהות העסקה דומה, אך קיימות השלכות בנושא מיסוי העסקה.
ההבחנה בין שתי העסקאות נערכה על ידי בית משפט, בפסק דין ע"א 487/77 מנהל מס שבח נ' אחים ברקאי בניין בע"מ.

רשות המיסים רואה בעסקת מכר מלא כשתי עסקאות, אחת של מכירת הקרקע והשניה של מכירת הדירות על ידי הקבלן לבעל הקרקע ולכן מדובר בשתי עסקאות שיחויבו כל אחת במס נפרד.
במכר חלקי רשות המיסים רואה בכך עסקת חליפין ולכן בעל הקרקע יחויב במס שבח ומס רכישה חד פעמי.
בכל מקרה החלק שנמכר והשטח שנשאר בבעלות המקורית, נקבעים לפי יחס השווי שבין ערך הקרקע לשווי עלות הבניה.
בשתי העסקאות יום המכירה נקבע כיום חתימת ההסכם בין הצדדים.
על מנת לבחור את הדרך הנכונה לביצוע העסקה הצדדים צריכים להגיע להסכמה בינם לבין עצמם בהתאם לאינטרסים השונים שלהם, לצרכים של כל אחד מהם וליכולת של כל אחד מהם לשאת ולתת, מה הן החובות של כל אחד מהם בעסקה.

להלן חלוקת החובות המקובלת ברוב המקרים:

חובותיו של קבלן הבינוי הן לספק את שירותי הבנייה על פי התקן והחוק הישראלי, עליו לשלם מס רכישה במקרים שחל מס רכישה על העסקה, לשלם מס הכנסה ומע"מ על הדירות שהוא מוכר, וכן לשלם דמי היתר, אגרות והיטלים.
חובותיו של בעל הקרקע לעומת זאת, הינן בתשלום מס רכישה בחלקו במבנה העתידי שעתיד להיבנות על השטח שברשותו. מס שבח כאמור במידה וחל מס שבח (רק על החלק הנמכר לקבלן ולא על מלוא הקרקע ו/או המבנה) ובתשלום היטל השבחה.
חשוב לציין ולקחת בחשבון כי ניתן לשפר את העמדות במו"מ אם מנהלים משא ומתן נכון, ועל כן מומלץ ורצוי להיעזר בשירותיו של עורך דין שיודע ומבין את ההשלכות המשפטיות של העסקה על כל היבטיה.

עו"ד און איל ינקו מייצג בעלי קרקע ויזמים בעסקאות קומבינציה.