מתי ניתן להתגבר על דרישת הכתב בעסקת מקרקעין?
מבוא
לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". לכן, עסקה במקרקעין חייבת להיות בכתב וחתומה על ידי הצדדים. בטרם נחקק החוק כאמור, דרישת הכתב הייתה דרישה ראייתית בלבד, והיה תוקף לעסקאות מסוג זה בעל פה, ולא היה חייב חוזה בכתב, כיום, החוק מחייב שעסקאות מקרקעין יעשו בכתב. אולם, קיימים מקרים בהם עקרון תום הלב יגבר על דרישת הכתב, כאשר מדובר על מצבים חריגים, וזאת מהסיבות שיפורטו להלן.
פס"ד קלמר – ע"א 986/93 יעקב קלמר נ’ מאיר גיא (הלכה)
בפס"ד נקבע כי נסיבות מיוחדות יכולות להצדיק סטייה מדרישת הכתב המצויה בסעיף 8 לחוק המקרקעין. השופט אהרון ברק בדעת מיעוט שהפכה להלכה, פסק כי אמנם במקרה הנדון לא היה מסמך המחייב את הצדדים בעשיית עסקה, אך במקרים מיוחדים ויוצאי דופן ניתן להתגבר על דרישת הכתב, וזאת מכוח עקרון תום הלב בשלב הטרום חוזי.
מקרים מיוחדים ויוצאי דופן הם מקרים שזעקת ההגינות מצדיקה סטיית מעקרון הכתב על פי חוק המקרקעין. זעקת ההגינות מדברת על מקרים חריגים של חוסר צדק, וזאת בעקבות חוסר תום לב של אחד הצדדים.
במקרה הנדון, בעל מגרש התקשר בהסכם עם בני זוג אדריכלים (עסקת קומבינציה), כאשר האחרונים יבנו 2 בתים על המגרש ושעלויות הבנייה וכל הנלווה לכך יחול ויושלמו על ידי האדריכלים, ובתמורה לכך הם יקבלו דירה אחת בבעלותם. לאחר שהסתיימו בניית הבתים, בעל המגרש טען כי לא נחתם בין שני הצדדים חוזה, ואינו מחויב להעביר את אחד הבתים לבעלות זוג האדריכלים, וזאת מכיוון שלטענתו לא היה סיכום בין הצדדים באשר לאופי העסקה. בנוסף, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין יש חובה שהסכם במקרקעין יעלה בכתב, ובמקרה הנדון לא קיים הסכם כזה. בית המשפט קבע כי בתחרות בין עקרון ההגינות ובין דרישת הכתב, עקרון ההגינות יהיה מעל. בנוסף, נאמר על ידי השופט זמיר, כי "הבנין בשטח עשוי למלא ביעילות את התפקיד של כתב על נייר. הבנין הוא, כביכול, המסמך".
ע”א 8234/09 לילי שם טוב נ’ כדורי פרץ
בפס"ד זה נקבע כי למרות היעדרו של מסמך בכתב, יש להחיל את הלכת קלמר (על פי השופט ברק) וכי עקרון תום הלב גובר על דרישת הכתב.
במקרה הנ"ל, הצדדים הינם קרובי משפחה ומר פרץ רכש בעלות במקרקעין מאת גב' שם טוב והגרוש שלה, לא נערך הסכם בכתב בין הצדדים. הנכס נמכר בהליכי מימוש ומר פרץ ביקש לתמורה בעבור ערכו של הנכס. בית המשפט פעל לפי הלכת קלמר וקבע כי למרות שלא נערך הסכם בכתב אין לתת לגב' שם טוב לא למכור על פי התחייבותה את הנכס למר פרץ, וזאת גם אם ההתחייבות ניתנה בעל פה, כמו במקרה הנדון.
כמו כן, קבע בית המשפט כי "ניתן להוכיח בראיות משניות את קיומו ותוכנו של מסמך בכתב שאבד או הושמד, או שאין בידי בעל הדין אפשרות להציגו מסיבות שונות שאינן בשליטתו". לאור האמור, בית המשפט העליון קבע כי אי קיום החוזה בעל פה נוגד את עקרון תום הלב ותביא לתוצאה בלתי ראויה וצודקת עבור מר פרץ, ולכן בית המשפט ויתר על דרישת הכתב במקרקעין במקרה זה.
סיכום
למרות שדרישת הכתב היא דרישה מהותית על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין כאמור, יש מקרים בהם בית המשפט יחליט לפסוק ולקיים את החוזה למרות שלא התקיים הסכם בכתב בין הצדדים, כל מקרה יהיה לגופו ואין רשימה של מקרים בהם בית המשפט יפסוק לקיום החוזה.
משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן, עריכת חוזים, בייעוץ והכוונה לכל חוזה באופן אישי, כך שחוזה יהיה ברור לצדדים מבעוד מועד, ואף בזמני מלחמה. צוות המשרד הינו צוות מקצועי. משרדנו נותן מענה וליווי לכל תרחיש ושאלה שלכם. אנו מבטיחים לתת שרות מקצועי, אמין ומסור עד להשגת המטרה.
ליצירת קשר לחץ כאן.
