בטוחות בהסכם שכירות

כללי:

הסכם שכירות של דירה, הינו הסכם פשוט לכאורה, אך במרבית המקרים הבעלים של הדירה אשר משכיר את הדירה לשוכר, יבקש לקבל במעמד חתימת הסכם השכירות עם השוכר ביטחונות לצורך קיום מלוא התחייבויותיו של השוכר על פי ההסכם ובין היתר לצורך תשלום דמי השכירות, הוצאות האחזקה השוטפות (ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית/דמי ניהול) וכן לכיסוי נזקים ו/או קלקולים ו/או פגמים העלולים לקרות בדירה כתוצאה מהתנהלותו של השוכר.

קיימות מספר בטוחות נפוצות ומקובלות, אשר לכל אחת מהן ישנן השלכות משפטיות ומסחריות שונות.

בטוחות בהסכם שכירות – מה נפוץ:

שטר חוב

הבטוחה הנפוצה והמקובלת ביותר בהסכמי שכירות. מדובר במסמך התחייבות משפטי אשר לרוב נערך על ידי עורך הדין המייצג את המשכיר, ולחילופין ניתן לרכוש אותו בדואר.

על שטר החוב חותם השוכר, ובדרך כלל יחתמו גם 2 ערבים להתחייבויותיו של השוכר, אליהם ניתן יהיה לפנות במידה והשוכר אינו מקיים את התחייבותו על פי הסכם השכירות.

חשוב ששטר החוב ייחתם במעמד בו נוכח עורך דין, על מנת שהוא יוודא, כי הערבים הינם ערבים טובים בהתאם לבדיקה כלכלית שיערוך עוד בטרם החתימה על שטר החוב, וכן יזהה כי אכן החותמים על שטר החוב הינם השוכר והערבים ולא אנשים המתחזים אליהם.

לרוב תוחמים את הסכום המירבי לפירעון הנקוב בשטר החוב, בהתאם לחישוב לנוכח גובה דמי השכירות החודשים ולטיב הדירה.

בטוחה זו הינה הרצויה ביותר מבחינת השוכר, מכיוון שלצורך מימוש שטר החוב על ידי הבעלים של הדירה במקרה בו הוא טוען שלשוכר קיים חוב כספי ו/או שהשאיר נזק בדירה, ידרש הבעלים להגיש בקשה לביצוע השטר בלשכת ההוצאה לפועל, ולשוכר קיימת הזכות להגיש התנגדות לביצוע השטר ולפרט את טענותיו.

כתב ערבות

בטוחה נוספת נפוצה ומקובלת במרבית הסכמי השכירות. בטוחה זו מתאפיינת בעיקרה בהוספת סעיף ו/או נספח להסכם השכירות, בו נקובים פרטיו של אותו אדם אשר הינו ערב לכל התחייבויותיו של השוכר בהסכם השכירות, למקרה שמסיבה כלשהי השוכר לא עמד בהן. אותו ערב יחתום על מסמך זה ובמידה והשוכר יפר איזו מהתחייבויותיו (לדוגמה, לא ישלם את דמי השכירות) ניתן יהיה לפנות בדרישת פירעון לאותו ערב.

לפיכך, כאשר המשכיר מבקש שיחתם כתב ערבות על ידי ערב, חשוב מאוד שיהיה מעורב בהליך עורך דין שיוכל לבחון את מצבו הכלכלי של הערב עוד בטרם החתימה וגם יהיה נוכח במועד חתימת כתב הערבות, על מנת לזהות ולאמת את פרטי הערב כפי שמופיעים בכתב הערבות ואף לאמת את חתימת הערב.

שיקים דחויים לתשלום מלוא תקופת השכירות

גם בטוחה זו הינה שכיחה וקיימת כמעט בכל הסכמי השכירות, כאשר במעמד חתימת הסכם השכירות, ימסור השוכר לבעלי הדירה 12 שקים כאשר 11 שקים הינם דחויים, וזאת על מנת להקל על גביית דמי השכירות באופן חודשי.

כמו כן, במקרה בו שיק מסוים לא יפרע, קיימת אפשרות של הבעלים של הדירה להגיש בקשה ללשכת ההוצאה לפועל לביצוע השטר. גם במקרה זה קיים חיסרון מסוים מצדו של הבעלים, שכן ההליך עלול לקחת זמן, ולשוכר קיימת זכות להתנגד לביצוע השטר מסיבות שונות.

שיקים פתוחים לצורך תשלום ארנונה, חשמל, מים, ועד בית

גם בטוחה זו הינה שכיחה וקיימת כמעט בכל הסכמי השכירות, כאשר במעמד חתימת הסכם השכירות, ימסור השוכר לידי בעלי הדירה, מספר שיק חתומים, בהם יצוין לפקודת מי מהרשויות ניתן השיק, ללא ציון סכום ו/או תאריך פירעון, וזאת לצורך הבטחת תשלום הוצאות האחזקה השוטפות על ידי השוכר במקרה של אי תשלום.

השיקים יוחזקו אצל בעלי הדירה ו/או אצל עורך הדין המייצג אותם, אשר יעשה בהם שימוש רק במידה והשוכר לא שילם בזמן את הוצאות האחזקה השוטפות. גם כאן קיים חיסרון מצדו של הבעלים, שכן במקרה בו שיק מסוים לא יפרע, הוא יידרש להגיש בקשה לביצוע השטר בלשכת ההוצאה לפועל, אך ההליך עלול לקחת זמן, ולשוכר קיימת זכות להתנגד לביצוע השטר מסיבות שונות.

ערבות בנקאית אוטונומית

מדובר על בטוחה שהינה כדאית יותר לבעלי הדירה, אך פחות מומלצת לשוכר. הסיבה העיקרית לכך הינה, כי ניתן לממש את הבטוחה באופן חד צדדי על ידי בעלי הדירה תוך פניה לבנק, ללא כל צורך בפניה מקדימה לשוכר וללא כל התניה, והדבר דומה לפיקדון במזומן הנמצא אצל בעלי הדירה. חסרונות נוספים שהשוכר יאלץ להתמודד אתם במקרה בו הבעלים דורש ממנו שתונפק לו ערבות בנקאית הינם, כי על השוכר להחזיק בחשבון הבנק שלו את הסך הכספי בגובה הערבות הבנקאית וממועד הוצאתה הוא אינו יכול לעשות שימוש בסך זה, עד להשבת הערבות הבנקאית לבנק ו/או ביטולה, כמו כן, בגין הנפקת ערבות בנקאית ישנה עמלה יחסית גבוה, שהמבקש/שוכר יאלץ לשלם לבנק בגינה. בטוחה זו נפוצה בעיקר בדירות חדשות ויקרות בהן השכירות גבוהה ויש סיכוי יותר גבוה לגרימת נזק למושכר.

פיקדון כספי

בטוחה הדומה בעיקרה לערבות הבנקאית האוטונומית, אולם במקרה דנן הכסף יופקד בנאמנות אצל הבעלים של הדירה או אצל עורך הדין המייצג אותו, ואלה יהיו זכאים לחלט את הפיקדון רק במקרה בו הופר הסכם השכירות, באופן המזכה את הבעלים של הדירה בחילוט הפיקדון.

כמובן, שבתום הסכם השכירות, ככל והשוכר קיים את מלוא התחייבויותיו, על הבעלים של הדירה להשיב לשוכר את מלוא הפיקדון הכספי בחזרה.

גם בטוחה זו הינה כדאית יותר לבעלי הדירה, מכיוון שהוא יכול להיות סמוך ובטוח שיש בידיו את הסכום הכספי הנדרש לצורך פירעון חוב ו/או נזק כספי שיגרם על ידי השוכר.

בטוחה זו הינה בעיתית יותר לשוכר הדירה, מכיוון שהינו חשוף לכך שהבעלים של הדירה יעשה שימוש בכספים בעילה לא מוצדקת ללא אפשרות להתגונן מצדו, ללא כל צורך בפניה מקדימה לשוכר וללא כל התניה.

כאמור, לפני חתימה על ההסכם כדי להתייעץ עם עורך דין להסכם שכירות.