למרות תמיכה של כשלושה רבעים מבעלי הדירות בבניין, בית המשפט הותיר על כנה את החלטת המפקח על רישום המקרקעין שלא לאשר את הפרויקט, לאחר שקיבל את טענות המתנגדים בדבר ליקויים מהותיים. ליקויים אלו כללו, בין היתר, יזם ללא ניסיון, ערבות לא מספקת ואף סיכון הנדסי לדירות בבניין.
כשהיינו ילדים לימדו אותנו ש"הרוב קובע". גם כשמתבגרים מגלים שהעיקרון בדרך כלל נכון, כולל בקבלת החלטות בבית משותף ובקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. אלא שפסיקה עדכנית של בית המשפט המחוזי מלמדת כי במקרה של חששות ממשיים מצד מיעוט הדיירים להשלמת הפרויקט בבטחה, הרוב יתקשה מאוד לכפות את דעתו (עש"א 41274-10-25).
הבניין הוכרז כמבנה מסוכן
במוקד פסק הדין עומד בניין משותף בשדרות העצמאות בבת ים. הבניין שנבנה בשנות ה-60, הוכרז כ"מבנה מסוכן", בין היתר בשל ליקויים קונסטרוקטיביים, סדקים והתפוררות בטון.
בשנת 2020 התקשרו המערערים, כ-3/4 מהדיירים, עם חברה יזמית בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. הפרויקט כלל, בין היתר, חיזוק הבניין, הוספת יחידות דיור חדשות וכן תוספת ממ"ד ומרפסת שמש לכל אחת מהדירות הקיימות.
בעקבות סירובם של המשיבים, מקצת מבעלי דירות בבניין, לחתום על ההסכם, הגישו המערערים תביעה למפקח על רישום המקרקעין. בתביעה התבקש המפקח לאשר את הפרויקט ולחייב את המשיבים לחתום על המסמכים הנדרשים. המשיבים טענו מנגד כי הסיבה לסירובם לחתום נובעת מהיעדר ניסיון ואיתנות פיננסית של היזם, היעדר אישור לליווי פיננסי, היעדר בטוחות ראויות וכן טענות תכנוניות והנדסיותבדבר בטיחות התוכנית המוצעת.
המפקח דחה את תביעת המערערים לאחר שקבע כי יש ממש בטענות המשיבים. מכאן הערעור,שבמסגרתו טענו המערערים, בין היתר, כי החלטת המפקח עומדת בניגוד למגמה הציבורית לאשר פרויקטים של חיזוק לפי תמ"א 38 ולאפשר מיגון מציל חיים. זאת, במיוחד לאור המצב הביטחוני. עוד נטען כי עד לשלב הערעור הצטרפו בעלי דירות נוספים להסכם, כך ששיעור החותמים הגיע לכ־92%, כלומר רוב עצום מדיירי הבניין תומכים בקידום הפרויקט.
נורות אזהרה רבות מדי
בית המשפט המחוזי הדגיש בראשית דבריו את החשיבות של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והוספת מיגון לבתים ישנים לנוכח המצב הביטחוני. עם זאת, יש לקדם פרויקט תמ"א בזהירות, תוך איזון בין אינטרס כלל בעלי הדירות לבין זכויותיו של כל בעל דירה.
לדברי בית המשפט, איזון שכזה במקרה הנדון מעלה כי התנגדות דיירי המיעוט לא הייתה שרירותית. כך, לא הוצגה תשתית ראייתית מספקת לאיתנות הפיננסית של היזם ולא הוסדר ביטוח הולם לנסיבות העניין. כמו כן לא הובטח ליווי פיננסי סגור לפרויקט ולא הועמדו ערבויות מתאימות. בית המשפט הוסיף כי מדובר בפרויקט מורכב הנדסית, אשר ביצועו כרוך בסיכון לדירות הקיימות.
בית המשפט הכיר בכך שרוב בעלי הדירות הסכימו לפרויקט. עם זאת, עצם קיומו של רוב אינו מצדיק לכפות על בעלי הדירות המתנגדים לחתום על הסכם התמ"א. במיוחד כאן, לאחר שהמפקח קבע כי רוב הדיירים סמכו על היזם (שהוא אחד מבעלי הדירות בבניין) מבלי לבחון את הדברים לגופם.
ערעור אינו "מקצה שיפורים"
במהלך הערעור ניסו המערערים להציג שינויים שחלו לטענתם לאחר החלטת המפקח. בין היתר נטען כי חברה מנוסה ואיתנה יותר הצטרפה לפרויקט, כי ניתן להגדיל את הערבויות, להוסיף נספח ביטוחי ולבצע תיקונים נוספים בהסכם.
בהמשך לכך, המערערים ביקשו מבית המשפט להחזיר את התיק למפקח, כדי שהפרויקט ייבחן מחדש בהתאם לנסיבות החדשות.
בית המשפט דחה גם בקשה זו. נקבע כי החזרת תיק לערכאה הדיונית מתאימה בדרך כלל כאשר נפלה בפסק הדין טעות, כאשר ההכרעה אינה מנומקת דיה או כאשר נדרש בירור נוסף בעקבות שינוי משפטי. היא אינה נועדה לאפשר לצד שהפסיד לבצע שינויים מהותיים בהתקשרות ולהציג בדיעבד פרויקט משופר.
לאור כל האמור, בית המשפט דחה את הערעור ואף חייב את המערערים בתשלום הוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח.
חששות אמיתיים ורציניים אינם "סרבנות"
מניסיוני, המונח "דייר סרבן" נושא עמו מטען שלילי. הוא מעורר לעיתים דימוי של בעל דירה שמנסה לסחוט תמורה עודפת, לעכב את שכניו או לסכל פרויקט ראוי ללא סיבה ממשית. ואכן, קיימים מקרים שבהם התנגדות לפרויקט נובעת משיקולים בלתי ענייניים.
אלא שפסק הדין מלמד שלא כל מי שמסרב לחתום הוא בהכרח דייר סרבן במובן השלילי של המונח. גם תמיכה של רוב גדול אינה מעניקה זכות אוטומטית לכפות פרויקט לקוי או מסוכן על המיעוט. כאשר בעל דירה מצביע על ליקויים ממשיים בנוגע לניסיונו של היזם, למצבו הכלכלי, למימון הפרויקט, לערבויות, לביטוח או לבטיחות העבודות, אין מדובר בהכרח בניסיון לסכל את הפרויקט. לפעמים הדייר שמתעקש הוא פשוט היחיד ששאל את השאלות הלא נעימות בזמן.
יש לזכור כי בפרויקט התחדשות עירונית בעלי הדירות מפקידים בידי היזם את הנכס היקר ביותר שלהםולעיתים ממשיכים להתגורר בו בזמן שהוא הופך לאתר בנייה. אם היזם ייקלע לקשיים או אם ייגרם נזק למבנה, התמורות שהובטחו בהסכם, ממ"ד, מרפסת, מעלית או עליית ערך לא יעזרו לדיירים.
לא לחתום רק משום שכולם חתמו
במהלך השנים כעורך דין לנדל"ן, ראיתי לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם דיירים חתמו כי "כל האחרים חתמו". מדובר בטעות גדולה.
לפני חתימה על הסכם התחדשות עירונית, אסור להניח כי אם רוב השכנים כבר חתמו, מישהו אחר ודאי בדק את כל הפרטים. חשוב לבדוק מי עומד מאחורי החברה היזמית, אילו פרויקטים היא כבר השלימה, האם הוכחה איתנותה הפיננסית ומהו מנגנון הליווי של הפרויקט. יש לבחון גם את גובה הערבויות, את היקף הכיסוי הביטוחי ואת הסיכונים ההנדסיים, במיוחד כאשר מדובר בחיזוק בניין קיים ולא בהריסתו ובבנייתו מחדש.
כמו כן, בפרויקטים מורכבים, ובמיוחד בפרויקט חיזוק המתבצע בבניין ישן שהוכרז כמסוכן, מומלץ להיעזר כבר בשלב מוקדם בעורך דין בעל ניסיון בהתחדשות עירונית. תפקידו של עורך הדין אינו מסתכם בבדיקת התמורות המוצעות לדיירים, אלא כולל גם בחינה של זהות היזם, מנגנון הליווי הפיננסי, הבטוחות, הכיסוי הביטוחי, לוחות הזמנים והפתרונות שיינתנו במקרה שהעבודות יופסקו.
בסופו של דבר, כאשר התנגדות לפרויקט מבוססת, אסור לפחד להיות מוגדר כ"דייר הסרבן". לפעמים, דווקא הדייר שמסרב לחתום ומכריח את כולם לעצור ולבדוק את הפרטים, מגן לא רק על עצמו, אלא גם על הרוב.
משרדנו מלווה ומייצג בעלי דירות בפרויקטים ובסכסוכים בתחום ההתחדשות העירונית, החל משלב בחירת היזם ובדיקת ההסכם ועד להשלמת הפרויקט ולהגנה על זכויות הדיירים.
