פסק דין חדש של המפקחת על המקרקעין דחה ניסיון לאסור על בעלי דירות בבת גלים להשכיר את דירותיהם לטווח קצר. נקבע כי בהיעדר איסור מפורש בתקנון, ובנסיבות שבהן האפשרות להשכרה קצרה הייתה ידועה מראש, אין מקום להטיל איסור גורף בדיעבד.
המחלוקת סביב השכרת דירות לטווח קצר, למשל באמצעות אפליקציות Airbnb או Booking, הפכה בשנים האחרונות לאחת הסוגיות המרכזיות בערים כגון ניו-יורק, ברצלונה ופריז. כך, יש הטוענים כי מדובר בזכות לגיטימית של בעלי דירות לנצל את הנכס שלהם ואילו אחרים גורסים כי התחלופה הגבוהה של תיירים בבנייני מגורים, יוצרת לכלוך, רעש, מסיבות וככלל פוגעת במרקם העירוני ובשוק הדיור.
בפסק הדין שניתן לאחרונה בחיפה (תיק 8/31/2024), התשובה נטתה לטובת בעלי הדירות שמעוניינים להשכיר לטווח קצר. המפקחת על המקרקעין יעל ליבוביץ (בעלת מעמד של שופטת שלום) הדגישה כי בהיעדר איסור מפורש בתקנון, אין למהר ולקרוא לתוך התקנון מגבלה שלא נכתבה בו. כלומר, אם בעלי הדירות רצו לאסור השכרה לטווח קצר, היה עליהם לקבוע זאת בצורה ברורה בתקנון הבית המשותף.
מה נחשב "מגורים"?
מדובר בבניין הכולל 23 דירות בשכונת בת גלים בחיפה המצוי בקו ראשון לים. חלק מהדיירים מעוניינים להשכיר את דירותיהם לטווח קצר (הנתבעים), ואילו אחרים מתנגדים לכך ומבקשים לאסור על כך (התובעים). במוקד המחלוקת עמדה הוראה בתקנון הבניין שלפיה: "ביחידות המגורים בבית המשותף לא יותר כל שימוש, למעט שימוש למגורים".
לטענת אלו התומכים בהשכרה לטווח קצר, המונח "מגורים" אינו מוגבל דווקא למגורי קבע או לשכירות ארוכת טווח. לשיטתם, גם אדם השוהה בדירה למשך מספר ימים משתמש בה למטרות מגורים.
מנגד, הדיירים שהתנגדו להשכרה קצרת טווח טענו כי שימוש בדירות באמצעות Airbnb שונה במהותו ממגורים רגילים. לדבריהם, כאשר הדירה מתחלפת בין אורחים מזדמנים, לעיתים מדי כמה ימים, היא כבר אינה משמשת למגורים במובן המקובל, אלא הופכת ליחידת אירוח.
הכוונה המקורית: השכרה גם לטווח קצר
המפקחת פתחה את הדיון בקביעה כי שתי הפרשנויות שהציעו הצדדים הן אפשריות מבחינה לשונית. מצד אחד, ניתן לפרש את הדרישה שלפיה הדירות ישמשו רק "למגורים" ככזו שגם מי ששוכר דירה למספר ימים עדיין משתמש בה למגורים. מצד שני, ניתן להבין את הדרישה ל"מגורים" כמתייחסת לשהות בעלת אופי קבוע או מתמשך, ולא תחלופה תדירה של אורחים.
מאחר שלא קיימת פרשנות ברורה אחת, קבעה המפקחת כי יש לבחון את נסיבות העניין ואת הכוונה שעמדה בבסיס התקנון. במקרה הנדון, קבעה המפקחת כי בחינת נסיבות העניין מלמדת שהאפשרות להשכרה קצרת טווח הייתה ידועה כבר מתחילת הדרך. כך למשל, שני בעלי דירות העידו כי רכשו את הקרקע להקמת הבניין מתוך כוונה להקים עליה מבנה שדירותיו ישמשו כדירות נופש.
בהמשך לכל האמור, המפקחת דחתה את התביעה לאסור על הנתבעים להשכיר את דירותיהם בהשכרהקצרת טווח ואף חייבה את התובעים בהוצאות בסך של כ-9,000 ש"ח.
המפקחת הוסיפה כי אם השכרה לטווח קצר גורמת להפרעות או למטרדים (רעש, לכלוך, פגיעה בביטחון), ניתן למצוא מענה בדרכים הקבועות בחוק, לרבות פקודת הנזיקין, אך אין בכך להטיל איסור גורף על שימוש לגיטימי (מגורים) רק בשל חשש פוטנציאלי להפרעות, כאשר ניתן להתמודד עם הפרעות כאלה באמצעים משפטיים אחרים.
יש פסקי דין הקובעים אחרת
חשוב להיזהר מהסקת מסקנה רחבה מדי מפסק הדין של המפקחת. העובדה שבמקרה של הבניין בבת גלים לא נאסרה השכרה לטווח קצר אינה אומרת שכל שימוש בדירה לצורכי השכרה לטווח קצר יהיה מותר בכל מצב.
דוגמה לכך ניתן למצוא בפסק דין אחר, שניתן בבית משפט השלום בתל אביב (ת"א 21876-01-20). שם דובר בבניין מגורים ברחוב שלום עליכם בתל אביב, שבו הנתבעים השכירו חלק מהדירות לטווח קצר. נקבע כי שימוש קצר טווח, תחלופה גבוהה של מחזיקים ותדירות גבוהה של עסקאות בתשלום,עשויים, בנסיבות המתאימות, להצביע על שימוש עסקי מסחרי אסור ולא על מגורים.
בהמשך לכך, בית המשפט קיבל את תביעת יתר הדיירים והוציא צו מניעה קבוע שאסר על הנתבעיםלהשכיר דירות לטווח זמן של פחות מחודש ימים ולמטרות של אירוח, נופש, בילוי, תיירות או קיוםאירועים לכל פרק זמן שהוא.
עברו דרך המסדרון כדי להגיע ליחידת הנופש
מקרה נוסף, שממחיש היטב את הקושי המעשי שמעוררת השכרה קצרת טווח בבניין מגורים, עלה בכתב תביעה שהגשתי בשם לקוח לבית משפט השלום בעניין דירה שחולקה ברחוב בן יהודה בתל אביב. באותו מקרה התובע היה בעלים של שליש מהדירה, ואילו הנתבע היה בעלים של שני שלישים ממנה.
הנתבע עשה בחלקו שימוש להשכרה קצרת טווח לתיירים ולשוכרים מזדמנים. הבעיה המרכזית הייתה שהגישה לחלק המושכר נעשתה דרך פרוזדור משותף בתוך הדירה. כלומר, אורחים מתחלפים, בעלי מקצוע ואנשים זרים נדרשו לעבור דרך שטח משותף כדי להגיע ליחידת הנופש. מצב זה פגע באופן ממשי בזכויותיו של התובע ובכלל זה בזכותו לפרטיות, בתחושת הביטחון שלו, וביכולתו לעשות שימוש סביר ושקט בחלקו בדירה. יצוין כי בסופו של דבר נחתם הסכם פשרה שיישב את ההדורים בין הצדדים.
אז מה המצב כיום?
כל עוד אין פסק דין חלוט של בית המשפט העליון בעניין, לא ניתן לומר בוודאות כי בכל מצב בעלי דירות בבניין מגורים רשאים להשכיר את דירתם באמצעות אפליקציות כגון Airbnb או Booking.
עם זאת, ניתן לומר בזהירות כי פסק הדין בעניין בת גלים מלמד כי בהיעדר איסור מפורש בתקנון, וכאשר נסיבות רכישת הדירות מלמדות שהאפשרות להשכרה קצרה הייתה ידועה, קשה לאסור בדיעבד את עצם ההשכרה. אולם, פסקי דין אחרים מלמדים כי כאשר ההשכרה הקצרה הופכת לפעילות אינטנסיבית, עסקית או מטרידה, או כאשר היא פוגעת בזכויות קנייניות של דיירים אחרים, התוצאה עשויה להיות שונה לחלוטין.
במילים אחרות, מהניסיון שלי, ככל שהשימוש בדירה מתרחק ממגורים רגילים ומתקרב להפעלה של יחידת אירוח, מלון דירות או עסק לכל דבר, כך גדל הסיכוי שבית המשפט יראה בו שימוש אסור, במיוחד כאשר נגרמת פגיעה ממשית לדיירים האחרים.
צריכים ייעוץ בנושא השכרה לטווח קצר בבית משותף?
השכרה לטווח קצר יכולה להיות מקור הכנסה משמעותי, אך היא גם עלולה להפוך במהירות לסכסוך מורכב. בפועל, רוב הסכסוכים האלה אינם מתחילים משאלה משפטית מופשטת, אלא מרעש בחדר המדרגות, תחלופה של אנשים זרים, שימוש במעלית, או תחושה של דיירים שהבניין שבו הם גרים הפך למעין מלון קטן.
אם אתם מתמודדים עם מחלוקת סביב השכרה לטווח קצר בבית משותף, בין אם כבעלי דירה ובין אם כדיירים שנפגעים מהשימוש, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מוקדם. לעיתים בדיקה נכונה של התקנון, אופי השימוש והראיות בשטח יכולה לעשות את ההבדל בין סכסוך מתמשך לבין פתרון יעיל ומהיר.
משרדנו מלווה בעלי דירות, דיירים ונציגויות בתים משותפים במחלוקות הנוגעות להשכרה לטווח קצר, שימוש ברכוש המשותף, מטרדים, תקנוני בתים משותפים וסכסוכי שכנים.
