מלחמה על הבית: קידום מואץ של פרויקטים להתחדשות עירונית באזורים שנפגעו במלחמה

כל מה שצריך לדעת על החוק שישנה את פני ההתחדשות העירונית

תזכיר חוק חדש מבקש לקדם באופן מואץ פרויקטים להתחדשות עירונית באזורים שנפגעו במלחמת "עם כלביא" באמצעות ועדות תכנון ייחודיות, תמורה כספית נדיבה לבעלי הדירות שנפגעו, רכישה בכפייה של דירות, ירידת הרוב הנדרש לאישור התחדשות עירונית ועוד.

אלפי משפחות איבדו את בתיהן במלחמת "עם כלביא". עכשיו, תזכיר חוק חדש מבקש לתת להן לא רק קורת גג, אלא גם תקווה לשיקום מהיר באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית בקנה מידה רחב. לשם כך, מציע התזכיר סל כלים רחב שנועד להסיר חסמים ולזרז הליכים. אך לצד ההבטחה לשיקום מהיר, עולות שאלות כבדות משקל על זכויות הקניין של בעלי הדירות.

מה כולל תזכיר החוק?

ההבנה בבסיס תזכיר חוק "שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית", היא כי התחדשות עירונית הינה תהליך מורכב אשר עשוי להימשך זמן רב עקב הליכי תכנון ורישוי ארוכים, הצורך בהסכמות הדיירים ועומסים תפעוליים ברשויות המקומיות ובמוסדות התכנון.

בהמשך לכך, התזכיר מציע מנגנון ייחודי, שנועד להתמודד עם אותם חסמים ולייצר מסלול מואץ לשיקום. ההצעות המרכזיות בתזכיר כוללות:

• הקמת ועדות תכנון ייחודיות – יוקמו ועדות מיוחדות שירכזו את כל סמכויות התכנון ויכללו נציגי ממשלה ורשות מקומית, במטרה לקבל החלטות במהירות רבה.

• הכרזה תוך זמן קצר – הוועדה רשאית להכריז על אזור כ"אזור שיקום והתחדשות" תוך 45 יום מהמועד שבו נגרם הנזק. ההכרזה יכולה לכלול גם מבנים סמוכים שלא ניזוקו ישירות, כדי לאפשר תכנון שכונתי רחב.

• הפחתת הרוב הנדרש – שיעור ההסכמה הדרוש מבעלי הדירות לאישור פרויקטים של התחדשות עירונית ירד מ-66% כמקובל ל-51% בלבד.

• קיצור הליכי תכנון – יושם דגש על מסלולי רישוי מהירים, לוחות זמנים קצרים למתן החלטות, ואף אפשרות ליו"ר הוועדה להפקיד תוכנית בעצמו.

• קבלת דירה או פיצוי כספי – בעלי הדירות יוכלו להחליט אם לקבל דירה חדשה או תמורה במזומן ("Buy Out"). סכום התמורה ייקבע על ידי השמאי הממשלתי הרשמי על פי שוויה של דירה חדשה באותו אזור, גם אם הבניין שנפגע הוא ישן.

• התערבות המדינה – ככל שלא הושג רוב לאחר 150 יום מההכרזה על אזור השיקום, ורק כמוצא אחרון, המדינה מוסמכת להתערב באופן ישיר ולקדם את פרויקט השיקום גם ללא הסכמת בעלי הדירות. זאת למשל, על ידי רכישה כפויה, מינוי יזם מטעמה וחיוב היזם בהצעת הסכמים חלופיים.

• ביטול עסקה קודמת – בעלי דירות ויזמים יוכלו להשתחרר מהסכמים קודמים להתחדשות עירונית שנחתמו לפני ההכרזה, כדי "ליישר קו" עם התנאים החדשים.

• הטבות מיסוי ותמריצים – התזכיר מציע פטורים רחבים ממס שבח ומס רכישה, הפחתת היטל השבחה, והשתתפות המדינה בתנאים מסוימים במימון רכישת דירות על ידי היזם.

• עבודות פיתוח מצד היזם – רשות מקומית, ועדה מקומית או כל גוף אחר, לא ידרשו כתנאי למתן היתר, אישור או הסכמה בקשר לפרויקט שיקום, ביצוע של עבודות פיתוח מצד היזם.

• התזכיר חל גם על אירועי חירום אחרים – התזכיר אינו מוגבל אך ורק לנזקי מלחמת "עם כלביא", אלא קובע עקרון כללי שלפיו מנגנוני ההתחדשות יחולו גם על אירועי חירום אחרים, שאינם מלחמה (פיצוץ גז, קריסת מבנים או סכנת התמוטטות).

יודגש כי לא מדובר בנוסח הסופי של החוק, והוא צפוי לעבור תיקונים ושינויים במסגרת הליך החקיקה בכנסת. הציבור מוזמן להעביר את הערותיהם לתזכיר עד ליום 29.9.25.

התזכיר סופג ביקורת לצד תמיכה

מאז פרסומו, התזכיר ניצב במוקד דיון נרחב. מבקריו טוענים כי מאחורי ההבטחה לשיקום מהיר מסתתרת פגיעה מהותית בזכויות בעלי הדירות. זאת שכן, במקום חופש בחירה אמיתי, הדיירים נדחקים לפינה ונדרשים לקבל פיצוי כספי שנקבע מראש או להצטרף לפרויקט בנייה, כאשר המדינה והיזמים שולטים בתנאים. לדברי המבקרים מדובר בפגיעה ממשית בזכות הקניין הפרטי, במיוחד כאשר במקרים רבים דירת המגורים היא הנכס יקר הערך העיקרי המצוי בבעלות הדיירים.

ביקורת נוספת היא כי התזכיר מתמקד בבעלי הדירות ואינו כולל התייחסות לשוכרים, שלעתים קרובות מהווים חלק גדול מהאוכלוסייה בשכונות שנפגעו. אותם שוכרים איבדו את ביתם בפועל, אך אינם זכאים לדירה חלופית או לפיצוי כספי. מצב זה עלול להותיר אלפי משפחות ללא פתרון מגורים יציב וליצור תחושת אפליה בין בעלי נכסים לבין מי שהתגוררו בשכירות.

מן העבר השני, תומכי התזכיר סבורים כי מדובר בצעד הכרחי שנועד למנוע שיתוק של תהליכי השיקום. לטענתם, הליכי התחדשות עירונית נמשכים לעיתים קרובות שנים ארוכות בשל התנגדויות נקודתיות ובירוקרטיה מורכבת, והמציאות שנוצרה לאחר המלחמה מחייבת פתרון מהיר וגמיש.

כמו כן, ההצעה בתזכיר כי הלכה למעשה השומה לכל דירה שנפגעה תחושב לפי שווי דירה חדשה באותו אזור, מבטיחה שהנפגעים יקבלו תוספת נדיבה מאוד של עשרות אחוזים למחיר המכירה.

בנוסף, ההטבות במס ורשת הביטחון שהמדינה מציעה, משפרות את הכדאיות הכלכלית, ומבטיחות שלא יחסר יזמים שייקחו על עצמו את ביצוע הפרויקטים.

כך או כך, התזכיר מעלה שאלות כבדות משקל על האיזון הראוי בין מהירות השיקום לבין שמירה על זכויות הפרט. אין ספק כי שאלות אלו צפויות לעמוד במרכז הדיון הציבורי והמשפטי עם קידום הצעת החוק בכנסת.

מומלץ להתייעץ עם עורך דין

תזכיר החוק החדש עשוי לשנות את כללי המשחק בהתחדשות עירונית, ומעמיד בעלי דירות בפני הכרעות כבדות משקל. האם להצטרף לפרויקט? האם התמורה שמוצעת הוגנת? מה עושים אם אינכם מסכימים עם רוב השכנים?

בהמשך לכך, חשוב שכל מי שעלול להיפגע או להיכלל במתחמי השיקום יבחן את ההשלכות האישיות בעזרת ליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית.

במציאות משפטית מורכבת ומשתנה, ליווי מקצועי הוא קריטי. משרדנו, בעל ניסיון בעשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, ישמח לעמוד לרשותכם.