יותר ויותר יזמים מבקשים בשנים האחרונות "לפתוח" הסכמים במהלך פרויקט פינוי-בינוי לצורך "התאמות למציאות חדשה". מה הדיירים יכולים לעשות במקרה שכזה?
אחרי שנים שבהן השתתפתם בישיבות דיירים, השגתם חתימות, עברתם הליכי תכנון וקיבלתם הבטחות,אתם עומדים לפני קבלת היתר בנייה. אולם לפתע אתם מקבלים הודעה מהיזם כי יש צורך "לפתוח מחדש" את ההסכם. פתאום הדירה קטנה יותר, המפרט משתנה, הערבויות פוחתות, לוחות הזמנים נדחים, ולעיתים היזם אפילו מבקש השתתפות כספית מצד הדיירים. האם היזם באמת יכול לעשות זאת? ומנגד מה אתם, כדיירים, יכולים לעשות?
מדוע יזמים מבקשים לפתוח את ההסכם?
הסיבה העיקרית לרצון לפתיחת ההסכם מצד היזם היא כדאיות כלכלית. כך, בשנים האחרונות אנו עדים, בין היתר, למלחמות ומשברים עולמיים. אלו הביאו לעליית ריבית וזינוק במחירי הגלם וכוח האדם בענף הבנייה. במקביל קצב המכירות של דירות חדשות הואט משמעותית ברוב המקומות.
כל אלו הביאו לכך שחלק מהפרויקטים, שנראו רווחיים מאוד בעת החתימה על ההסכם, הפכו עם הזמןלהרבה פחות אטרקטיביים מבחינת היזם.
דוגמה טובה למצב העניינים ניתן לראות בכתבה שפורסמה לאחרונה בתקשורת במסגרתה נכתב כיצדחברה יזמית הודיעה באופן חד צדדי לדיירים במתחם פינוי–בינוי כי בשל היעדר כדאיות כלכלית לא תוכל לבצע את הפרויקט, אלא אם כל דירה תשתתף בעלויות הבניה בסך של 400,000 ש"ח.
האם היזמים רשאים לעשות זאת?
לכאורה, אתם חתמתם על הסכם יסודי ומפורש מול היזם ו"הסכמים יש לכבד". במילים אחרות, ככללהיזם אינו יכול פשוט להודיע כי שטח הדירות יקטן, שהמפרט ייפגע, הערבויות ייחלשו או שמועדי הפינוי יידחו, אלא יש צורך בהסכמת בעלי הדירות. אולם, המציאות מורכבת יותר.
כך למשל, בחלק מההסכמים קיימים סעיפים המאפשרים לבצע התאמות מסוימות במקרה של שינוי תכנוני, דרישות של הרשות המקומית, שינויי רגולציה או נסיבות כלכליות חריגות. בנוסף, ישנם מקרים בהם היזם יתעכב בהוצאת היתר או יטען כי ללא שינוי מסוים הפרויקט כולו עלול לקרוס. מצב זה עלול להעמיד את הדיירים בפני דילמה לא פשוטה: להתעקש על ההסכם המקורי ולהסתכן בעיכוב ארוך או ביטול הפרויקט, או להסכים לפשרות מסוימות כדי לאפשר את קידומו.
מה הדיירים יכולים לעשות?
הדיירים אינם חייבים להסכים באופן אוטומטי לכל דרישה של היזם. גם כאשר קיימים סעיפים המאפשרים התאמות מסוימות, אין משמעות הדבר שליזם יש "צ'ק פתוח" לבצע שינויים מהותיים בתמורות או בזכויות שניתנו לבעלי הדירות.
לכן, הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא לא להיכנס ללחץ. יזמים מציגים לא פעם תמונה שלפיה "אם לא תחתמו עכשיו, הפרויקט ייעצר", אולם לעיתים מדובר גם בטקטיקת משא ומתן שמטרתה לשפר את תנאי העסקה מבחינתם.
שנית, מומלץ לדרוש שקיפות מלאה. אם היזם טוען שהפרויקט אינו כלכלי במתכונתו הנוכחית, יש מקום לבקש נתונים שיתמכו בכך, כגון דוחות שמאות, הערכות עלויות מעודכנות, דרישות מימון של הבנק המלווה או חוות דעת כלכליות. במקרים מסוימים אף נכון לשכור יועץ מטעם הדיירים שיבחן את טענות היזם. מניסיוני, דווקא דיירים שנכנסים מיד לעימות חזיתי מול היזם, מבלי להבין את התמונה המלאה, עלולים לפגוע בעצמם.
שלישית, יש להבין מה השינויים המבוקשים על ידי היזם, שכן לא כל שינוי הוא בהכרח שווה ערך. לעיתים היזם מבקש לבצע מספר שינויים קטנים שלכאורה נראים שוליים, אולם כאשר מחברים אותם יחד, מתקבלת עסקה שונה לחלוטין מזו שעליה חתמו הדיירים מלכתחילה.
רביעית, במקרים מסוימים, יהיה נכון להגיע לאחר מו"מ לפשרה מסוימת כדי למנוע את קריסת הפרויקט או עיכוב של שנים. עם זאת, גם במקרים כאלו, חשוב לדעת על מה להתפשר. כך, לעיתים ניתן לדון בהתאמות מסוימות במפרט, אולם ככלל מאוד לא מומלץ להתפשר על ערבויות ובטוחות שנועדו להגן על בעלי הדירות במקרה של כשל בפרויקט.
כמו כן, גם לוחות הזמנים הם עניין מהותי. דחייה בפינוי או במסירת הדירות יכולה להשפיע באופן דרמטי על חיי בעלי הדירות, במיוחד כאשר מדובר בקשישים, משפחות עם ילדים או בעלי דירות המסתמכים על דמי שכירות חלופיים.
זכרו: ככל שהפרויקט מתקדם יותר מבחינה תכנונית ומשפטית, כך בדרך כלל גם כוח המיקוח של הדיירים גדל. בשלב שבו היזם כבר השקיע שנים של תכנון, יועצים והליכים מול הרשויות, לא תמיד פשוט מבחינתו "לקום וללכת". יתרה מכך, בחלק מהמקרים עצם פתיחת ההסכם מחדש מאפשרת לדיירים לדרוש גם שיפורים או התאמות לטובתם, ולא רק להתגונן מפני דרישות היזם.
חמישית, מהרגע שבו היזם מבקש "לפתוח" את ההסכם, מדובר למעשה במשא ומתן חדש לכל דבר ועניין. לכן, לפני כל החלטה, מומלץ מאוד לקבל ליווי משפטי עצמאי מעורך דין בעל ניסיון בהתחדשות עירונית, אשר יוכל לבחון האם הדרישות מוצדקות, מהם הסיכונים האמיתיים, ואילו זכויות אסור לדיירים לוותר עליהן.
מה לא מומלץ לדיירים לעשות?
במידה רבה, מדובר בתמונת מראה של ההמלצות שפורטו קודם לכן. כך, אסור לדיירים לחתום בחופזה על הסכם חדש או מעודכן רק משום שהיזם מפעיל לחץ וטוען כי "הפרויקט יקרוס" אם לא תתקבל החלטה מיידית. דווקא ברגעים כאלה חשוב לעצור, לבדוק את הנתונים, לנהל משא ומתן מסודר ולקבל ייעוץ משפטי עצמאי.
בנוסף, ככלל, מאוד לא מומלץ לוותר על ערבויות ובטוחות שנועדו להגן על בעלי הדירות. דווקא בתקופות של אי ודאות כלכלית, כאשר עלויות המימון והבנייה עולות, החשיבות של מנגנוני ההגנה רק גדלה. בקשה להפחתת ערבויות, שינוי מנגנון הליווי או החלשת הבטוחות צריכה להדליק אצל הדיירים "נורה אדומה" ולחייב בדיקה זהירה במיוחד.
כמו כן, חשוב לזכור כי אחד הכוחות המרכזיים של בעלי הדירות הוא היכולת לפעול יחד. כאשר הדיירים מתפצלים, מנהלים מגעים נפרדים מול היזם או פועלים מתוך לחץ אישי, כוח המיקוח שלהם נחלש באופן משמעותי ולעיתים הדבר מאפשר ליזם להשיג ויתורים שלא היה מצליח לקבל מול חזית דיירים מאוחדת.
אל תתעצבנו על היזם, אבל גם אל תיכנעו
מניסיוני כעורך דין להתחדשות עירונית, גיליתי כי למרות שישנם יזמים המנסים לפתוח הסכמים כדי "לעשות קופה" על גב הדיירים, בפועל רוב היזמים פועלים מתוך רצון אמיתי להתמודד עם מציאות כלכלית ותכנונית שהשתנתה באופן דרמטי מאז חתימת ההסכם.
לכן, לא כל בקשה לפתיחת ההסכם היא בהכרח ניסיון "לגנוב" זכויות מהדיירים. לעיתים מדובר בניסיון אמיתי להציל את הפרויקט ולהביא אותו לקו הסיום. מנגד, גם הדיירים אינם אמורים להסכים אוטומטית לכל דרישה. בדיוק בגלל זה חשוב לנהל את הסיטואציה בצורה עניינית, שקולה ומקצועית, ולא מתוך כעס או לחץ.
לפני כל ויתור, שינוי או חתימה מחדש, חשוב להבין היטב מה המשמעות של כל סעיף, ומה באמת ניתן לדרוש בתמורה. עוד חשוב לפעול יחד ולא לחתום על שום שינוי בלי בדיקה משפטית וכלכלית מסודרת. אם היזם מבקש לפתוח את ההסכם, זה הזמן להתכנס ביחד, לקבל ייעוץ משפטי, ולוודא שכל פשרה תהיה מאוזנת, מוגבלת ומגובה בבטוחות חזקות שיגנו עליכם.
משרדנו מתמחה בליווי בעלי דירות בפרויקטים של פינוי–בינוי. לאורך השנים ליווינו דיירים במצבים מורכבים של פתיחת הסכמים מחדש, עיכובים, שינויי תמורות ומחלוקות מול יזמים, תוך שמירה על זכויותיהם והאינטרסים הכלכליים שלהם.
