התחבולות של קבלנים: כך הם מנסים להימנע ממתן בטוחות לרוכשים

החוק בישראל מחייב קבלנים לספק בטוחה חוקית לפני קבלת תשלומים מהותיים מרוכשי דירות. למרות זאת, ואף על פי שהפרת החוק עלולה לגרור קנסות כבדים, ישנם קבלנים שמנסים לעקוף את הדרישות החוקיות ולמצוא דרכים להתחמק ממסירת בטוחה.

רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם, ולכן המחוקק חייב קבלנים לספק לרוכשים בטוחה שתגן על כספם במקרה של קריסה או עיכובים משמעותיים בפרויקט.
אך בעוד שהחוק ברור ומחייב, ישנם קבלנים המנסים לעקוף אותו בשלל שיטות – מהבטחות מעורפלות, דרך שימוש בפרשנויות משפטיות יצירתיות ועד תרגילים פיננסיים. איך זה קורה וכיצד ניתן להימנע ממלכודות מסוכנות? כל התשובות במאמר שלפניכם.

מה אומר החוק?

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) אוסר על קבלן לקבל תשלומים מהותיים מהרוכש (סכום העולה על שבעה אחוזים ממחיר הדירה) אלא אם כן הוא העמיד לטובת הרוכש אחת מהבטוחות הקבועות בחוק. מטרת הבטוחות היא להגן על כספו של הרוכש ולהבטיח את החזרתו במקרה שבו הקבלן נקלע לחדלות פירעון, מפסיק את עבודות הבנייה או אינו עומד בהתחייבויותיו.

הבטוחות האפשריות כוללות:

• ערבות בנקאית– הבטוחה הנפוצה ביותר, שבה בנק מתחייב להחזיר לרוכש את כל הכספים ששילם, במקרה של כשל בפרויקט או קריסת הקבלן.
• פוליסת ביטוח לטובת הרוכש– אופציה פחות נפוצה, אך מספקת הגנה דומה לערבות בנקאית. פוליסת הביטוח ניתנת לטובת הרוכש ומבטיחה כי במקרה שבו הקבלן קורס או לא עומד בהתחייבויותיו, הרוכש יקבל החזר של הסכומים ששילם.
• רישום משכנתא ראשונה לטובת הרוכש– אופציה לא נפוצה, המעניקה לרוכש זכויות משפטיות מסוימות על הנכס. המשמעות היא כי הרוכש הופך לנושה מובטח, כלומר, במקרה שבו הקבלן נכנס לחדלות פירעון, הרוכש מקבל עדיפות על פני נושים אחרים.
• רישום הערת אזהרה– הרישום נועד להבטיח שהקבלן לא יוכל למכור את הדירה או לבצע עסקאות סותרות עם גורמים אחרים. ניתן לרשום הערת אזהרה רק בתנאי שלא קיימים על המקרקעין שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג' בעלי עדיפות.
• העברת בעלות או חכירה על שם הרוכש– הרוכש הופך לבעלים הרשמי של הדירה או החוכר הרשמי של הזכויות בה.הוראת החוק המחייבת את הקבלן להעניק בטוחות הינה קוגנטית, כלומר מעת שקיבל הקבלן תשלום הוא חייב ליתן לרוכש הדירה את אחת הבטוחות, גם אם רוכש הדירה מוכן לוותר על כך.

  כיצד קבלנים מנסים להימנע ממתן בטוחות?

  למרות הדרישות הברורות של חוק המכר (דירות), המחייבות קבלנים לספק בטוחות לרוכשי דירות, ישנם קבלנים שמנסים לעקוף את חובתם בדרכים יצירתיות כדי להתחמק ממסירת בטוחה תקפה. להלן השיטות הנפוצות ביותר:
  
  התחזות לקבוצת רכישה
  ככלל, מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר (דירות), ולכן אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה. עובדה זו הפכה את התחזות לקבוצת רכישה לאחת השיטות הנפוצות שבהן קבלנים מנסים להתחמק מחובתם להעניק בטוחות לרוכשים.

  במסגרת שיטה זו, קבלנים משווקים פרויקט יזמי רגיל כ"קבוצת רכישה" ובכך נמנעים מהחובה לספק לרוכשים בטוחה כנדרש בחוק. בפועל, הרוכשים עלולים למצוא את עצמם ללא כל הגנה פיננסית, וחשופים לסיכון של אובדן כספם במקרה של כשל בפרויקט או קריסת היזם.

  כך למשל, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון הטיל קנס של כחצי מיליון ₪ על חברה יזמית שמכרה שתי דירות בתל-אביב, מבלי לספק לרוכשים בטוחות בהתאם להוראות החוק. הממונה דחה לחלוטין את טענת החברה כי היא מארגנת קבוצת רכישה ולפיכך איננה כפופה להוראות חוק המכר. נקבע, בין היתר, כי לא רק שקיימת אמירה בהסכמי המכר כי הרוכשים אינם היזמים של הפרויקט אלא לא הוקמו המוסדות הרלוונטיים לקבוצת רכישה וכלל הפעילות נעשתה על ידי המארגנת.

  החזקת כספים בנאמנות ע"י עורך הדין של הקבלן
  
  עוד שיטה שבה קבלנים מנסים להתחמק ממתן בטוחה חוקית היא דרישה מהרוכשים להעביר את התשלום לחשבון נאמנות של עורך הדין של הקבלן, תוך הבטחה כי הכספים "מוגנים". לטענת הקבלן, מאחר שהכסף מופקד בנאמנות, אין צורך במתן בטוחה חוקית.

  משרד הבינוי והשיכון רואה בשיטה זו ניסיון פסול לעקוף את דרישות חוק המכר, אשר מחייבות מתן בטוחות חוקיות לרוכשי דירות. בעקבות כך, המשרד מטיל קנסות כבדים על קבלנים המפרים את הוראות החוק.

  כך למשל, הממונה על חוק המכר הטיל קנס של 225,000 ש"ח על חברה קבלנית, לאחר שהתברר כי רוכשים בפרויקט העבירו 25% ממחיר הדירה (525,000 ש"ח) ללא קבלת בטוחה חוקית. החברה טענה כי הכספים הופקדו בחשבון נאמנות שנוהל על ידי עורך דינה של החברה ולכן לא היה כל צורך גם במתן בטוחה נוספת. משרד הבינוי והשיכון קבע כי הפקדת כספים בנאמנות אינה תחליף לבטוחה חוקית והטיל על החברה את הקנס בהתאם.

  ערר שהגישה החברה לבית המשפט המחוזי נדחה ונקבע כי בטוחה לפי חוק המכר צריכה להינתן לרוכש הדירה ולא להיות מוחזקת בידי אחר, בוודאי לא בידיו של עורך הדין של הקבלן (ו"ע 45092-08-22).

  מצג שווא של הסכמי הלוואה
  
  חלק מהקבלנים עשויים להציג לרוכשים הסכם שנראה כהסכם הלוואה פנימית או הסדר מימון, אך בפועל מדובר במנגנון שנועד לעקוף את חובת מתן הבטוחות הקבועות בחוק המכר. באמצעות שיטה זו, הרוכשים מפקידים סכומי כסף משמעותיים ללא כל הגנה חוקית, תוך שהם עלולים לחשוב כי מדובר בהליך מימוני לגיטימי.

  כך למשל, חברה קבלנית בירושלים התקשרה עם רוכש דירה, במערכת הסכמים שכללה הלוואה מהרוכש למוכרת וכן אופציה לרכישת דירה. בהתאם להחלטת ממונה חוק המכר, בדרך זו, גבתה החברה כספים מרוכש הדירה מבלי לספק לו בטוחה באופן שעוקף את ההוראות המחייבות הקבועות בחוק המכר. בהמשך לכך, הטיל לאחרונה הממונה עיצום כספי בסך של כרבע מיליון ₪ על החברה.

  איך הרוכש יכול להגן על עצמו?
  
  הסכנה הגלומה בתשלום ללא בטוחה הינה אמיתית ביותר, כפי שניתן לראות בפרשיות מוכרות, ובהן, חפציבה, ענבל אור ואלדד פרי. במקרים אלו, רוכשים שילמו סכומי כסף משמעותיים ללא הגנה מספקת, ונמצאו חסרי אונים כאשר החברות קרסו, כשהם נותרים ללא דירה וללא כספם.

  על כן, מומלץ לרוכש בשום פנים ואופן לא לשלם מעל 7% ממחיר הדירה ללא קבלת בטוחה חוקית, כפי שנדרש בחוק. יתרה מכך, חשוב מאוד שהרוכש יבדוק כל פרט משפטי הקשור לעסקת הרכישה, בליווי עורך דין מקרקעין עצמאי מטעמו ולא להסתמך על עורך הדין של הקבלן, אשר מייצג את האינטרסים של המוכר ולא של הרוכשים.

  בדיקה משפטית מעמיקה טרם החתימה על ההסכם היא הדרך הטובה ביותר למנוע הפתעות לא נעימות ולהבטיח שהרוכש יקבל את ההגנות המגיעות לו על פי חוק.