תיקון חדש לחוק מאפשר לדיירים קשישים להמתין לשלב מתקדם בפרויקט בטרם יידרשו לקבל החלטה לגבי מכירת דירתם ליזם בפטור ממס. התיקון עשוי לצמצם התנגדויות ולסייע בקידומם של פרויקטים שנתקעו לאורך השנים.
במשך שנותיי כעורך דין לנדל"ן, ראיתי לא מעט פרויקטים של פינוי-בינוי מתחילים בהתלהבות ושוקעיםבקיפאון מתסכל. פעמים רבות, הסיבה אינה תכנונית או כלכלית, אלא אנושית. קיים קושי אמיתי להגיע להסכמה בין הדיירים, ובמיוחד מול אוכלוסיית הגיל השלישי.
תיקון חדש לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), המנסה לטפל במתח שנוצר בין הצורך של היזם בוודאות מוקדמת לצורך של הדייר, ובפרט דיירים קשישים (בני 70 ומעלה), בביטחון ובהפחתת סיכונים, עשוי לחולל שינוי של ממש בשטח.
מה היה המצב עד היום?
חוק מיסוי מקרקעין מעניק לבעלי דירות קשישים בפרויקטים של פינוי–בינוי, הטבות שונות ובכללן פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה ליזם במסגרת הפרויקט ורכישת דירה אחרת.
מימוש ההטבה היה כרוך במספר תנאים ובכללם חתימה על החוזה למכירת הדירה לפני מועד קליטת הבקשה להיתר בנייה. מדובר במועד מוקדם יחסית בחיי הפרויקט שעשוי להתרחש לעיתים שנה עד שנתיים לפני פינוי הבניין.
במילים אחרות, דיירים קשישים נדרשו לקבל החלטה מהותית בשלב שבו רמת אי הוודאות עדיין גבוהה,ללא תמונה ברורה של לוחות הזמנים והיקף הפרויקט בפועל. כתוצאה מכך, היזמים לחצו אולם לא מעט דיירים קשישים בחרו להימנע מחתימה או לעכב את קבלת ההחלטה. התוצאה הייתה עיכוב בקידום פרויקטים ואף יצירת מתחים בין דיירים לבין יזמים.
מה השתנה?
בחודש 04/2026 נכנס לתוקף חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית. החוק נועד לתת מענה למציאות שנוצרה בעקבות נזקי המלחמה, תוך שימוש בכלי של התחדשות עירונית (ובעיקר פינוי–בינוי) כאמצעי שיקום. החוק כולל, בין היתר, תיקון מספר 107 לחוק מיסוי מקרקעין, שמשנה את מועד קבלת ההחלטה של דיירים קשישים.
במסגרת התיקון, הורחב חלון הזמן שבו רשאי דייר קשיש למכור את דירתו ליזם בפטור ממס. כעת, במקום להידרש לחתימה על חוזה לפני קליטת הבקשה להיתר, הדייר הקשיש רשאי לדחות את ההחלטהל"יום המכירה" (המועד בו יתקיימו התנאים המתלים המרכזיים לביצוע הפרויקט, למשל, לאחר קבלת היתר בנייה וליווי בנקאי). זהו מועד מאוחר בהרבה.
מה משמעות השינוי?
המשמעות חורגת הרבה מעבר לשאלה טכנית של מועד חתימה. כך, התיקון מפחית באופן דרמטי את רמת הסיכון עבור הדייר הקשיש. במקום להתחייב לעסקה בשלב מוקדם, כאשר הפרויקט עדיין מצוי בחוסר ודאות תכנוני וכלכלי, מתאפשרת קבלת החלטה בשלב שבו כבר קיימת ודאות ממשית. עבור רבים, זהו ההבדל שבין סירוב אוטומטי לבין נכונות לשקול את העסקה.
בהמשך לכך, יש לתיקון השלכה ישירה על קידום פרויקטים בפועל. ככל שפוחת מספר הדיירים המתנגדים בשל חשש ואי וודאות, כך גדל הסיכוי להגיע לרוב הדרוש, לחתום על הסכמים ולהתקדם לשלבים הבאים. במובן זה, מדובר בכלי שעשוי "לשחרר פקקים" בפרויקטים שנתקעו במשך שנים.התיקון אינו פותר את כל בעיות הסרבנות, אך הוא בהחלט עשוי לצמצם חלק ניכר מהן.
אגב, גם ביחס ליזמים מדובר בשינוי משמעותי המחייב התאמת אופן הפעולה. אם בעבר ניתן היה לבסס את הפרויקט על התחייבויות מוקדמות של הדיירים, הרי שכעת חלק מהדיירים, ובפרט הקשישים, עשויים להמתין להתקדמות בפועל לפני קבלת החלטה. משמעות הדבר היא כי היזמים נדרשים לייצר ודאות אמיתית בשטח ולא להסתמך רק על הבטחות עתידיות.
חשוב להדגיש כי עצם האפשרות לדחות את מועד קבלת ההחלטה בעניין מכירת הדירה אינה מבטיחה כי הפרויקט יתקדם מאליו. גם לאחר השינוי בחוק, נדרש רוב של דיירים להסכמה על הפרויקט, נדרש ליווי פיננסי, ונדרשת התקדמות תכנונית. במילים אחרות, התיקון אינו מחליף ניהול נכון של הפרויקט, אלא משלים אותו.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין
מדובר בשינוי מבורך המעניק גמישות, מפחית לחץ ומאפשר קבלת החלטות מבוססות יותר. הוא משקף הבנה של המחוקק כי התחדשות עירונית אינה רק סוגיה תכנונית או כלכלית, אלא גם, ואולי בעיקר,סוגיה אנושית. כך, ללא התאמה לצרכים ולחששות של האוכלוסיות השונות, ובפרט של בני הגיל השלישי, פרויקטים רבים פשוט לא ייצאו לפועל.
השינוי האמור עשוי בהחלט להביא לשחרור חסמים בפרויקטים רבים שנתקעו לאורך השנים. עם זאת, חשוב לזכור כי האפשרות להמתין עם המכירה אינה פוטרת מהצורך לבחון את העסקה לעומק. יש להבין את תנאי ההסכם, את לוחות הזמנים, ואת השלכות המס של כל החלטה. יש גם לזכור כי התיקון אינו משנה את התנאים הנוספים לקבל את הטבת המס (למשל, דרישת החוק כי שווי הדירה החלופית לא יפחת מ־75% משווי הדירה הנמכרת).
הלכה למעשה, קיימת חשיבות רבה לליווי משפטי כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט. עורך דין בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית יוכל לבחון את ההסכם עם היזם, להצביע על סיכונים, לוודא שמירה על הזכויות וההטבות, ולסייע לדיירים, ובפרט לקשישים, לקבל החלטה מושכלת, בזמן הנכון ובתנאים המתאימים להם.
משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין ובהתחדשות עירונית, ומלווה מזה שנים דיירים ויזמים בפרויקטים של פינוי–בינוי ותמ״א 38. אנו מעניקים ללקוחותינו ליווי משפטי אישי ומקיף, החל משלב הבדיקות הראשוניות, דרך ניהול המשא ומתן, ועד להשלמת העסקה.
