מה קורה כאשר בעל נכס המשתתף בפרויקט של פינוי־בינוי או תמ״א 38 נפטר לפני שהפרויקט הושלם? כיצד מוודאים שהיורשים לא ימצאו את עצמם בעימותים או בהליכים משפטיים ארוכים? צוואה ישנה עלולה שלא "לשרוד" את פרויקט ההתחדשות. כך תנסחו הוראה בצוואה שמתאימה גם לדירה שעדיין לא קיימת.
רות, בת 79, גרה עשרות שנים בדירת 3 חדרים ישנה בגבעתיים. היא חתמה, יחד עם שאר בעלי הדירות בבניין, על הסכם פינוי-בינוי עם יזם גדול. לפי ההסכם, הדירה שלה תיהרס, ובמקומה תקבל דירת 4 חדרים בבניין חדש שייבנה על אותה חלקה. עשר שנים לפני כן רות כתבה צוואה ובה ציינה בקצרה: "אני מצווה את דירתי בגבעתיים לבני הבכור יואב."
זמן קצר לאחר שהדירה נהרסה והפרויקט היה בעיצומו, רות נפטרה והחלו הבעיות. לא היה נכס קיים שניתן לרשום על שם יואב ולא היה ברור אם הזכות לדירה החדשה שייכת רק לו, או לכל שלושת ילדיה של רות. בהמשך לכך היורשים הסתכסכו וניהלו הליכים משפטיים כאשר יואב טען שהוא היורש הבלעדי, ואילו אחיו ואחותו טענו שהנכס "נעלם" ולכן אין תוקף לצוואה לגביו.
המקרה של רות ממחיש עד כמה הורשת דירה בהתחדשות עירונית שונה מהורשת דירה "רגילה". לא רק אופי הדירה משתנה, אלא גם הזכויות המשפטיות. בהמשך לכך, צוואה שנוסחה כאשר הדירה הייתה בכתובת ומאפיינים מסוימים, עלולה שלא להתאים למצב החדש, ועקב כך לסבך את היורשים או אף להוביל לאובדן זכויות.
במאמר זה נסביר איך מתאימים את הצוואה למצב החדש, כך שהיורשים יקבלו את מה שמגיע להם, בלי בלבול, עיכובים או סכסוכים משפטיים.
מה זה בעצם "נכס בהתחדשות עירונית"?
נכס המצוי בהליכי התחדשות עירונית הוא נכס (לרוב דירה בבניין ישן) שנחתם לגביו או מקודם לגביו הליך של חידוש ובנייה מחדש במסגרת תוכניות כמו תמ"א 38 או פינוי-בינוי. מבחינה משפטית, לאחר חתימה על הסכם עם היזם, לזכות הקניינית של בעל הדירה בדירה הישנה מתווספת גם זכות חוזית לקבל בעתיד דירה חדשה בהתאם להסכם.
למה צוואה "ישנה" יכולה להיות בעיתית?
צוואה היא הדרך הבטוחה ביותר להבטיח שמה שבניתם כל חייכם יועבר בדיוק לפי רצונכם. אבל כאשר מדובר בנכס שנמצא בעיצומו של הליך התחדשות עירונית, המציאות מסתבכת.
מדובר בנכס "בתנועה", דירה שעומדת להיהרס, להיבנות מחדש, להחליף כתובת, שטח ולעיתים גם מספר חדרים. הזכויות המשפטיות אינן רק זכויות קניין בדירה הקיימת, אלא גם זכויות חוזיות כלפי היזם, למשל זכויות לקבלת דירה חדשה, ולעיתים זכויות לפיצוי כספי, דמי שכירות או תמורות אחרות.
לכן, כאשר צוואה שנוסחה כאשר הדירה הייתה בכתובת ומאפיינים מסוימים, היורשים עלולים למצוא את עצמם מתווכחים על מה בדיוק נכלל בירושה: האם הזכות היא רק בדירה הישנה? בדירה החדשה? בתמורה הכספית? או אולי בזכויות נוספות שצומחות מהפרויקט? ומי בכלל אמור לרשת?
איך לנסח צוואה הכוללת נכס בתהליך התחדשות?
הכלל הבסיסי הוא בהירות.
ראשית, יש לתאר בצוואה הן את הנכס הקיים והן את הזכויות הנובעות מהפרויקט, בצורה שתשאיר מעט מאוד מקום לפרשנות. הבהירו בצוואה שהיורשים מקבלים לא רק את הדירה הישנה, אלא גם את כל הזכויות העתידיות כלפי היזם.
כאשר יש מספר יורשים, והנכס מיועד להפוך לדירה אחת חדשה, מומלץ להוסיף בצוואה הוראה מפורשתשתבהיר מי מהיורשים יקבל את הזכות העיקרית בדירה החדשה, ומה תהיה התמורה לשאר היורשים.המטרה היא למנוע מצב שבו כל יורש יטען לזכות חלקית בדירה, מה שעלול להפוך את מימוש הזכויות כמעט בלתי אפשרי מבחינה משפטית ופרקטית.
בנוסף, כדאי להוסיף סעיף גמיש הקובע שהוראות הצוואה יחולו גם אם יחולו שינויים בפרויקט, כמו החלפת יזם, שינוי בתוכנית הבנייה או עיכוב בלוחות הזמנים, כדי להבטיח שהצוואה תישאר תקפה לאורך כל חיי הפרויקט, גם אם הוא יימשך שנים ארוכות.
יצוין כי במקרים רבים בעלי הדירות חותמים על הסכם עקרונות או על ייפוי כוח לטובת יזם, עוד לפני שהפרויקט אושר סופית. במצב כזה, כדאי להבהיר בצוואה שההורשה כוללת בנוסף כל זכות עתידית הנובעת מהשתתפות בפרויקט התחדשות עירונית, גם אם טרם הושג היתר בנייה.
מתי לעדכן את הצוואה?
בעלי דירות רבים ערכו צוואה שנים רבות בטרם עלה על דעתם להצטרף לפרויקט התחדשות. אולם ברגע שנחתם הסכם עם יזם, חשוב לעדכן את הצוואה ולהכניס בו סעיף ייעודי בנושא.
בנוסף, אם חל שינוי מהותי בתמורה (למשל, מעבר מדירה חדשה אחת לשתיים, או תוספת תשלום), יש לעדכן שוב את הצוואה, כדי לוודא שהשינויים משתקפים גם בהוראות הירושה.
מדוע מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין?
עריכת צוואה היא פעולה משפטית רגישה, אך כאשר הצוואה כוללת נכס המצוי בהליכי התחדשות עירונית, היא דורשת תשומת לב כפולה. מדובר בנכס שמשתנה עם הזמן, שיש לו היבטים חוזיים, קנייניים ותכנוניים, ולעיתים מעורבים בו גם יזם, נאמן, בנק מלווה וגופים ציבוריים.
בהמשך לכך מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בדיני ירושה ובהתחדשות עירונית. עורך דין בעל מומחיות כפולה יוכל לנסח את הצוואה באופן שמכסה את כל התרחישים האפשרייםולמנוע שנים של מחלוקות ודיונים משפטיים.
טיפים פרקטיים
ישנם מספר טיפים פרקטיים לעריכת צוואה הכוללת נכס בהתחדשות עירונית:
לשמור על השליטה גם כשהבית משתנה
העובדה שנכס נמצא בהליכי התחדשות עירונית אינה צריכה למנוע מכם להוריש אותו בצורה מסודרת וברורה.
ככל שהצוואה מנוסחת במדויק יותר, ומתייחסת גם לנכס הקיים וגם לזכויות העתידיות, תפחיתו את הסיכוי למחלוקות ולבעיות רישום ותבטיחו שהירושה שלכם תתממש בדיוק כפי שרציתם. ליווי משפטי נכון בשלב עריכת הצוואה יכול לעשות את ההבדל בין ירושה מסודרת וברורה לבין סכסוך משפחתי ארוך ומיותר.
משרדנו משלב הבנה מעמיקה של דיני המקרקעין, ההתחדשות העירונית וירושה. אנו מזמינים אתכם ליצור קשר עוד היום להתאמת הצוואה שלכם באופן שיכסה את כל הזכויות הקנייניות והחוזיות הנובעות מפרויקט ההתחדשות העירונית ,ויבטיח שקט נפשי מלא.
