מלבד הסיכון המובנה תמיד בהפסד, פנייה לבית המשפט גוררת עמה הליכים ממושכים, עלויות גבוהות ולעיתים גם החרפה ביחסים בין השכנים. לכן, לפני שפונים להליך משפטי, כדאי לבחון דרכי פעולה אחרות שיכולות להביא לתוצאה מהירה, יעילה ולעיתים אף מוצלחת יותר.
פרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי-בינוי או תמ"א 38, נחשבים לאחת הדרכים היעילות ביותר לשדרוג איכות החיים בבניינים ישנים. אך לצד ההזדמנות, ישנו גם אחד האתגרים הגדולים ביותר של תחום זה: דייר סרבן.
לא צריך יותר מאדם אחד מתוך כלל בעלי הדירות המסרב להמשיך כדי לעכב פרויקט שלם ואף להפיל אותו. מטבע הדברים, כאשר עשרות, ולעיתים מאות משפחות, תולות תקוות בפרויקט, הדייר הסרבן הופך למוקד מתיחות ולסיבה לסכסוכים שכונתיים. רבים נוטים לחשוב שהפתרון הוא פשוט, להגיש תביעה לבית המשפט. אבל האמת היא שזו לא תמיד הדרך הנכונה.
הצעד הראשון – להבין את שורש הסירוב
לא תמיד המניע העיקרי לסירוב הוא "רוע לב" או "סחטנות". לעיתים המניעים הם רגשיים, למשל קושי לעזוב את הבית שבו גידלת את ילדיך; או קשיש שחושש מהטלטלה הכרוכה בשינוי מקום המגורים. במקרים אחרים הסירוב נובע מחשש כלכלי אמיתי, פחד מהוצאות נוספות, ירידת ערך הנכס, או פשוט חוסר אמון ביזם ובתהליך (לרשימה לא סגורה של טעמים לגיטימיים לסירוב של בעל דירה להתחדשות עירונית, ראו ת"א 58035-01-23).
בדיוק בשל כך, הצעד הראשון בהתמודדות עם דייר סרבן הוא הקשבה בנועם ובירור. ברגע שמבררים מה עומד מאחורי הסירוב, קל יותר לייצר פתרון מותאם.
כלים להתמודדות מחוץ לבית המשפט
לאחר שהבנו את הסיבה לסירוב, מגיע השלב של בחירת הכלי שיאפשר להתגבר על המחלוקת בלי להגיע להליכים משפטיים. להלן כמה דרכים יעילות:
גישור והידברות פתוחה- פנייה למגשר מקצועי מאפשרת לכל הצדדים להשמיע את קולם באווירה ניטרלית ולחפש פתרונות יצירתיים.
שקיפות מלאה- פעמים רבות, מה שנתפס כ"איום" נובע פשוט מחוסר מידע. על כן, מתן גישה למסמכים, חוות דעת שמאי, לוחות זמנים ודוחות כספיים יכול להפיג חששות ולבנות אמון.
תמריצים ותוספות ערך- במקרים מתאימים, ניתן להציע לדייר הסרבן פתרון ייחודי: למשל, סיוע בשכר דירה בתקופת המעבר, שדרוג טכני או הקלה אחרת. אמנם חשוב מאוד להקפיד על איזון מול יתר הדיירים, אך לעיתים "גזר קטן" פותר בעיה גדולה.
נציגות דיירים חזקה ומקצועית- כאשר הדיירים מתארגנים כקבוצה מגובשת, עם ייעוץ משפטי אחיד, קשה לדייר אחד להתבצר בעמדתו לאורך זמן. חזית אחידה יוצרת לחץ חברתי ומקטינה התנגדויות.
מעורבות משפטית לא מאיימת – ליווי של עורך דין מקצועי ומנוסה אינו מחייב מיד הגשת תביעה. לעיתים די בהסבר משפטי ענייני, במכתב מסודר או בהצגת מתווה משפטי ברור כדי להניח את דעתו של הדייר ולהסיר את ההתנגדות.
פנייה לגורמים מתווכים בקהילה- לעיתים רב שכונה, עובד סוציאלי או מנהל אגודה ציבורית בשכונה יכולים לשמש "גשר אנושי" ולסייע לדייר להרגיש בטוח יותר בתהליך.
התאמות אישיות- במקרים רגישים, למשל עם דיירים מבוגרים או בעלי מוגבלות, אפשר להציע סיוע לוגיסטי: עזרה באריזות, מציאת דיור חלופי קרוב או ליווי אישי בתקופת המעבר. קיימת חשיבות רבה כי הדירה החלופית המוצעת תהיה בעלת התאמות נדרשות לדייר (ראו למשל, ע"א 3511/03).
הדרגתיות והסכמות ביניים- לא תמיד חייבים לשכנע דייר להסכים לכל החוזה במכה אחת. אפשר להתחיל בצעדים קטנים (כמו הסכמה לבדיקות שמאי או מינוי עו"ד מטעם הדיירים), מה שיוצר תהליך הדרגתי ומפחית התנגדות.
חוות דעת של מומחה ניטרלי – במקרים שבהם הדייר הסרבן חושש מהטיות או מחוסר שקיפות מצד היזם או נציגות הדיירים, ניתן למנות שמאי/מהנדס/יועץ משפטי מטעם צד שלישי בלתי תלוי. חוות דעת אובייקטיבית לעיתים "שוברת את הקרח" ונותנת לדייר תחושת ביטחון שהנתונים אמינים.
סבלנות וזמן- לא כל סירוב ניתן לפתור מיד. לעיתים הדייר זקוק פשוט ליותר זמן לעכל את המשמעויות, לשוחח עם בני משפחה או להתרגל לרעיון. מתן זמן נוסף, לצד המשך תקשורת מכבדת, עשוי להפוך התנגדות עיקשת להסכמה שקטה.
בסופו של דבר, כל הכלים שצוינו מבוססים על העיקרון הבסיסי כי לא כל מחלוקת חייבת להגיע לבית המשפט. פעמים רבות שילוב של סבלנות, שקיפות, הקשבה ומעורבות מקצועית יוצר פתרון שמקובל גם על הדייר הסרבן וגם על יתר השכנים.
מתי בכל זאת לפנות לבית המשפט?
ישנם מקרים שבהם כל המאמצים לא צולחים, והדייר מתבצר בעמדתו באופן לא סביר. לדוגמה, כאשר הוא דורש תמורה מופרזת שאינה עומדת בשום פרופורציה, או כאשר הוא פשוט מסרב מבלי לנמק. במצבים כאלה, החוק מאפשר לפנות למפקח על המקרקעין או לבית המשפט כדי להכריז עליו כדייר סרבן, ואף לחייב אותו בפיצוי.
אולם חשוב לזכור: זהו צעד אחרון, לא ראשון. כל עוד יש אפשרות להגיע להבנות בהידברות, עדיף לנצל אותה.
השתמשו בליווי משפטי מקצועי כמצפן, לא כחרב
עורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית יודע לא רק לייצג מול ערכאות משפטיות, אלא גם ובעיקר, למנוע את הצורך בהן. הוא מסייע בגיבוש נציגות דיירים חזקה, בבניית אסטרטגיית מו"מ נכונה ובמתן ביטחון, הקשבה ופתרונות לדיירים המתלבטים.
במציאות שבה דייר סרבן אחד יכול לעכב פרויקט שלם, והליכים משפטיים עלולים לקחת זמן רב ולעלות בממון רב, ההבדל בין הצלחה לבין כישלון לעיתים טמון בליווי משפטי חכם שמזהה את הבעיות מראש ויודע להציע פתרונות יצירתיים.
זכרו: החוק אמנם מאפשר הגשת הליכים משפטיים כנגד דייר סרבן. כמו כן, בתי המשפט נוטים לרוב לקבל תביעות שכאלו. עם זאת, לפני שפונים לבית המשפט, עצרו, דברו, התייעצו. בעזרת ליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ניתן במקרים רבים להפוך התנגדות להזדמנות, ולהצעיד את הפרויקט קדימה בהסכמה ולא בכפייה.
משרדנו מלווה עשרות פרויקטים ברחבי הארץ, ונשמח ללוות אתכם מהשלב הראשון ועד שתקבלו את המפתח לדירה החדשה.
