רגע לפני שאתם מקבלים את מפתחות הדירה החדשה שלכם, הקבלן ידרוש מכם לחתום על פרוטוקול מסירה. ההתרגשות הרבה של קבלת הדירה גורמת לרוכשים רבים למהר ולחתום מבלי לקרוא את הפרוטוקול לעומק, אך זוהי טעות שעלולה לעלות בזמן, בכסף ובמאמצים.
לאחר שנים ארוכות של המתנה, הקבלן מתקשר ומודיע כי הדירה מוכנה, וכי כל שנותר לכם הוא להגיע, לקבל את המפתח, ולסגור "כמה עניינים טכניים".
אתם מגיעים למשרדי הקבלן מלאי התרגשות ותכנונים לעתיד, והמפתח הנוצץ והחדש באמת מחכה לכם. אך רגע לפני שאתם מקבלים אותו, הקבלן מגיש לכם מסמך ארוך הקרוי "פרוטוקול מסירת החזקה".
מתוך חוסר סבלנות ורצון לסיים את התהליך, אתם חותמים מבלי לקרוא לעומק – ורק לאחר מכן מגלים כי הסכמתם, מבלי לדעת, לוותר על זכויות מהותיות. ייתכן שהתחייבתם לקבל את הדירה "כפי שהיא", ללא אפשרות לדרוש תיקונים על ליקויים, או שאישרתם כי אינכם זכאים לשום פיצויים בגין איחור במסירה או לחלופין כי אתם מסכימים שההנחה שקיבלתם במחיר הדירה תקוזז מכל פיצוי המגיע לכם.
חשוב לדעת כי ליקויי בנייה או איחורים במסירה אינם מתבטלים מעצם החתימה על פרוטוקול המסירה, ואתם עדיין יכולים לדרוש את תיקונים או לקבל פיצוי בהתאם להוראות הדין והפסיקה. עם זאת, במקרים רבים יהיה צורך לפנות לערכאות, והוצאת זמן, כסף ואנרגיה.
לכן, לפני שאתם חותמים על פרוטוקול המסירה, חשוב להבין אילו תנאים כלולים בו, ומה ניתן לעשות כדי להגן על זכויותיכם.
מהו פרוטוקול מסירה מקבלן?
פרוטוקול מסירה הוא מסמך משפטי מחייב הנערך על ידי הקבלן ומתעד את העברת הדירה מהקבלן לרוכש. המסמך מהווה אישור רשמי לכך שהדירה נמסרה לרוכש, ואמור לכלול פירוט על מצבה של הדירה, האביזרים המותקנים בה וכן ליקויים ואי התאמות.
לרוב, מתקיימים שני פרוטוקולים: הראשון מתרחש מספר שבועות לפני מועד מסירת החזקה בדירה (בדרך כלל עוד לפני החיבור למערכות החשמל, המים והגז). במסגרתו, הקבלן והרוכשים עורכים סיור בדירה במטרה לאתר ליקויים ובעיות בדירה במהלך הבנייה. ליקויים או חריגות שהתגלו נרשמים ומתועדים, והקבלן מחויב לתקנם לפני המסירה הסופית.
ביום מסירת המפתח, הרוכשים חותמים על פרוטוקול שני- פרוטוקול מסירת החזקה, כאשר הדירה אמורה להיות מוכנה לחלוטין לאכלוס. הפרוטוקול כולל אישור קבלת מפתחות וקריאות של מדי מים, חשמל וגז. חתימה עליו מהווה אישור שהדירה נמסרה כפי שסוכם.
תנאים ש"הוגנבו" לפרוטוקול המסירה
למרבה הצער, ישנם קבלנים שמנצלים את רגע ההתרגשות של מסירת דירה ומנסים "להגניב" לפרוטוקול סעיפים בעייתיים, שעלולים להקשות על הרוכשים לדרוש תיקונים עתידיים או פיצויים.
כך למשל, סעיף נפוץ קובע כי הרוכשים מאשרים שקיבלו את הדירה "כפי שהיא ולשביעות רצונם". ניסוח כזה עלול ליצור בעיות חמורות לרוכשים לדרוש תיקון ליקויים שהתגלו לאחר הכניסה לדירה, גם אם מדובר בליקויים חמורים. לחלופין, הפרוטוקול עשוי לכלול רק התחייבות מעורפלת מצד הקבלן לתיקון או לוח זמנים גמיש.
עוד סעיף מקפח כולל דרישה של הקבלן מהרוכשים לחתום שהם מודעים לאיחור במסירה ואינם דורשים פיצוי בגינו. בנוסף, ישנם קבלנים המנסים לקזז את סכום הפיצויים מההנחה שניתנה בעת הרכישה, למרות שמדובר בשתי זכויות נפרדות לחלוטין.
גם הרכוש המשותף הופך לעיתים לנושא בעייתי. קבלנים מסוימים מכניסים הצהרה לפיה הרוכשים מאשרים כי אין להם טענות בנוגע למצב הלובי, החניה, המעליות והחצר. משמעות הדבר היא שכל ליקוי שיתגלה ייפול על ועד הבית והדיירים במקום להיות באחריות הקבלן.
בתי המשפט אינם רואים בעין יפה סעיפים ש"הוגנבו" לפרוטוקול המסירה ומקפחים את הרוכשים. בהתאם נקבע כי אם סעיף בפרוטוקול שולל זכויות שמגיעות לרוכשים לפי חוק המכר, לא ניתן לראות את הוויתור כאילו נעשה מרצון חופשי.
כך למשל, לאחרונה, בית משפט השלום ביטל סעיף בפרוטוקול מסירה שהסיר מקבלן כל אחריות לאיחור במסירת הדירה. בית המשפט הוקיע את הקבלן במילים חריפות, וחייב אותו לשלם לרוכשים סך של יותר ממאה אלף ₪ (ת"א 20868-05-22).
במקרה אחר, קבלן החתים את רוכשי כל הדירות בבניין על פרוטוקולי מסירה במסגרתן התחייבו הרוכשים כי בדקו את דירתם וכי אין ולא תהיה להם כל טענה כלפי הקבלן בגין מצבה של הדירה. למרות התחייבות הרוכשים, בית המשפט חייב את הקבלן לשלם מאות אלפי ₪ פיצויים בגין ליקוי בנייה ואף הטיל עליו הוצאות כבדות במיוחד בסך של 75,000 ₪ (ת"א 648/95).
איך להתמודד עם פרוטוקול המסירה?
כדי להימנע ממלכודות משפטיות ולוודא שפרוטוקול המסירה אינו מקפח את זכויותיכם ,מומלץ לנקוט בצעדים הבאים לפני החתימה:
לקרוא בעיון– אין לחתום בלי לבדוק כל סעיף, במיוחד בנספחים או באותיות קטנות.
לשאול שאלות– אם משהו לא ברור, יש לבקש הבהרה בכתב.
לדרוש תיקונים– אם סעיף מסוים בפרוטוקול לא מקובל, יש לבקש להסיר או לשנות אותו.
להתייעץ עם עורך דין– אם יש ספק, מומלץ לקבל חוות דעת משפטית לפני החתימה מאשר להתמודד עם השלכותיה לאחר מכן.
פרוטוקול
המסירה אינו מסמך טכני בלבד, אלא מסמך משפטי חשוב. על כן בטרם החתימה בדקו, תעדו ובעיקר התייעצו עם עורך דין מקצועי.
חתמתם? עדיין ניתן לפנות לערכאות!
בתי המשפט נוטים לפרש כתבי ויתור בצמצום, במיוחד כאשר מדובר בזכויות מהותיות של רוכשים. כך, הם בוחנים את נסיבות החתימה, את מידת המודעות של הרוכשים לתוכן המסמך ואת השאלה האם הופעל עליהם לחץ לחתום. אם נמצא כי החתימה נעשתה תחת כפייה, חוסר הבנה או מבלי שניתנה לרוכשים הזדמנות ממשית לבדוק את הנכס, בית המשפט יראה בוויתור כחסר תוקף.
לפיכך, לפני שאתם חותמים על פרוטוקול המסירה, חשוב לבדוק אילו תנאים כלולים בו ולהתייעץ עם גורם משפטי במידת הצורך. עם זאת, במידה וחתמתם, אין זה סוף פסוק. ניתן ואף רצוי לפעול בדרכים משפטיות בסיוע עורך דין מקצועי, כולל פנייה לערכאות, על מנת לדרוש את תיקונם או לקבל פיצוי הולם.
מומלץ לפנות לעורך דין
פרוטוקול המסירה הוא שלב קריטי בקבלת הדירה, ויש להתייחס אליו בזהירות רבה. אל תתנו להתרגשות להוביל לחתימה פזיזה, שעלולה לעלות לכם בזמן, כסף ואנרגיה בהמשך.
בהמשך לכך, עוד לפני החתימה, מומלץ לפנות לעורך דין מומחה בנדל"ן וחוזי מכר, שיבחן את פרוטוקול המסירה. עורך דין מנוסה יזהה סעיפים בעייתיים, ימליץ על תיקונים, ויוודא כי הרוכש אינו מוותר על זכויות שעלולות להשפיע עליו בעתיד.
במידה וחתמתם על פרוטוקול מסירה הכולל כתב וויתור, אין זה בהכרח אומר שאיבדתם את זכויותיכם. מומלץ לפנות לעורך דין מקצועי אשר יוכל לבחון את הנסיבות שבהן נחתם המסמך, ויעריך את האפשרויות המשפטיות העומדות לרשותכם.
