הסכמי מתנה, ובמיוחד אלה הקשורים לנכסי מקרקעין, מצריכים עמידה בדרישות, פרוצדורה מחמירה ורישום בפנקס המקרקעין. בין התביעות בתחום המשפחה ניתן לראות בשנים האחרונות כי תביעה לביטול הסכם מתנה היא תביעה נפוצה ושכיחה.
במאמר זה נדון על שאלות שעלו גם בפסיקות עבר: איך ניתן לבטל עסקת מתנה, ואיך ניתן לבטל עסקת מתנה לאחר רישום בטאבו.
להלן פירוט מה עליכם לדעת ומהן הדרישות לביטול עסקת המתנה בתחום המקרקעין:
מהו "הסכם מתנה"?
הסכם מתנה הוא הקניית נכס שלא בתמורה. מסירת דבר המתנה משמעה יצירת קשר משפטי בין נותן המתנה (להלן: "המעניק") לבין מקבל המתנה (להלן: "הנענק"), ואותו קשר משפטי מתבטא בהסכם המתנה. במסגרת הסכם המתנה, נותן המעניק את הטובין ללא תמורה, והנענק מביע את הסכמתו להצעה. משהתרחש "מפגש רצונות" בין המעניק לנענק, נולד הסכם המתנה. לכן, על הסכם המתנה שנערך בין הצדדים וביצועו חלים דיני החוזים הכלליים, אך להוראות הכלליות של חוק החוזים קודמות הוראותיו של חוק המתנה שהינו חוק ספציפי המכיל 8 סעיפים בלבד (להלן: "החוק"), העוסק אך ורק בחוזים של הענקה ללא תמורה, בדרך לביצוע ההענקה שכזו ובדרכים לביטולה של המתנה. ככלל, הסכם המתנה נשלט על ידי דיני מתנות במשפט הישראלי, אך למעשה הגיע מהמשפט העות'מני ומהמג'לה.
מהי "מתנת מקרקעין"?
מתנת מקרקעין היא מתנה שבה מועברות זכויות במקרקעין/נכס/זכויות במשק חקלאי. כאשר מדובר בהסכם מתנה מסוג זה, ניתן לראות שביטול ההסכם וקביעת ההסכם היא שונה מזו של הסכמי מתנה אחרים כמו: רכב, כסף וניירות בעלי ערך. השוני בין סוגי המתנות מתבטא בדרישת הסכם המתנה וסוגה, שכן בהסכם מתנת מקרקעין קיימת נוקשות ובירוקרטיה רחבה יותר משאר המתנות.
דרישות הסכם המתנה במקרקעין:
הסכם מתנה במקרקעין מתבדל מכל הסכם מתנה אחר. לשם ביצוע הסכם המתנה במקרקעין, נדרש רישום המתנה בפנקס המקרקעין (טאבו). שונה הדבר בהסכם מתנת כסף, רכוש או נייר ערך שכן למתנות אלו אין פנקס מוסדר, ויותר קל להעבירן. כאשר מדובר בביטול הסכם מקרקעין, קיים קושי לביטול אם נעשה לאחר הרישום בפנקס המקרקעין, שכן מדובר בביטול מתנה שהושלמה.
דרישה נוספת היא דרישת הכתב. על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב", וזאת על מנת לחזק את רצונו של המעניק, ואת כוונתו המגובשת להתקשר בהסכם משפטי מחייב. זהו מבחן "גמירות הדעת", המגיע מתחום דיני החוזים.
הדרך ביטול הסכם המתנה:
כאשר נרצה לבטל הסכר מתנה, נגיש תביעה לבית המשפט על מנת למנוע את מימושו של ההסכם – ולבטלו. לרוב, וכפי שצוין בדברי פתיחת המאמר, הסכם המתנה נערך בעיקרו בין בני משפחה.
ביטול הסכם המתנה בתחום המקרקעין:
קיימות דרכים עיקריות בהן ניתן לטעון בבית המשפט לביטול הסכם המתנה לפני רישומן בלשכת רישום המקרקעין:
- מתנה למראית עין: מצב בו המעניק מעביר למוענק נכס במתנה, בזמן שאין בכוונת הצדדים לפעול כן. פעולה זו נוסעת מכמה סיבות, חברתיות, משפחיות, אישיות וכלכליות. במקרה בו בית המשפט יוכיח את פיקטיביות ההסכם, דינו יהיה בטלות, זאת מתוך כוונה לא אמיתית להעברת הנכס במתנה. דוגמה הממחישה דרך זו, מנויה בפסק דין ע"א 7561/20 דראושה נ' דרושה, שם בית המשפט דן בשאלה "האם הסכם המתנה בטל בהיותו חוזה למראית עין?" בפועל, ההסכם שנחתם בין הצדדים היה הסכם מכר ולא הסכם מתנה. צד א' רימה את צד ב' ונתן לו לחתום על הסכם שגוי. נקבע שהסכם זה הינו פיקטיבי ולכן בית המשפט החליט על בטלות ההסכם.
- התנהגות מחפירה של המוענק כלפי המעניק: סעיף 5(ג) לחוק מציג מצב בו רשאי המעניק לחזור בו מהתחייבותו. "(ג) מלמד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן א כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן". ניתן לחשוב על שלל דוגמאות של התנהגות מכפירה בין שני צדדים שחתמו על הסכם משפטי, ובמיוחד בהסכם בו קיימת הענקה ללא תמורה. למשל, אם שנתנה במתנה עתידית לביתה נכס, ולאחר חתימת ההסכם בערה בה חמתה של ביתה ושינתה את התנהגותה כלפי אימה, הזניחה אותה, וניסתה להחיש את מותה. חשוב לציין, ניתן לבטל את הסכם המתנה כל עוד לא הועברו הזכויות על שם המוענק ברישום, שכן לאחר רישום הזכויות בטאבו – הסכם המתנה לא יבוטל על פי סעיף 5.
- הרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של מעניק המתנה: על פי סעיף 5(ג), כאשר חלה התדרדרות כלכלית אצל נותן המתנה, הוא יוכל לטעון לבטלות הסכם המתנה מתוקף החוק. בית המשפט מרחיב את החוק בפסק דין ע"א 1516/99, שם נקבע שגם במצב בו מקבל המתנה שינה את מצבו בהסתמך על המתנה, מעניק המתנה יוכל לחזור בו מהתחייבותו לתת את המתנה, ובלבד שחלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של נותן המתנה.
קיימת דרך בה ניתן לטעון בבית המשפט לביטול הסכם המתנה לאחר רישומה בלשכת רישום המקרקעין:
ביטול מתנה לאחר רישום בפנקס המקרקעין: כפי שצוין לעיל, הסכם מתנת מקרקעין לאחר רישום תהיה מאוד קשה לביטול, אך היא עדיין אפשרית מכוח חוק החוזים. על מנת לעשות כן ולבטל את הסכם המתנה הרשום, על התובע חלה חובת ההוכחה להוכיח כי נפלו פגמים מהותיים בהסכם ולהציג תשתית עובדתית ראויה ומוצקה על מנת להביא לביטול הסכם המתנה. פגמים מהותיים לפי חוק החוזים עושק, הטעיה, טעות, מרמה, כפיה והשפעות בלתי הוגנות. דוגמה הממחישה פגם מהותי, מנויה בפסק הדין של כבוד השופטת בייניש בעניין תמ"ש 43715-02-16 י.ט א.י נ' ש.ט, שם הורים חתמו על הסכם מתנת מקרקעין עם בנם, ומסרו לו את 2 דירות ללא תמורה, וקבעו אותן בטאבו על שם הבן מתוקף הסכם המתנה. עוד הם קבעו, כי ההורים ישלמו לבן שכירות על סך של 2,650 ₪ לחודש. בהסכם השכירות נקבע מנגנון לביצוע התשלום של דמי השכירות. לאחר כשנה, הגישו ההורים תביעה לסעד הצהרתי לביטול המתנות, בטענה שבנם רימה אותם וניצל את אמונם בשל זקנותם. לבסוף, בית המשפט הורה על ביטול עסקת המתנה וכי הרישום על שם הבן יבוטל והיא תירשם שוב על שם ההורים.
ביטול הסכם המתנה – תנאים וחיובים:
בהתאם לסעיף 4 לחוק, רשאי המעניק להתנות את מתן המתנה בעד עשיית דבר או בעד הימנעות מעשיית דבר, ואלו מילות החוק: "מתנה יכולה שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את המקבל לעשות מעשה בדבר-המתנה או להימנע מעשותו; נותן המתנה רשאי לדרוש מהמקבל את מילוי החיוב, ורשאי לדרוש זאת מי שהחיוב הוא לזכותו, ואם היה ענין לציבור – היועץ המשפטי לממשלה או בא כוחו." דוגמה לכך, מנויה בפסק דין תמ"ש 11107-07-18 ההורים נ' בנם וכלתם. בהתאם להסכם המתנה, שהוא קצר וכולל שורות ספורות, ההורים העניקו במתנה לנתבעים את זכויותיהם במשק ללא תמורה, בכפוף לכך שתשמר להורים זכותם להמשיך ולגור בבית מגוריהם במשק, כל ימי חייהם. לא נכלל בו כל תנאי נוסף מעבר לאמור, אך ניתן לראות בפירוש את ההתניה של המעניקים.
ביטול הסכם מתנה כאשר ההתניה לא קורת לפי ההסכם, יכלול הליכים משפטיים שבהם התובע (מעניק המתנה) חייב יהיה להוכיח שהתנאים נקבעו בבירור, הוסכמו על ידי שני הצדדים ושהמוענק לא קיים אותם.
לסיכומם של דברים,
תביעה לביטול הסכם מתנה היא לא דבר פשוט, ויש בה הרבה משתנים. יש לדעת את העילות לביטול הסכם מתנה ואת ההתניות שתוכלו לבצע בהסכם מתנה לפי ההסכם שתבחרו לעשות.
הנכם מוזמנים להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מטעם משרדנו, המומחה בתביעה להסכם ביטול מתנה וכריתת הסכם מתנה בין הצדדים. משרדנו מקצועי ונותן שירות אישי ובטוח בתחום זה. אנו נלווה אתכם יד ביד לאורך הדרך, ברגישות המחויבת, עד לקבלת הדרוש לכם.
