בית המשפט קבע את שרטוט גבולות אחריות המתווך לספק מידע ללקוחות שלו, וזאת בהתאם לחוק המתווכים והנהלים השונים, בדגש על חובת תום הלב.
השאלות המרכזיות בהן נדון במאמר הן: האם המתווך זכאי לדמי תיווך חרף העדר השלמת העסקה, כטענת הנתבעים, בשל מסירת נתונים שאינם מדויקים, ומהי אחריות המתווך לכך שהנתונים שנמסרו ע"י המוכרים אינם מדויקים? בנוסף, האם קיימת החובה על המתווך לקיים בדיקות עצמאיות לגבי מצב הנכס, מעבר למידע שיש ברשותו?
שרטוט גבולות אחריות המתווך
משפחת ששון (להלן: "המוכרים") מכרו בית למשפחת שוקר (להלן: "הרוכשים, הנתבעים"). לאחר כשנה, הפסיקה משפחת ששון את תשלומי התמורה, בטענה כי היו חריגות בנייה עד כדי הפרה של ההסכם המשותף. משפחת ששון משוכנעת כי הרוכשים אלו שהפרו את ההסכם, ועל כן מאיימת משפחת ששון לביטול ההסכם.
טענות הצדדים:
המתווך (להלן: "התובע") דורש לקבל מאת הנתבעים את דמי התיווך כנגזרת של הסכם המכר, וזאת נוכח עמידתו בתנאי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") והתקנות שלעניין. בהקשר זה, טען התובע כי הוא היה הגורם היעיל שהביא את הצדדים לכריתת הסכם המכר, תוך ניהול מו"מ מסחרי בין הצדדים. לטענתו, ללא התערבותו, לא היה מבשיל ההסכם עד כדי חתימה. הוא מבהיר כי על הנתבעים לשלם לו דמי תיווך על עבודתו, נכון למועד כריתת הסכם המכר.
הנתבעים, חלוקים על חובתם לשלם דמי תיווך בגין העסקה לתובע. לשיטתם, התובע התנהל בחוסר תום לב וניסה להוציא מהם כספים שלא כדין ומעבר לנדרש. עוד טוענים כי התובע הציג בפניהם מצג שווא אשר בגינו הם התקשרו בהסכם המכר, ובכך לכאורה עבר על חוק המתווכים. בנוסף, הרוכשים ערערו לבית המשפט העליון, אך ערעורם נדחה.
התביעה הגיעה לבית המשפט המחוזי, עתרו הרוכשים למתן פסק דין הצהרתי, שלפיו הסכם המכר שבין הצדדים אכן קיים, וכי המוכרים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, וכי ייאסר עליהם למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכשים. מנגד, עתרו המוכרים במסגרת התביעה שכנגד לתובע כי הסכם המכר בוטל על ידם כדין, בהתאם להודעת ביטול שנשלחה לרוכשים.
עיקרי הדברים מתבססים על סעיפי חוק המתווכים, אשר קובע את אופן החיוב בגין תיווך בעסקת מקרקעין. סעיף 14 לחוק המתווכים מונה שלושה תנאים מצטברים לתנאי תשלום דמי תיווך, ובהם: רישיון תיווך, דרישת הכתב (הסכם המכר) ואת הבחינה הנדרשת כי המתווך הינו הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשרות בעסקה. בעניינו, אין כל חולק שהתובע הוא מתווך רשום. אין גם מחלוקת על כך שהנתבעים חתמו עמו על הסכם תיווך, ונראה כי התובע אכן היה הגורם היעיל בתיווך העסקה, אך השאלה העולה היא האם התובע פעל בתום לב במסגרת פעולותיו.
חובת תום הלב המוגברת, וההבדל בין "ייזהר המוכר" לבין "ייזהר המתווך":
עיקרון "יזהר המוכר" דורש חובת תום לב מוגברת ממוכר בעסקת מקרקעין. כלל זה התקבל מתוך מדיניות המשיתה את חובת תום הלב והזהירות על המוכר, שאמור להתמצא בנתוני הממכר, במקומו של הרוכש, שמטבע הדברים מרוחק מהמידע ביחס לנכס. (לעוד מידע על עיקרון זה, ניתן לעיין במאמרינו "חובת גילוי של הקונה וביטול דוקטרינת יזהר הקונה")
בחובת תום הלב המוגברת החובה רחבה יתר. כאשר קיימת סיטואציה בה למוכר קיים חשד, הוא חייב לעשות מאמצים על מנת להשיג ולספק את המידע החסר, ולא רק זה שמצוי ברשותו.
לא כך הם פני הדברים ביחס למתווך, שכן אין להשית עליו את חובת תום הלב המוגברת, כפי שצוין לעיל. סך כל תפקידו, הוא לתווך בין הצדדים ולספק את המידע שמצוי ברשותו וזה בלבד. להעביר למעלה לפני תום הלב.
חובת תום הלב של המתווך:
חובת תום הלב של המתווך נקבעה בסעיף 8(א) לחוק המתווכים שקובע את אחריות המתווך. במילות הסעיף מצוין כי המתווך יפעל ב"נאמנות, הגינות וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס עסקת התיווך". בפסק הדין נקבע כי המתווך אכן סיפק את הנתונים שמצויים ברשותו, ואין מקום להשית עליו חובת תום לב מוגברת ורחבה, אלא את חובת תום הלב המנויה בסעיף 8(א) – עליו להביא את כל המידע שיש ברשותו ולא לנקוט מאמצים לגילוי מידע חסר, וכך עשה. בפסק הדין נקבע כי אין כל חולק שהמתווך מילא את כל התנאים לחוק; התובע הוא מתווך רשום בפנקס המתווכים, הסכם התיווך נערך בכתב, ולבסוף, אין כל ספק כי התובע הוא הגורם היעיל בתיווך העסקה. בנוסף, ובהתאם לסעיף 9 לחוק המתווכים, מסר את כל המידע שיש בידו, ולא מצופה מהמתווך שיחזיק ברשותו מידע שלא קיבל מהמוכר. הלכה פסוקה מבית המשפט העליון מאששת שורות אלו, בחוות דעתה של כב' השופטת דפנה ברק ארז ב-בע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ".
חובת תום הלב של הנתבעים:
נקבע כי דווקא הנתבעים הם אלו שפעלו שלא בתום לב. הנתבעים לא הביאו עימם כל תשלום למתווך במועד כריתת ההסכם, וזאת הודאתה של הנתבעת כי לא התכוונו לשלם לתובע את שכרו כבר מלכתחילה.
קביעת בית המשפט:
בית המשפט בחן את חובת תום הלב וקבע בית המשפט קיבל את התביעה של התובע, שכן לא מצא לנכון כי פעל בחוסר תום לב כלפיי הרוכשים. התובע לא פעל בצורה חריגה, לא מקובלת או שלא בתום לב. התובע גילה את כל שברשותו לנתבעים, וככל שהעסקה נכשלה בסופו של דבר הרי שאין לנתבעים להלין בעניין זה על עצמם, על שלא בדקו את הדרוש בדיקה כדבעי, ובהתאם להצהרותיהם בהסכם המכר.
לסיכום:
בסיכומם של דברים, נראה כי בית המשפט משרטט את גבולות האחריות של המתווך לספק מידע ללקוחות שלו, וזאת בהתאם לחוק המתווכים והנהלים השונים.
במקרה בו נתקלתם בבעיה דומה, ניתן לפנות למשרדנו על מנת לפתור את הסוגיה. משרד און איל ינקו ושות' פועל כל העת על מנת לספק את השירות הטוב, המקצועי והאיכותי ביותר עבורכם. אנו נשמח לסייע בידיכם ולייצג אתכם, והכל במסגרת של עורך דין נדל"ן מיומן ובעל מומחיות בתחום.
