זכויות בנייה בגג בניין משותף
במאמר זה נעסוק בשאלה למי שייכות זכויות בנייה בגג של בניין – האם הזכויות שייכת לכלל הדירות או לדירה אליה הוצמד גג הבניין?
מבוא
יש שני סוגים לזכויות בגג בניין: 1. רכוש משותף – הזכות היא של חלקים בבניין, שהם בבעלות קניינית משותפת של כל דיירי הבניין, כמו גג שלא הוצמד לדירה ספציפית. 2. חלקים נוספים בבניין המשותף יכולים להיות קניין פרטי על ידי הצמדה קניינית לדירות ספציפיות, כמו הצמדה של חלק מן הגג לדירה מסוימת.
זכויות בנייה מתחלקות לשני נושאים – הזכות הראשונה, הינה זכות תכנונית – כמה ומה ניתן לבנות על אותו שטח. זכות זו באה לידי ביטוי בהיקף העבודה ובסוג הבנייה על פי התוכניות הספציפיות. הזכות השנייה, הינה זכות קניינית – זכות זו קובעת למי שייכת הזכות, ומהו מעמדו ביחס ליתר בעלי הזכויות בבניין.
שני הנושאים שפורטו לעיל יוצרים בלבול ואף ויכוחים בין דיירים בבניינים משותפים. כך, דייר אשר הוצמד לו גג הבניין על פי חוק, ייטען שהוצמדו לו גם זכויות הבנייה הניתנות לניצול בגג הבניין, וזאת באמצעות בנייה של דירות נוספות על הגג, ויכול אף לצפות לקבל מיזם בפרויקט של תמ"א 38 למשל, תמורה מוגדלת בגין שטח זה.
זכויות בנייה בגג בניין משותף
את חלוקת זכויות הבנייה בין בעלי הדירות יש לרשום בתקנון הבית המשותף, ובמידה ולא ייעשה כן – לא תהיה להצמדה תוקף קנייני. כפי שצוין לעיל, בפרויקטים של תמ"א 38, בעלי הדירות מקבלים בעבור זכויות הבנייה תמורות מהיזם, ועל כן לעניין זה ישנה חשיבות.
מצב משפטי
המצב המשפטי והקנייני הנהוג בהתאם לדין ולפסיקה, הוא אשר קובע כי הצמדת גג של בניין לדירה מסוימת אינו מעניק באופן אוטומטי גם הצמדה של זכויות הבנייה הניתנות לניצול על הגג בעבור אותה דירה. על מנת להצמיד זכויות בנייה לבעלים ספציפי, יש צורך בקבלת הסכמת כל הדיירים בבניין לכך, ובקביעת ההצמדה והזכויות בתקנון הבית המשותף.
בת"א 34419-11-19, דן בית המשפט בשאלה – האם במקרה בו קבלן התחייב להצמיד זכויות בנייה בגג הבניין לדירה מסוימת בבית המשותף, מקנה לבעל הדירה הנ"ל גם בעלות באותו חלק מהגג. בפסק הדין שניתן בשנת 2023 נקבע, כי אמנם זכויות הבנייה הן בבעלות בעל הדירה הנ"ל, אך שטח המחלוקת הוא רכוש משותף ולא שטח בבעלות פרטית של אותו בעל דירה.
בת"א 13293-11-14, דן בית המשפט במחלוקת סביב השאלה – מי זכאי לנצל את זכויות הבנייה בגג הבניין. בית המשפט המחוזי בחיפה קבע בפסק דינו בעניין זה, כי "אין לראות בהצמדת הגג ככוללת את אחוזי הבנייה שנותרו או שינתנו בעתיד לבית המשותף. עצם הצמדת הגג ליחידה מסוימת איננה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג כעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית, אלא גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מהדירה".
לסיכום
כאשר אדם רוכש דירת גג אשר הוצמדו לה זכויות בנייה בגג בניין משותף, עליו לוודא כי ניתן לממש את זכויות הבנייה הללו, ואף שהן נרשמה כחוק, כפי שצוין במאמר זה.
משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן, ואף בעריכת בדיקות בטרם רכישת דירת גג. במשרדנו צוות מקצועי, אשר נותן שירות, מענה וליווי לכל תרחיש ושאלה שלכם . לפרטים נוספים אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר.
