חוק פינוי – בינוי רואה לנגד עיניו בין היתר את טובתו של בעל דירה שהעסקה עלולה לפגוע בו ומשרטט את התנאים בהם סירוב לפרויקט פינוי בינוי ייחשב לסירוב סביר.
בדרך כלל, דייר שמתנגד לפרויקט מסוג פינוי בינוי, יהיה חשוף לתביעות מצד שכניו ומצד הקבלן. אולם, כאמור, חוק פינוי בינוי קובע רשימה לא סגורה של מקרים בהם סירוב לפרויקט פינוי בינוי ייחשב כסירוב סביר.
מאמר זה בא לרכז ולפרט את המקרים שבהם בעל דירה רשאי לסרב לעסקת פינוי בינוי, וסירובו לא ייחשב כבלתי סביר:
- השגת הרוב הדרוש לביצוע פרויקט מסוג פינוי בינוי – רוב מיוחס.
- העסקה אינה כדאית כלכלית – אם שמאי פינוי בינוי קבע, כי אין כדאיות כלכלית לפרויקט או שנקבע, כי לפרויקט תהיה כדאיות כלכלית בכפוף להתקיימות תנאים מסוימים, כל עוד לא התקיימו התנאים הנדרשים הסירוב ייחשב לסירוב סביר.
- לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים בזמן הבנייה, או שהוא מתגורר בדירה עם אדם בעל מוגבלות ולא הוצעו לו חלופות דיור מתאימות העונות על צרכיו של אותו אדם מוגבל, אזי הסירוב הוא סירוב סביר.
- לא הומצאו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות ואם הבטוחות נקבעו על ידי שמאי לעניין הכדאיות הכלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים.
- קיימות לבעל הדירה המסרב נסיבות אישיות המצדיקות את אי הסכמתו.
השגת הרוב הדרוש – רוב מיוחס:
התנאי הראשוני לצורך נקיטת הליכים נגד דייר סרבן לפי חוק פינוי ובינוי פיצויים הוא, כי ניתן אישור של רוב מיוחס מכלל בעלי דירות במקבץ לפרויקט. לפיכך, בטרם נדרש לשאלה מהו הרוב המיוחס יש להבין מהו מקבץ שכן מהגדרה זו בוחנים האם הושג הרוב המיוחס והאם צריך להשיג את הסכמתם של בעלי הדירות מכל הבניינים או שדי בהסכמה של בעלי הדירות בבניין ספציפי.
בת"א (מחוזי י-ם) 18270-06-12 אהרן ליכטמן נ' אליעזר (משיח) אהרן (פורסם בנבו, 04.12.2013) (להלן: "עניין ליכטמן") נקבע, כי הגדרת המקבץ מתייחסת לבניין אחד עליו עתיד להתבצע הפרויקט ולא על כל הבניינים שעל שטחם עתיד לקום הפרויקט.
עוד נקבע באותו עניין שכדי להוכיח את הסכמת רוב בעלי הדירות על הסכמתם להיות בתוקף, כך שהסכמה התחומה בזמן אשר זמנה חלף, אינה מספיקה לצורך קביעה, כי הדייר המתנגד הינו דייר סרבן, אלא אם יש צורך בהארכת תוקף ההסכם.
מכאן נעבור להגדרת הרוב המיוחס: בעלי דירות במקבץ שהוכרז כשטח פינוי בינוי שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות ובנוסף שלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם וכל עוד מתקיימים כלפיהם התנאים הבאים:
- בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בניין משותף;
- שני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בניין משותף צמוד לדירותיהם.
כדאיות כלכלית לפרויקט:
בחינת הכדאיות הכלכלית בודקת את חלוקת הרווח בין היזם לבין בעלי הדירות, כשלעניין זה נקבע בחוק פינוי ובינוי פיצויים, כי אישור של שמאי פינוי ובינוי בדבר הכדאיות הכלכלית תהווה חזקה לכך שהפרויקט כלכלי.
אחד מפסקי הדין המנחים בעניין סירובו של דייר לפרויקט מסוג פינוי בינוי בשל כדאיות כלכלית הוא פסק דינו של בית המשפט העליון – ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין (פורסם בנבו, 24.7.2014) שם נקבע, כי בעת בחינת כדאיות העסקה, על בית המשפט לזכור, כי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו. זאת לנוכח העובדה, כי היזמים מבצעים את כל הפעולות הנדרשות להוצאת הפרויקט אל הפועל וכן נושאים בעלויותיו ובסיכון לכישלונו.
עוד נקבע, כי החובה להוכיח את הכדאיות הכלכלית מוטלת על היזם ועל בעלי דירות הרוב.
בדוגמה נוספת בעניין ליכטמן בית המשפט נדרש לתביעה כספית שהוגשה מכוח הוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים) על ידי בעליהן של שלוש יחידות דיור מתוך ארבע בבניין. הנתבעים הם אח ואחות – בעליה של היחידה הנותרת בבניין. הנתבעים חולקים על כך שהתובעים עומדים בתנאים שנקבעו בחוק בין היתר מכיוון שהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית.
בית המשפט קבע, כי בכדי להקל על הקביעה האם עסקת פינוי-בינוי כדאית כלכלית תוקן החוק בשלב מאוחר יותר ונקבע מנגנון להכרעה בסוגיה בדרך של מינוי שמאי מיוחד לעניין זה. על פי סעיף 2א לחוק, יכולים רוב מיוחס של בעלי הדירות לפנות למינוי שמאי כזה. דרך הפניה לשמאי פינוי ובינוי מוסדרת בתקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי).
נסיבות אישיות:
הרבה פעמים נשמעות טענות מצד הדייר הסרבן באשר לשוויה היחסי של הדירה בשל מאפיינה האישיים לדוגמה בשל מיקומה של הדירה שהינה קרובה ובעלת הזיקה המרבית לשימוש בגינה, בשל קרבתה לגג הבניין, בשל בנייה שנעשתה על ידי מי מבעלי הדירות בגג, שיפוץ פנימי בדירה וכדומה.
הפסיקה קבעה בעניין זה, כי התייחסות לשווי הדירה ייעשה בהתאם למצבה הרישומי בנסח לשכת רישום המקרקעין, ולא תינתן כל חשיבות לקרבתה של הדירה לגינה או לגג הבניין בעת חלוקת התמורות למי מבעלי הדירות/הזכויות בבניין. כך למשל בעניין ליכטמן נקבע לעניין הקרבה של אחת הדירות לגינת הבניין:
"אינני סבור כי בקביעת הכדאיות הכלכלית להצעת היזם יש להביא בחשבון נתונים מסוג זה שאינם חלק מהרישום של הדירה בפנקסי המקרקעין. מטבע הדברים בעלי הדירה בקומת הקרקע סבורים כי ערכה רב יותר ובעלי הדירות בקומה הגבוהה סבורים אחרת. בעלי הדירות הסמוכות לרחוב הרצל יטענו כי אלה בעלות נגישות גבוהה והאחרים יטענו כי דירתם שקטה יותר ולדבר אין סוף. טבלת האיזון כפי שנקבעה היא נקודת המוצא ולא מצאתי כי הונחה תשתית לקבוע נתונים מיוחדים לדירת התובעים."
במקרה אחר, בת"א (שלום ת"א) 28493-030-11 עליזה רביטן נ' אילנה בן ארי (פורסם בנבו, 9.4.2013): הנתבעת טענה כי היא אם חד הורית, אשר מצויה בהליכי גירושין קשים מבעלה, אשר לטובתו רשומה הערת אזהרה. הנתבעת טענה, כי בהתאם לחוות דעת מומחה, קיימות דירות שונות במתחם, של 84 מ"ר, ושל 110 מ"ר, כשדירתה מצויה ברחוב פנימי שקט, בקומה שלישית הנשקפת לנוף ולפיכך, ניקוד הדירה נעשה בחסר, והיא זכאית לקבלת דירה בשטח גדול יותר מכפי שהוצע לה. הנתבעת טענה, כי לא התקיימו הוראות חוק פינוי בינוי המזכות בהגשת תביעה, שכן לא התקיימו כל התנאים המפורטים בסעיף 2 לחוק.
בית המשפט דחה עמדה זו של הנתבעת שכן, לפיה היה מדובר בעמדה בלתי הגונה ממנה עולה, כי הנתבעת סברה מנימוקים שאינם רציונליים אלא חמדניים, כי היא אמורה לקבל תוספות מעבר למה שהוסכם בין כלל הדיירים במסגרת המשא ומתן עם הקבלן. ההסכם מפרט את זכויות הדיירים ואת מנגנון בחירת הדירה החדשה ועל פי חוות הדעת נראה כי מדובר בעסקה הוגנת. באותו עניין הנתבעת לא הציגה חוות דעת נגנית מטעמה על מנת להצביע כי ההסכם אינו הוגן או מקפח את הדיירים או כל ביסוס שמאי אחר לטענותיה.
במקרה נוסף במסגרת ע"א (מחוזי ת"א) 51373-01-11 שרית נקט נ' גד אנוך (פורסם בנבו, 3.7.2011) נקבע, כי הנתבעת לא מסרבת להיכנס לפרוייקט עקב זאת שהיא רוצה לקבל יותר כסף, אלא היא לא מוכנה להיכנס לפרויקט שכן אינה מוכנה להיות תלויה בקבלן, ולא מוכנה לעזוב את "בית חלומותיה" גם אם יתנו לה ערבויות בנקאיות על מיליון ₪ ודירה חלופית מותאמת לצרכיה או דירה בשכירות ללא הגבלת שכ"ד, ושהיא מבחינתה רוצה "אפס סיכונים ופיצוי כספי". היא גם לא ידעה להגיד איזה התאמות נדרשות בדירה ואמרה "שהיא לא רוצה כלום, טוב לי בבית שלי, לא רוצה שום דירה". בנוסף, מצבו של בנה המתגורר עימה קשה מאוד.
בית המשפט קבע, כי התנגדותה היא התנגדות סרק שאינה מטעמים עניינים וזאת למרות המאמצים שנעשו להתאמת צרכיה. כמו כן, באותו עניין נקבע, כי מצבו של בנה אינו קשור להתנגדות המערערת ואף הובטחו לה התאמות ככל שיידרשו למצבו של בנה. לכן נקבע שהסירוב לפרויקט פינוי בינוי היה סירוב בלתי סביר שאינו ממניעים ענייניים.
במסגרת הליך בת"א (שלום ת"א) 173473-09 לאה יצחקי נ' יהלי בנה לי בע"מ (פורסם בנבו, 16.5.2012) התובעים – בעלי יחידות דיור בבניין ישן, הגישו כנגד הנתבעת שאף היא בעלת זכויות באותו בניין תביעה כספית בגין סיכול עסקה פינוי ובינוי שהתכוונו לבצע, זאת לאחר שהתנתה את הסכמתה להוצאת העסקה מן בכוח אל הפועל בכך שהיא תשמש קבלן העסקה, דבר שהתובעים מתנגדים לו. תביעתם התקבלה ונקבע שהסירוב היה בלתי סביר.
אולם, ניתן לראות פסקי דין אשר מדגישים את הערך הסובייקטיבי של דירה מסוימת. אין משמעם של הדברים, כי במסגרת שיקול דעתו של בית המשפט בעת בחינת סירובו של בעל דירה, על בית המשפט להימנע לעולם מליתן משקל לשיקולים הנוגעים ליחסו הסובייקטיבי של בעל דירה לדירת מגוריו ממנה הוא מתבקש להיפרד, ומסרב לעשות כן. יש לזכור, כי דירת מגורים אינה "עוד" נכס וכי עסקאות פינוי ובינוי עוסקות בנכס הכלכלי המרכזי בו מחזיק בעל הדירה המסרב. אפשר ויש מקום להתחשבות מסויימת וזהירה, במקרים חריגים, בשיקולים סובייקטיביים, כגון זיקתו המיוחדת של בעל הדירה הסרבן לדירתו [במסגרת שיקול הדעת הנתון לבית המשפט עליו להתחשב במקרים מיוחדים בנסיבות אישיות-סובייקטיביות, כגון "סבל" סובייקטיבי או ערכו הייחודי של נכס עבור בעליו. ראו למשל: בג"ץ 839/86 לופט נ' שר הפנים, פ"ד מב(2) 157, 166-165 (1988); ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629, 644-643 (2001)].
כלומר, לצד הפסיקה הקובעת, כי שווי הדירה ייקבע בדרך כלל לפי ערכים אובייקטיביים, אין בכך כדי לאיין תמיד את הערך הסובייקטיבי שיש לבעלים ביחס לדירתו ויש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו ולהתחשב בנתונים סובייקטיביים במקרים חריגים ומסוימים דוגמת נוף מיוחד הנשקף מהדירה, טענות של אלו המשכירים את דירותיהם ועוד.
ערבויות ובטחונות לפרויקט:
סירוב לפרויקט פינוי בינוי ייחשב לסביר אם התנגדותו של בעל דירה נעוצה בכך שלא ניתנו ערבויות הולמות לפרויקט. ערבויות הולמות כוללות בדרך כלל מתן ערבות חוק מכר בגין שווי הדירה שעתידה להתקבל בסוף הפרויקט, ערבות מיסים בגין העסקה, ערבות ביצוע, תשלום שכר דירה חלופי וכו'.
בת"א (מחוזי מרכז) 55587-12-11 רחל עמינדב ו-46 אחרים נ' יקותיאל קאזי (פורסם בנבו, 06.06.2013) הטענה העקרית שהייתה בפי הנתבעים כי סירובם לחתום על ההסכם נעוץ בנימוקים אלה: היעדר לוח זמנים מחייב לבצוע הפרויקט; עמימות לגבי אופן קביעת שטח הדירה החדשה; היעדר מנגנון לעדכון גובה דמי השכירות; וערבות בסכום בלתי הולם.
בית המשפט קבע, כי העובדה שכל יתר בעלי הדירות חתמו על ההסכם יכולה ללמד על סבירות הבטוחה שהוצעה. מכל מקום, לא מצאתי כי יש להפר את עקרון השוויון כך שהנתבעים יקבלו ערבות בנקאית גבוהה יותר מיתר בעלי הזכויות.
לסיכום
חשוב להבהיר, כי אם נקבע כי סירוב לפרויקט פינוי בינוי שסירב בעל דירה לעסקה אינו סביר, בית המשפט רשאי לחייב את המסרב בפיצוי כספי של שאר בעלי הדירות כאמור בסעיף 2 לחוק.
יחד עם זאת, החוק קבע מנגנון שיקל על הנעת פרויקטים מסוג זה של פינוי בינוי והוא קובע שאם נוצר מצב שבו הרוב המיוחס של בעלי הדירות מסכימים לעסקה ובעל דירה באותו בניין מסרב סירוב בלתי סביר לעסקה, הוא יהיה חשוף לתביעת נזיקין מצד שאר הדיירים שהסכימו לעסקה.
להרחבה בעניין פתרונות ישימים לקשישים המתנגדים לפרויקטים מסוג פינוי בינוי יכולים לפנות למאמר שבקישור הבא: מדריך זכויות קשישים בפרויקט של פינוי בינוי.
משרדנו מתמחה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ובעל ניסיון רב בתיקים מורכבים מעין אלו. בנוסף, למשרדנו ידע עשיר בפסיקה ובחקיקה בנושא זה ואנו מקפידים להתעדכן בכל חידוש. מוזמנים ליצור עמנו קשר בעת הצורך.
