כמעט כל מי שרכש דירה נתקל בסעיף כי הדירה נמכרת במצבה כפי שהיא (As Is), ולקונה לא תהיה כל טענה כלפי המוכר לאחר החתימה. מה משמעות התניה בהסכמי מכר דירות והאם ניתן להתגבר עליה?
דנה ויוסי, זוג צעיר, מצאו את דירת חלומותיהם: ארבעה חדרים, בעיר מרכזית בארץ וליד גני ילדים. הדירה נראתה שמורה, הקירות נצבעו לאחרונה, המטבח היה משופץ, והמוכר הבטיח להם ש"הכול תקין". הם חתמו על הסכם מכר, שבו הופיע סעיף כי הקונים מצהירים שבדקו את הדירה, מצאו אותה מתאימה לצורכיהם, והם רוכשים אותה במצבה כפי שהיא (As Is).
כמה חודשים לאחר שנכנסו לדירה, עם הגשם הראשון, החלו להופיע כתמי רטיבות בקיר החיצוני ובחדר הילדים. בהמשך התברר כי מדובר בבעיה חוזרת בבניין, שהמוכר הכיר היטב. כאשר פנו אליו, הוא השיב בפשטות: "חתמתם שקניתם את הדירה "As Is.
האם בכך נגמר הסיפור? מניסיוני כעורך דין למקרקעין במשך שנים רבות, התשובה היא ממש לא. בעיניי, סעיף As Is יכול להגן על מוכר הוגן, אבל הוא לא נועד להכשיר שתיקה ביחס לבעיה שהייתה ידועה לו.
מהי תנייתAs Is ?
תניית As Is היא סעיף חוזי המבהיר כי הקונה רוכש את הנכס במצבו הקיים, לאחר שניתנה לו הזדמנות לבדוק אותו, והוא מקבל אותו עם המאפיינים, היתרונות, החסרונות והבלאי שלו.
תניות As Is רלוונטיות בעיקר לעסקאות מכר של דירות יד שנייה ויש לכך היגיון ברור. המוכר אינו קבלן, והוא לא בהכרח בנה את הדירה. הוא לא תמיד יודע מה מצב הצנרת בתוך הקירות, ובדרך כלל גם אינו מעוניין להמשיך לשאת באחריות בלתי מוגבלת לנכס לאחר שמסר את החזקה. לכן, מקובל לכלול בהסכמי מכר הצהרות שלפיהן הקונה בדק את הדירה מבחינה פיזית, תכנונית, משפטית ורישומית, ומוותר על טענות ביחס למצבה.
חובת גילוי רחבה בהסכם למכירת דירה
סעיף 16 לחוק המכר , עוסק במצבים שבהם המוכר ידע או היה עליו לדעת על אי התאמה ולא גילה אותה לרוכש. הסעיף קובע כי במקרה כזה הרוכש רשאי "להסתמך" על אי ההתאמה (כלומר, לטעון שהדירה שקיבל בפועל אינה תואמת את מה שסוכם).
בהמשך לכך, הפסיקה בישראל קובעת כי בהסכמי מכר דירה חלה על מוכר חובת גילוי רחבה, במיוחד ביחס למידע מהותי המצוי בידיעתו ואינו גלוי לעין. כך למשל, בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס, נקבע כי לשונו ותכליתו של סעיף 16 לחוק המכר מלמדות כי כאשר המוכר ידע או היה עליו לדעת על איהתאמה ולא גילה אותה לקונה, לא ניתן להטיל על הקונה את האחריות לכך שלא גילה את הבעיה בעצמו, גם אם הצהיר בחוזה כי בדק את הנכס. הוראות הסעיף הן קוגנטיות, כלומר הצדדים אינם יכולים להתנות עליהן או לבטל אותן באמצעות סעיף כללי בהסכם.
כך למשל, אם המוכר יודע על רטיבות חוזרת, חריגת בנייה, בעיית רישום, או סכסוך משמעותי עם שכן,הוא אינו יכול להניח שהקונה "כבר יגלה לבד". כאשר מדובר במידע שעשוי להשפיע על החלטת הקונה אם לרכוש את הדירה, או על המחיר שהיה מוכן לשלם, שתיקה מצד המוכר עלולה להיחשב כהפרת חובת הגילוי גם אם קיימת תניית As Is.
הנה כי כן, תניית As Is אינה "מילת קסם" ואינה מעניקה למוכר חסינות מוחלטת. היא אינה מאפשרת למוכר להסתיר מידע מהותי ובוודאי שאינה גוברת על חובת תום הלב.
פגם גלוי לעומת פגם נסתר
לעניין תנייתAs Is , חשוב להבחין בין פגם גלוי לבין פגם נסתר. פגם גלוי הוא פגם שניתן לראות בבדיקה רגילה וסבירה של הדירה (אריחים שבורים, חלון שאינו נסגר, סדקים בולטים, דלת פגומהועוד). לגבי פגמים כאלה, מצופה מהקונה לשים לב, לשאול שאלות, לדרוש תיקון או להביא את הדבר בחשבון במסגרת המחיר.
לעומת זאת, פגם נסתר הוא פגם שלא ניתן לגלות בביקור רגיל בדירה, ולעיתים גם לא בבדיקה שטחית. כך למשל, רטיבות שמופיעה רק בחורף, צנרת בעייתית שהוסתרה בצביעה חדשה, ליקוי איטום בגג, בעיות חשמל חוזרות, חריגת בנייה שאינה ברורה לעין, או בעיה משפטית ברישום הזכויות. כאשר מדובר בפגם נסתר, ובמיוחד כאשר מתברר שהמוכר ידע עליו או היה עליו לדעת עליו, משקלה של תניית As Is נחלש משמעותית.
פגם שולי לעומת פגם מהותי
הבחנה חשובה נוספת היא בין פגם שולי למהותי. לא כל פגם שמתגלה לאחר הרכישה מצדיק תביעה. בלאי סביר, תיקונים קטנים, אכזבה מרמת הגימור או נושאים שהיו גלויים לעין, לא תמיד יהפכו לעילה משפטית.
לעומת זאת, כאשר מדובר בפגם מהותי, כזה שהיה עשוי להשפיע על עצם ההחלטה לרכוש את הדירה, על המחיר ששולם, או על תנאי העסקה, התמונה משתנה. כך למשל, רטיבות חוזרת, ליקויי איטום משמעותיים, חריגות בנייה, אינם דומים לברז ישן או לדלת חורקת.
במילים אחרות, השאלה אינה רק האם הדירה הייתה פגומה, אלא האם הקונה קיבל תמונה הוגנת של מצבה לפני שהחליט לחתום.
כיצד אפשר להתגבר על תניית As Is ?
משקלה של תניית As Is תלוי בנסיבות, בזהות המוכר, בטיב הפגם, ובשאלה האם מדובר במידע מהותי שהוסתר מהקונה.
כך, קונה המבקש להתגבר על תניית As Is יצטרך בדרך כלל להראות כי לא מדובר בפגם רגיל או באינוחות שולית, אלא בפגם מהותי. נוסף על כך, יהיה עליו להראות כי הפגם היה קיים כבר לפני החתימה, וכי לא רק שהקונה לא ידע עליו אלא המוכר כן ידע עליו, הסתיר אותו, מסר לגביו מידע חלקי או יצר מצג מטעה.
תניית As Is אינה מחסנת את המוכר מפני תביעה, אך היא בהחלט משפיעה על מאזן הכוחות הראייתי. ככל שהתניה מנוסחת בצורה ברורה יותר וככל שהקונה הצהיר כי בדק את הדירה, כך יידרש ממנו להראות שלא מדובר בפגם רגיל שניתן היה לגלות, אלא במידע מהותי שהיה מצוי בידי המוכר ולא נמסר לו.
במובן זה, הראיות הן לב העניין. הודעות ישנות לוועד הבית, חשבוניות תיקון, התכתבויות עם בעלי מקצוע, תמונות, חוות דעת הנדסית, תלונות של שכנים, פרוטוקולים של אסיפות דיירים או מסמכים מהרשות המקומית, כל אלה יכולים לשפוך אור על השאלה מה ידע המוכר בזמן אמת.
איך מוכר יכול להגן על עצמו?
הבעיה האמיתית אינה עצם קיומה של תניית As Is . בעסקאות מכר דירה, בוודאי בדירות יד שנייה, יש לה מקום לגיטימי. הבעיה מתחילה כאשר מוכר מנסה להפוך את הסעיף הזה לתחליף לגילוי נאות.
בהמשך לכך, מוכר שרוצה להקטין סיכון משפטי לא צריך להסתפק בסעיף כללי של As Is אלא הדרך הנכונה היא גילוי ברור ומסודר. אם הייתה רטיבות בעבר, כדאי לציין זאת. אם בוצע תיקון משמעותי,רצוי לשמור מסמכים. אם קיימת מחלוקת עם שכן או שימוש לא מוסדר במחסן, עדיף שהקונה ידע על כך לפני החתימה.
כך, כאשר מידע מהותי נמסר לקונה מראש, קשה לטעון לאחר מכן כי הוא הוסתר. לעומת זאת, ניסיון "להחליק" בעיה בתקווה שלא תתגלה עלול להפוך סעיף חוזי שנועד להגן על המוכר לחרב פיפיות.
דוגמאות מהפסיקה
בתי המשפט בארץ נתקלים לא פעם בתניות As Is, ולא מהססים לעקוף אותן במקרה הצורך.
למשל, בת"א 2737-10-20 קבע בית משפט השלום כי תניית As Is ביחס לאלומיניום בדירה חדשה מקבלן אינה פוטרת את החברה הקבלנית מאחריות לליקויים ואי התאמות. בית המשפט ציין כי מצבו של רוכש דירות "יד שניה" שונה ממצבו של רוכש דירה מקבלן שחלות לגביו הוראות חוק המכר (דירות).כך בעוד רוכש דירת "יד שניה" יכול להתחייב כי קיבל את הדירה AS ISולא יהיו לו טענות לגבי מצבה, הוראותיו הקוגנטיות של החוק יגנו על רוכש דירה מקבלן אם נתן התחייבות דומה.
במקרה אחר, היה מדובר במכירת דירת יד שנייה ובעיות רטיבות שלא גולו לרוכשים. בית המשפט ציין כי אכן במקרה הנדון קיימת תניית As Is, ואכן לא הייתה כוונת הטעיה מצד המוכרים. עם זאת, כך בית המשפט, אין באלו כדי לפטור את המוכרים מחובת הגילוי (ת"א 542-02-22).
עם זאת, למרות הספקנות שבתי המשפט נוקטים כלפי תניות As Is, במקרים המתאימים הם ייתנו להן תוקף. כך למשל בת"א 29290-12-22 נדחתה תביעת רוכש שטען לרטיבות נסתרת בדירת יד שנייה שנמכרה As Is. בית המשפט קבע כי המוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת על הרטיבות שמעל תקרת הגבס, כי אין לצפות ממוכר דירה ישנה "לשבור קירות" לפני המכירה וכן כי יש לתת משקל רב לתנייתה- As Is בהסכם המכר.
הנה כי כן, הפסיקה מלמדת כי בתי המשפט מוכנים לכבד תניית As Is כאשר היא משקפת עסקה הוגנת ומודעת. אבל כאשר הסעיף משמש מסך עשן להסתרת מידע מהותי, היחס אליו משתנה לחלוטין.
אל תוותרו על ייעוץ משפטי
בכל מה שקשור לעסקאות מכר דירה, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי על ידי עורך דין לענייני נדל"ן. מבחינת המוכר, ייעוץ משפטי נכון יכול לסייע בניסוח הצהרות מדויקות, בגילוי מסודר של מידע מהותי, ובהקטנת הסיכון לתביעות עתידיות בטענה להסתרה או להטעיה.
מבחינת הקונה, עורך דין מקרקעין יכול לסייע בבדיקת הזכויות בדירה, באיתור סיכונים משפטיים ותכנוניים ובדרישה להצהרות מפורשות מהמוכר. יתרה מכך, אם לאחר המסירה מתגלים ליקויים, עורך דין יכול לבחון האם קיימת עילה לדרישת פיצויים, תיקון, הפחתת מחיר, ובמקרים חריגים אף ביטול ההסכם, למרות תניית As Is.
בסופו של דבר סעיף As Is הוא לא אויב של הקונה ולא שריון מוחלט של המוכר. הוא כלי חוזי לגיטימי, אבל רק כל עוד הוא יושב על בסיס של גילוי הוגן, בדיקות אמיתיות ותיעוד מסודר. ברגע שהוא הופך לתירוץ לשתיקה, הוא מאבד חלק גדול מכוחו.
משרדנו מלווה מוכרים ורוכשים בעסקאות מכר דירה, החל משלב הבדיקות והמשא ומתן, דרך ניסוח הסכם המכר, ועד להתמודדות עם מחלוקות שמתגלות לאחר מסירת החזקה.
