במשך שנים התנהל עולם הפינוי–בינוי לפי נוסחה פשוטה וברורה לפיה כל הדיירים מקבלים תוספת אחידה של שטח (לרוב 12 מ"ר). אלא שכעת, פסק דין חדש של בית המשפט המחוזי קובע כי במקרים מסוימים תוספת שטח זהה לכלל הדיירים עלולה להפלות בעלי דירות גדולות.
מגיל צעיר מלמדים אותנו ששוויון פירושו לתת לכולם אותו דבר. לחלק באופן שווה את העוגה, את חטיף הבמבה ואת זמן המשחק בפלייסטיישן. פסק דין חדש של בית המשפט המחוזי (ת"א 42823-03-24) הופך את העקרון הזה על ראשו ותוך כדי עשוי להכניס את תחום הפינוי-בינוי לעידן של אי ודאות רבה.
תוספת אחידה של 12 מ"ר
תחילת הסיפור בשלושה בניינים ברחוב הרא"ה ברמת גן הכוללים 37 יחידות בגדלים שונים. התובעת, חברה מסחרית, היא הבעלים של 35 מתוך היחידות ואילו הנתבעות 1-2 הן הבעלים של שתי היחידות הנותרות. במאמר הבא נתמקד בנתבעת 2 המחזיקה בדירה בשטח של כ- 105 מ"ר.
התובעת יזמה פרויקט פינוי–בינוי ביחד עם חברה יזמית במסגרתו התכוונו להרוס את המבנים הקיימים ובמקומם לבנות בניין חדש, בו כל הדיירים יקבלו דירות חדשות בתוספת שטח אחידה לכל דירה של 12 מ"ר. הנתבעת סירבה לחתום על הסכם הפינוי-בינוי ולכן התובעת פנתה לבית המשפט, טענה כי הסירוב הינו בלתי סביר, וביקשה מינוי עורך דין שיתקשר בשם הנתבעת בהסכם.
הנתבעת טענה מנגד כי מנגנון התמורות אינו שוויוני ומפלה את הדירות הגדולות. לגרסתה, במקרה בו קיימות במצב הקיים דירות בגדלים שונים, מתן תמורה שווה לכל יחידת דיור, אינו שוויוני, מפרה את עיקרון השוויון ומפלה אותה לרעה. כך למשל, בעל דירה ממוצעת במצב הקיים בשטח של 60 מ"ר, מקבל 12 מ"ר נוספים, כלומר תוספת בשיעור של כ- 20% ואילו היא, בעלת דירה של 104 מ"ר תקבל תוספת בשיעור של כ– 11.5% בלבד. לדבריה, יש לחלק את התמורות בהתאם לשווי היחסי של כל דירה במצב קודם.
חלוקה שווה היא לא תמיד חלוקה הוגנת
השאלה שניצבה למעשה בפני בית המשפט המחוזי נגעה בדילמה הבסיסית של מהו שוויון. האם עצם העובדה שכולם מקבלים את אותו מספר מטרים הופכת את החלוקה לשוויונית, או שיש להביא בחשבון גם את נקודת הפתיחה של כל אחד ואת חלקו היחסי בזכויות?
התשובה של בית המשפט היתה: תלוי בנסיבות. לדברי השופט גלעד הס, לעיתים יהיו מקרים בהם מתן תמורה אחידה ושווה לכל יחידת דיור, ללא קשר לגודלה, יחשב שוויוני. כך למשל, במקרה של תוספת בניה מכוח תמ"א 38 ללא הריסה ובניה מחדש. לעומת זאת, בפרויקטים של הריסה ובניה, תמורה אחידה לא תחשב כשוויונית.
במקרה הנדון, כך בית המשפט, אכן השטח המוענק לנתבעת מפלה אותה. ראשית, מתן תוספת זהה לכל דירה משנה את היחס בין השטחים של הדירות השונות לרעת הנתבעת. שנית, לכל דירה בבית משותף יש חלק יחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה. חלק זה נגזר, בין היתר, מגודל הדירה המקורית. כאשר כל בעלי הדירות מקבלים תוספת שטח זהה, מבלי להתחשב בגודל הדירה הקיימת, היחסים המקוריים בין בעלי הזכויות משתנים. כך, בעלי דירות גדולות, שהחזיקו מראש חלק יחסי גדול יותר, עשויים למצוא עצמם עם שחיקה במעמדם היחסי. על כן, גם בהקשר הזה הנתבעת מופלת לרעה.
הפתרון של בית המשפט: תשלומי איזון
אף שבית המשפט הכיר בכך שמנגנון התמורות המקורי פגע בעיקרון השוויון, הוא נמנע מצעד דרסטי של עצירת הפרויקט או כפיית תכנון מחדש של הדירות. במקום זאת, בית המשפט בחר בפתרון פרקטי,"תשלומי איזון", המאפשר לפרויקט להמשיך כמתוכנן תוך מתן פיצוי כספי הוגן לדיירת שקופחה."
לפי חישוב בית המשפט, חלוקה שוויונית של התמורות הייתה מחייבת להוסיף לנתבעת כ- 16.5 מ"ר (ולא 12). כלומר לנתבעת מגיעה תוספת של כ-4.5 מ"ר, ששווים כ- 141,000 ₪. בהמשך לכך, לנתבעת נפסק סך של כ־141 אלף ש"ח, שנועד לפצות אותה על הפער שנוצר בחלוקת התמורות.
מה משמעות פסק הדין?
אין ספק כי פסק הדין פתח צוהר לאי וודאות רבה בעולם הפינוי-בינוי. כך, במשך שנים נשען עולם הפינוי–בינוי על מודל עבודה של תוספת אחידה לכל דייר. המודל אפשר להציג חזית אחידה, פשוטה וקלה להבנה של "כולם מקבלים אותו דבר". השוויון הטכני הזה היה הכלי היעיל ביותר למניעת קנאת שכנים וליצירת שקט תעשייתי. מעבר לפשטות שלו, המודל הזה סיפק יתרון קריטי של ודאות ליזמים ושמאים, ואפשר לתכנן פרויקטים, להעריך כדאיות כלכלית ולנהל משאים ומתנים על בסיס נוסחה ברורה ומוכרת.
אולם כעת, כל בעל דירה גדולה עשוי להפוך ל"מתנגד פוטנציאלי" שידרוש הערכת שמאות פרטנית ותשלומי איזון, דבר שיגרור עיכובים נוספים. בנוסף, המערכת הבנקאית, שחיה על ודאות, עלולה להקשיח את תנאי הליווי, מה שעלול להפוך פרויקטים גבוליים לבלתי כלכליים.
עם זאת, לדעתי, פסק הדין מהווה תיקון מתבקש. כך, כאשר בעלי דירות נכנסים לפרויקט עם נקודות פתיחה שונות, שטחי דירות שונים ובהתאם חלקים יחסיים שונים ברכוש המשותף, הענקת תמורה זהה לכלל הדיירים אינה משיגה שוויון אמיתי אלא רק מראית עין של שוויון. יתרה מכך, הפתרון שנבחר,תשלומי איזון, מאפשר לתקן את הפגיעה מבלי לערער את יסודות העסקה כולה.
ראוי לציין כי העמדה ששוויון מהותי בפרויקט התחדשות עירונית מחייב הכרה בפערים בין הדירות, זכתה לתמיכה מסוימת גם בבית המשפט העליון שקבע בהערת אגב כי מתן עדיפות למבחן "הכמותי-מהותי" (כלומר מבחן הבודק רק את השאלה האם כל דייר קיבל אותה תוספת), אינה חפה מקשיים (רע"א 5108/23).
בסופו של דבר, פסק הדין מחייב מעבר מגישה אחידה ופשוטה לגישה מורכבת, מדויקת ולעיתים גם אינדיבידואלית יותר. שינוי זה עשוי להכביד בטווח הקצר, אך בטווח הארוך הוא עשוי להוביל לשוק הוגן יותר, שבו התמורה נקבעת לא רק לפי נוסחאות קבועות, אלא בהתאם לערך האמיתי של הזכויות.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין
פסק הדין הדרמטי של השופט הס עשוי לחזק מאוד את כוח המיקוח של דיירים שעוד לא חתמו על הסכמים, במיוחד לאלו שהם בעלי דירות גדולות מהממוצע בפרויקט. אולם לא רק להם. גם בעלי דירות שכבר חתמו על הסכמי פינוי–בינוי, אך סבורים כי מנגנון התמורות שנקבע בעניינם אינו משקף באופן מלא את זכויותיהם, עשויים למצוא בפסק הדין בסיס לבחינה מחודשת של מצבם המשפטי.
בהמשך לכך, מומלץ מאוד לפנות לעורך דין בעל ניסיון בהתחדשות עירונית שילווה את הדיירים בחתימה על הסכם פינוי-בינוי או בהתאמת הסכם קיים למצב המשפטי שהשתנה.
אם אתם בעלי דירה גדולה בפרויקט פינוי־בינוי, אם כבר חתמתם או אם טרם חתמתם ואתם לא בטוחים שהתמורה שנקבעה עבורכם אכן משקפת את זכויותיכם, ייתכן שכעת נכון לבחון את הדברים מחדש. משרדנו מלווה דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, החל משלב הבדיקות הראשוניות ועד לחתימה על הסכם פינוי-בינוי.
