פסק דין שניתן לאחרונה מזכיר לרוכשי דירות, לוועדי בתים וליזמים כי רכוש משותף בבניין מגורים אינו "שטח עודף" שהיזם יכול לעשות בו כרצונו. אם יזם מבקש לגרוע חלק מהרכוש המשותף, עליו לעשות זאת בצורה מפורשת ומדויקת.
דמיינו את הסיטואציה הבאה: אתם גרים בבניין ומעל ל-10 שנים אתם והדיירים האחרים עשיתם שימוש בחדר בקומת הלובי כחדר כושר ובהמשך כמועדון דיירים. לפתע, מי שנכנס בנעלי היזם המקורי טוען כי שטח המועדון שייך בעצם לו ומגיש כנגד כל הדיירים תביעה לסילוק יד.
הסיטואציה הזו, שבמבט ראשון נשמעת כמעט דמיונית, התרחשה בפועל בפרויקט מגורים בבאר שבע. באותו מקרה, בסופו של דבר, בית המשפט דחה את התביעה, אולם לא לפני קרב משפטי ארוך ויקר (ת"א 20347-08-20).
גריעה מרכוש משותף חייבת להיות מפורשת
הרכוש המשותף הוא כל אותם חלקים של הבניין שאינם רשומים כדירות פרטיות או כהצמדות לדירות מסוימות. בדרך כלל מדובר בשטחים שנועדו לשרת את כלל הדיירים כגון מדרגות, מעליות, חדרי שירות, מתקנים משותפים, גגות, חצרות, לובי וחדרים ייעודיים.
אלא שלא כל שטח שנמצא פיזית בבניין הוא בהכרח רכוש משותף. יזם יכול להוציא שטחים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירה מסוימת, למחסן, לחניה, או לשמור אותם כיחידה נפרדת. אבל, הוצאה כזו חייבת להיעשות באופן ברור ומפורש ולהיכלל בהסכמים עם כל הרוכשים (בהתאם לע"א 8148/06,אפילו אם רק בהסכם אחד לא צוינה הגריעה מהרכוש המשותף, אזי לגריעה אין תוקף).
יצוין כי החוק והפסיקה דורשים רמת פירוט גבוהה מאוד. לא די לומר שהיזם רשאי להוציא שטחים מהרכוש המשותף. צריך להבהיר איזה שטח בדיוק מוצא מהרכוש המשותף, היכן הוא נמצא, מה גודלו, מה ייעודו ולמי הוא שייך במדויק. כמו כן על הפירוט להופיע במסמך נפרד מחוזה המכר (ראו למשל ע"א 7260/12).
בנוסף, גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות. הסכמה כזו אינה נלמדת בקלות מהתנהגות הדיירים או מכך שלא מיהרו להגיש תביעה.
מה קרה בבניין בבאר שבע?
הפרויקט בבאר שבע כלל שלושה בניינים, ובאחד מהם שכן חדר ששימש את הדיירים במשך זמן רב.ראשית, כחדר כושר וכיום כמועדון שבו מתקיימות פעילויות של ועד הבניין ואירועים של הדיירים.
שנים לאחר קבלת החזקה בדירות הגישה החברה שרכשה את פעילות היזם המקורי, תביעה לסילוק יד בטענה כי החדר שייך לה. הדיירים טענו מנגד כי החדר הוא חלק מהרכוש המשותף. לדבריהם, היזם הבטיח להם כי החדר ישמש כחדר כושר לדיירים ויהיה רכוש משותף, ואף רכש מכשירי כושר והציב אותם בחדר.
בית משפט השלום בבאר שבע קבע כי לפי תנאי חוזי הרכישה, הדיירים הותירו בידי הקבלן את שיקול הדעת להוציא אזורים מסוימים מהרכוש המשותף. עם זאת, לא הוצג מסמך ברור ומפורש שממנו ניתן ללמוד כי רוכשי הדירות הסכימו באופן ספציפי לגריעת החדר מושא התביעה מהרכוש המשותף. כמו כןלאורך השנים נעשה בחדר שימוש מתמשך על ידי הדיירים כחלק מהחיים המשותפים בבניין. על כן, נקבע כי התובעת לא הוכיחה כי החדר הוצא כדין מהרכוש המשותף והתביעה נדחתה.
הסכמי חכירה אינם תחליף
במקרה אחר היה מדובר בבניין "פנורמה" באילת. גם כאן, שנים לאחר קבלת החזקה על ידי הדיירים, הגורמים שבאו בנעלי החברה הקבלנית (שבינתיים פשטה רגל) טענו כי חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף בבניין שייכים להם. להוכחת הטענה, הסתמכו התובעים, בין היתר, על אישורי זכויות והסכמי חכירה שחתמו מול רשות מקרקעי ישראל והתייחסו גם לשטחים המשותפים.
אלא שבית המשפט העליון דחה את הטענה בציינו כי אישורי זכויות והסכמי חכירה אינם תחליף להסכמה מפורשת של הדיירים להוצאת שטחים מהרכוש המשותף (ע"א 5791/19).
חדר הטרנספורמציה לא הופיע בהסכמים
פסק דין נוסף, שניתן בבית משפט השלום, עסק בחדר טרנספורמציה בבניין מגורים בחדרה. לאחר שחברת החשמל הודיעה כי אין לה צורך בחדר, החברה היזמית תפסה אותו וצירפה אותו בפועל לאחת הדירות שבבעלותה. הדיירים טענו כי מדובר ברכוש משותף. בית המשפט קיבל את עמדתם וקבע כי חדר הטרנספורמציה, לפי טיבו וייעודו, הוא חלק מהרכוש המשותף.
נקבע כי לא די בכך שהחדר לא נזכר בהסכמים מול הדיירים כרכוש משותף, ולא די בסעיף כללי המאפשר ליזם להוציא שטחים מהרכוש המשותף. החברה חויבה לפנות את החדר ולהעביר את החזקה בו לדיירים (ת"א 6620-10-18).
הלקח לרוכשי דירות – אל תסתכלו רק על הדירה
מניסיוני כעורך דין בתחום הנדל"ן, רוכשי דירות מקבלן נוטים להתמקד בדברים כגון מחיר הדירה, גודל המרפסת, כיווני האוויר ומועד המסירה. אלה כמובן נושאים חשובים, אך הם אינם מספיקים.
לפני חתימה על הסכם מכר, חשוב לבדוק גם את השטחים המשותפים והאם הם באמת שייכים לדיירים או האם היזם שומר לעצמו זכויות כלשהן. לשם כך יש לבחון לא רק את הסכם המכר, אלא גם את המסמכים הנלווים (המפרט הטכני, התשריטים, נספחי ההצמדות והוראות התקנון). אם יש חדר שמוצג כחדר דיירים, חדר כושר או מועדון, חשוב לוודא שהוא אכן מיועד לשימוש הדיירים ולא נשמר כשטח פרטי של היזם.
אכן, במקרים שציינתי, בסופו של דבר היזם/הקבלן הפסיד במשפט, אולם לא לפני שהדיירים נאלצו לנהל הליכים משפטיים ממושכים, להוציא ממון רב ולהתמודד עם חוסר ודאות לגבי זכויותיהם בבניין שבו הם מתגוררים שנים רבות.
הרכוש המשותף אינו הפקר
המסקנה פשוטה: יזם/קבלן אינו יכול להתעורר שנים אחרי האכלוס ולטעון ששטח שהדיירים השתמשו בו כחלק מהבניין שייך דווקא לו.
אם יזם מבקש להוציא שטח מהרכוש המשותף, עליו לעשות זאת בצורה מפורשת, מדויקת ומתועדת. ככל שהשטח שימש בפועל את הדיירים במשך שנים, וככל שאין מסמך ברור שמוכיח כי הוא הוחרג מהרכוש המשותף, כך יהיה קשה יותר לקבל טענה מאוחרת שלפיה מדובר בשטח פרטי.
עם זאת, למרות הפסיקה האוהדת, רוכשים אינם צריכים לחכות לרגע שבו תוגש תביעה או תתעורר מחלוקת. עוד לפני החתימה על הסכם המכר, יש לבדוק מהו המעמד המשפטי של השטחים המשותפים בבניין. לא די להסתמך על מצגת שיווקית, על הבטחות בעל פה או על תחושה כללית שלפיה "זה שייך לדיירים". צריך לוודא שהדברים מופיעים בצורה ברורה במסמכי העסקה.
בסופו של דבר, גם כשהדיירים צודקים, הדרך להוכיח זאת עלולה להיות ארוכה, יקרה ומתישה. לכן מומלץ מאוד לפנות לבדיקה משפטית מקצועית לפני החתימה על ידי עורך דין לנדל"ן.
משרדנו מלווה רוכשי דירות, דיירים וועדי בתים בסוגיות הנוגעות להסכמי מכר, בתים משותפים, הצמדות ורכוש משותף, עוד לפני שהמחלוקת הופכת להליך משפטי.
