רבים מבעלי הדירות סבורים כי היתר בנייה הוא קו הסיום של פרויקט התחדשות עירונית. בפועל, לא פעם דווקא אחרי קבלת ההיתר מתחילות הבעיות הקשות ביותר, כאלה שעלולות לעצור פרויקט, לגרור סכסוכים משפטיים ואף להוביל לצווי הריסה. הסיבה לכך נעוצה בהבחנה קריטית בין דיני התכנון לבין דיני הקניין.
דמיינו שאתם דיירים בבניין ישן שנכנס לפרויקט התחדשות עירונית. אחרי חודשים של ישיבות, חתימות ותוכניות, מגיע הרגע המיוחל כאשר הוועדה המקומית מעניקה היתר בנייה. אתם כבר מדמיינים את הבית החדש והמפנק, אולם אז מתברר שהמצב לא כל כך פשוט. לפתע עולות שאלות קנייניות כגון למי שייך הגג? האם ניתן לבנות עליו ללא הסכמת כל בעלי הדירות? מי זכאי למחסנים החדשים? ומה קורה אם חלק מהזכויות כלל לא נרשמו בטאבו?
לעיתים, הפער בין עולם התכנון לבין עולם הקניין הוא בדיוק המקום שבו פרויקטים נתקעים, סכסוכים מתעוררים, ובמקרים רבים אף מתנהלים הליכים משפטיים.
כשאישור מהעירייה פוגש את הטאבו
דיני התכנון והבנייה עוסקים בשאלה מה מותר לבנות ואיך) כמה קומות ניתן להוסיף, היכן תוקם המרפסת, מהם היקפי הבנייה המותרים ועוד). כאשר היזם מקבל היתר בנייה מדובר למעשה באישור של הרשויות כי הבנייה עומדת בתוכניות ובהוראות הדין מבחינה תכנונית.
לעומת זאת, דיני הקניין עוסקים בשאלה אחרת לגמרי ובמרכזה למי שייך מה. דיני קניין קובעים, למשל,מי הבעלים של הקרקע, מי מחזיק בזכויות ברכוש המשותף, מי רשאי להסכים לבנייה, וכיצד מחולקות הזכויות בין בעלי הדירות.
היתר בנייה אינו יוצר בעלות מבחינה קניינית, אינו מעביר זכויות, ואינו קובע למי שייך השטח שנבנה, הוא רק מתיר את הבנייה מבחינה תכנונית. במילים אחרות, היתר הוא רישיון לבנות, אך לא רישיון להיות בעלים. גם אם דייר מסוים קיבל היתר בנייה לבנות על שטח, אך אם אין לו זכות קניינית, השימוש עלול להיחשב כפגיעה בזכויות אחרים. בהמשך לכך, במקרים מסוימים, למרות שהבנייה נעשתה בהיתר, בתי המשפט יורו על פיצוי או הריסה.
למה ההבחנה קריטית דווקא בהתחדשות עירונית?
בהתחדשות עירונית, לא מדובר רק בשיפוץ הבניין, אלא בבנייה מחדש, גם מבחינה מעשית וגם מבחינה משפטית. כך, נוצרים שטחים חדשים, משתנים גבולות, מתבצעות הצמדות, ולעיתים גם נוצרת חלוקה חדשה של זכויות.
במקרים רבים, תוספות בנייה, מרפסות, מחסנים, חדרים נוספים או חניות, מוקמות על שטחים שהיו בעבר רכוש משותף. גם אם ניתן בעבר היתר לבנייה, אין בכך כדי להקנות בעלות בשטח. לצורך יצירת זכות קניינית לדירה מסוימת ברכוש משותף נדרשת הסכמה של כלל הדיירים. יודגש כי ההסכמה צריכה להיות אקטיבית, מפורשת וברורה. העובדה שהדיירים לא הגישו השגה על הבקשה להיתר בניה לא עונה על דרישת ההסכמה.
בפרויקטים רבים מתברר בדיעבד כי התכנון התקדם מהר יותר מההסדרה הקניינית. היזם קיבל היתר, התוכניות אושרו, אך שאלות יסוד לא הוסדרו (האם בוצע תיקון לצו הבית המשותף? האם הוסדרו ההצמדות? האם קיימות זכויות שלא נרשמו?). במצבים כאלה, גם פרויקט מתקדם עלול להיתקע, לעיתים לשנים.
בנו יחידת דיור על הרכוש המשותף ונאלצו להרוס אותה
דוגמא טובה למגבלות של היתר בנייה ניתן למצוא במקרה מהתקופה האחרונה (ת"א 37095-03-18). באותו מקרה, דייר בבית משותף בנה יחידת דיור על שטח מהרכוש המשותף. לטענתו, הבנייה נעשתה על בסיס היתר בנייה כדין, ואף אחד מהדיירים האחרים בבניין לא התנגד להיתר בשלב התכנוני. עוד טען כי השכנים בבניין פועלים בחוסר תום לב, וכי הסיבה האמיתית להגשת התביעה אינה הגנה על זכויותקנייניות אלא רצון לקדם פרויקט תמ"א 38.
בית משפט השלום קבע כי בנייה ברכוש משותף ללא הסכמת כל הדיירים היא פגיעה בזכות קניינית, גם אם קיימת תוכנית בנייה מאושרת ואף אם ההיתר בתוקף. לדבריו היעדר התנגדות להיתר בנייה אינו מהווה הסכמה קניינית לוויתור על רכוש משותף. היתר הבנייה נבחן במישור התכנוני בלבד, בעוד שהזכויות הקנייניות ברכוש המשותף נשארות בידי כלל בעלי הדירות.
עוד נקבע כי גם אם נכון שפרויקט תמ"א 38 היווה חלק משיקולי השכנים, אין בכך כדי לפגום בזכותם לתבוע את השבת רכושם. לדברי בית המשפט, תובע אינו חייב להראות מניעים "טהורים"או "אלטרואיסטיים" כדי לזכות בהגנה משפטית על זכויות הקניין שלו.
בסופו של דבר, מאחר שהבנייה גרעה שטח משמעותי מהרכוש המשותף ללא הסכמה כנדרש בחוק, הורה בית המשפט על הריסת יחידת הדיור והשבת המצב לקדמותו. כמו כן הדייר חויב בהוצאות בסך של 25,000 ₪. במילים אחרות, לא רק שהדייר הפסיד את ההשקעה בבניית יחידת הדיור ואת השווי הכלכלי שקיווה להפיק ממנה, הוא מצא את עצמו משלם גם בגין עלויות ההריסה והחזרת המצב לקדמותו וגם בגין הוצאות משפט כבדות.
יודגש כי המקרה המתואר אינו אירוע בודד, אלא משקף את העיקרון כי מי שבונה על סמך היתר בלבד, בלי הסדרה קניינית מלאה, בונה על קרקע משפטית לא יציבה. העובדה שבית המשפט הורה על הריסת יחידת דיור שנבנתה כדין מבחינה תכנונית, מדגישה את הסיכון העצום שנוטלים יזמים או דיירים המסתמכים על אישורי הרשות בלבד.
בהתחדשות עירונית, הסיכון הזה מוכפל. בפרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א 38, כל סנטימטר של זכויות בנייה שווה כסף רב. אם היזם מתכנן להצמיד גג או חצר לדירה מסוימת על סמך היתר בנייה בלבד, ללא הסדרה קניינית, הוא שם את הפרויקט כולו בסיכון. כך, כאשר אין התאמה בין התכנון לבין הזכויות הקנייניות, ההשלכות עלולות להיות כבדות ולכלול עצירת הפרויקט על ידי דייר סרבן, ביטול הסכמים, תביעות בין דיירים, פגיעה בשווי הזכויות ואף חשיפה משפטית של היזם. לעיתים, די בטעות קניינית אחת כדי לעכב פרויקט שלם במשך שנים.
איך נמנעים מטעויות קנייניות בפרויקטים של התחדשות עירונית?
מניסיוננו בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, חלק ניכר מהסכסוכים המעכבים ואף עוצרים את ההתחדשות העירונית נולדים מחוסר סנכרון בין תכנון לקניין. כדי לוודא שהפרויקט שלכם לא יהפוך למקרה הבא של צו הריסה או תביעת פיצויים, מומלץ לפעול לפי מספר כללי אצבע:
היתר ≠ בעלות
דיירים רבים טועים לחשוב כי אם קיבלו לאורך השנים היתר בניה (עבור מחסן, גג, יחידת דיור ועוד), הם יהיו זכאים לזכויות מקבילות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. כפי שראינו, היתר בנייה הוא רק חצי מהדרך ואינו יוצר בעלות.
התחדשות עירונית, ההצלחה תלויה בהתאמה מלאה בין התכנון לבין הקניין. כאשר שני המישורים מסונכרנים, הפרויקט מתקדם בצורה חלקה. כאשר הם מתנגשים, הסיכון המשפטי גדל, ולעיתים המחיר כבד.
לכן, כבר מהשלבים הראשונים, חשוב לבחון לא רק מה מותר לבנות, אלא למי באמת שייך מה. ליווי משפטי מקצועי ומוקדם אינו רק המלצה, אלא תנאי יסוד לפרויקט בטוח, יציב ומוצלח.
משרדנו מלווה יזמים ובעלי דירות בדיוק בנקודת החיבור הקריטית שבין תכנון לקניין, המקום שבו פרויקטים מצליחים או נכשלים.
