פטירתו של אדם מותירה פעמים רבות לא רק נכסים, אלא גם מציאות משפחתית מורכבת, כאשר אחד היורשים ממשיך להתגורר בדירה במשך שנים, בעוד יתר היורשים מגלים כי אינם יכולים להשכיר או למכור את הדירה.
לא פעם ההסכמה ניתנת בימים הראשונים שלאחר הפטירה. אחד היורשים נמצא בהליך גירושים, מתקשה כלכלית או כבר התגורר עם ההורה, והמשפחה מאפשרת לו להישאר בדירה ללא תשלום עד שיסתדר.
אולם הזמן עובר, ומה שנועד להיות פתרון קצר מועד, הופך בהדרגה למציאות קבועה. בשלב זה מתחילות להתעורר שאלות מורכבות בדבר דמי שימוש, חלוקת ההוצאות ואפשרות מכירת הדירה ללא הסכמת היורש שמתגורר בה.
הדירה אינה שייכת רק למי שמחזיק במפתח
עם פטירתו של אדם עובר עיזבונו ליורשיו. כל עוד העיזבון לא חולק, זכויות היורשים הן בעיזבון בכללותו. לאחר שהדירה חולקה או נרשמה על שם מספר יורשים, הם הופכים לבעלים משותפים בה, ולכל אחד מהם זכויות בהתאם לחלקו.
לפי חוק המקרקעין, כל שותף רשאי להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. לכן, עצם העובדה שאחד היורשים גר בדירה ומחזיק במפתחות, גם אם בתחילה הדבר נעשה בהסכמת האחרים, אינה מעניקה לו בעלות עודפת או זכות להתגורר בדירה לצמיתות, ואינה מבטלת את זכויות האחרים.
באופן דומה, תשלום חשבונות שוטפים כגון ארנונה, מים וחשמל אינו מקנה ליורש זכויות נוספות בדירה. אלה בדרך כלל הוצאות הנובעות מהמגורים עצמם, ולכן מצופה ממי שמתגורר בנכס לשאת בהן. לעומת זאת, הוצאות מהותיות שנועדו לשמור על הנכס ועל ערכו, כגון תיקון יסודי בצנרת או החלפת מערכת חשמל ישנה, חלות על כלל היורשים בהתאם לחלקיהם בדירה.
האם היורשים האחרים זכאים לדמי שימוש?
חוק המקרקעין קובע כי שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם, שכר ראוי בעד השימוש. במילים פשוטות, יורש המחזיק לבדו בדירה ונהנה גם מחלקיהם של האחרים אמורלשלם להם דמי שימוש ראויים.
עם זאת, לא בכל מקרה ייפסקו דמי שימוש. תחילה יש לבדוק אם הצוואה העניקה ליורש זכות מגורים. כמו כן, בהתאם לחוק הירושה, אדם שגר עם המוריש ערב פטירתו רשאי להמשיך להתגורר בדירה במשך שלושה חודשים (אם אותו אדם הוא גם יורש, התקופה היא שישה חודשים). בנוסף, בן זוג, ילד או הורה שהתגוררו עם המוריש רשאים להמשיך להתגורר בדירה כשוכרי היורשים.
אפשר לתבוע דמי שימוש גם עבור תקופה שכבר חלפה, אך לרוב החיוב אינו מתחיל ביום הפטירה. בית המשפט בוחן מתי הסתיימה ההסכמה למגורים ומתי הובהר שהשימוש כבר אינו בחינם.
כך למשל, בתמ"ש 67632-10-21 בית המשפט לענייני משפחה חייב את היורשת שגרה בדירה לשלם ליורשים האחרים דמי שימוש לשבע השנים שקדמו להגשת התביעה.
במקרה אחר ירשו ילדיו של המנוח את הדירה יחד עם אלמנתו. הילדים אפשרו לה להתגורר בנכס ללא תשלום במהלך שנת האבל, אבל לאחר מכן דרשו ממנה דמי שימוש. בית המשפט קבע כי לאחר שהרשות למגורים ללא תשלום הסתיימה, האלמנה חייבת בדמי שימוש. עם זאת, החיוב נקבע ממועד הגשת התביעה מכיוון שהאחים לא הצליחו להוכיח דרישה ברורה מצדם לתשלום דמי שימוש לפני כן (תמ"ש38464-09-21).
לצד הכלל שלפיו החזקת המפתח אינה מעניקה בעלות, הסכמה משפחתית זמנית בנוגע לדירה עלולה, בנסיבות מסוימות, לקבל תוקף משפטי קבוע. דוגמה לכך ניתן למצוא בתמ"ש 16396-10-22. באותו מקרה, מספר אחים ירשו במשותף את דירת אביהם. לאחר 18 שנה, שבהן אפשרו לאחד האחים להחזיק לבדו בדירה, הגישו נגדו תביעה. בית המשפט דחה את התביעה בציינו, בין היתר, כי העובדה שהאחים אפשרו לאח להחזיק בנכס במשך שנים כה רבות, מבלי שדרשו ממנו דמי שכירות, מלמדת על הסכמה משפחתית מחייבת שלפיה הדירה תועבר לאותו אח.
פירוק שיתוף ומכירת הדירה
אם היורש המתגורר בדירה מסרב לשתף פעולה, ניתן לפנות לבית המשפט ולבקש את פירוק השיתוף.כאשר מדובר בדירת מגורים שאינה ניתנת לחלוקה פיזית, הדרך המקובלת היא מכירת הדירה וחלוקת התמורה בין הבעלים. לעיתים יאפשר בית המשפט תחילה לאחד היורשים לרכוש את זכויות האחרים, ורק אם הדבר אינו מתאפשר תימכר הדירה לצד שלישי.
לצד התביעה לפירוק השיתוף ניתן להגיש גם תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים, להשבת הוצאות או למתן חשבונות. מתן חשבונות עשוי להיות רלוונטי במיוחד אם היורש לא רק התגורר בדירה, אלא גם השכיר אותה לאחרים, גבה דמי שכירות או הפיק ממנה הכנסות מבלי להעביר ליתר היורשים את חלקם.
עם זאת, לפני שפונים להליך משפטי, מומלץ לבחון אפשרות של גישור. מניסיוני כעורך דין בתחום הנדל"ן ודיני ירושה, סכסוכי ירושה אינם עוסקים רק בשווי הנכס, אלא גם בתחושות של קיפוח, בהבטחות משפחתיות, בטיפול בהורה המנוח ובמשקעים ישנים בין האחים.
מגשר יכול לסייע בגיבוש פתרון מעשי שישלב בין זכויותיהם הכלכליות של היורשים לבין צרכיו של היורש שמתגורר בדירה (למשל, ניתן להסכים שהיורש יישאר בדירה שנה נוספת, ישלם בתקופה זו סכום מופחת, ובסיומה ירכוש את חלקי אחיו או יסכים למכירה(.
מדוע לא כדאי לדחות את הדרישה?
לא פעם יורשים מהססים לפעול, משום שאיש אינו רוצה להיות זה שמפנה אח או אחות. אלא שככל שהמגורים נמשכים ללא התנגדות מתועדת, היורש שמחזיק בדירה עשוי לטעון כי ניתנה לו רשות להישאר בה ללא תשלום.
כדי להימנע מניהול מאבקים משפטיים ממושכים ויקרים, מומלץ לאמץ את שלושת הכללים הבאים:
במקביל, כדאי להזמין שמאות שתכלול הן את שווי הדירה והן את דמי השכירות המקובלים עבורה. כך ניתן לבסס את סכום דמי השימוש ולא להסתפק בהערכה כללית.
בסופו של יום, הסכמה זמנית למגורים אינה צריכה להישאר פתוחה. פנייה לייעוץ משפטי בשלב מוקדם עשויה למנוע ממחווה משפחתית שניתנה בתום לב להפוך לסכסוך ארוך, יקר וכואב.
משרדנו עוסק בתחום הנדל״ן ודיני הירושה ומלווה יורשים ובעלי נכסים במחלוקות הנוגעות לדירות ירושה, דמי שימוש ראויים, פירוק שיתוף, חלוקת עיזבונות והסכמים בין יורשים.
