פינוי בינוי הוא תהליך עירוני המשנה את פני השכונות, ומאפשר בנייה מחודשת של מבנים ישנים. אך מה קורה כשיש בית צמוד קרקע בתוך מתחם המיועד לפינוי בינוי? האם הוא נותר מחוץ לתהליך?
המצב של בתים צמודי קרקע בפינוי בינוי הוא מורכב ומעורר שאלות רבות. מצד אחד, מטרת הפינוי בינוי היא לשפר את איכות החיים של התושבים, כולל אלה המתגוררים בבתים צמודי קרקע. מצד שני, קיימת אי-התאמה בין אופי הבנייה הצפופה של הפרויקטים החדשים לבין הבתים הבודדים.
בעלי בתים צמודי קרקע השוכנים במתחמים המיועדים לפינוי בינוי ניצבים בפני צומת דרכים מרתקת. מצד אחד, הם עשויים ליהנות מתמורות משמעותיות הכוללות דירות חדשות ומרווחות, תוספת שטח, או פיצוי כספי נכבד. מצד שני, המיסוי הכבד על רווחי ההון עלול להקטין משמעותית את הרווחים, ואף להפוך את העסקה ללא משתלמת.
חשוב להבין שפרויקטי פינוי בינוי אינם מוגבלים לבניינים משותפים בלבד. לא פעם, גם בתים פרטיים כגון בתי קרקע, קוטג'ים, דו-משפחתיים ואף וילות נכללים במתחמים המיועדים לפינוי. ייחודם של בעלי בתים פרטיים טמון בהסכמתם הנדרשת לקידום הפרויקט, ובזכויות המוגדלות המוקנות להם. כתוצאה מכך, הם נהנים מתמורות משמעותיות יותר, לעיתים אף יותר מדירה אחת.
בעלי בתים צמודי קרקע בפרויקטי פינוי בינוי נהנים מחסינות יחסית. בשונה מדיירים בבניינים משותפים, החוק אינו מאפשר לכפות עליהם להשתתף בפרויקט. הסיבה לכך היא שהחוק הנוכחי מתמקד בעיקר בדיירים בבניינים משותפים ולא חל על בעלי בתים פרטיים.
החוסר בחקיקה ברורה בנושא מעניק לבעלי בתים צמודי קרקע כוח מיקוח רב, המאפשר להם לדרוש תמורות גבוהות. למרות זאת, קיימים כלים משפטיים, כמו הוראות איחוד וחלוקה, שמאפשרים לקדם פרויקטים גם במקרים אלו, גם אם הדבר נעשה כנגד רצונם של חלק מהבעלים.
כאן המקום לציין, כי ישנו היעדר פסיקה קודמת בנושא יוצר חוסר ודאות משפטית ומאפשר לבעלי בתים צמודי קרקע לסרב להשתתף בפרויקטים.
היתרונות של השתתפות בפרויקט:
- שדרוג משמעותי באיכות החיים: מעבר לדירה חדשה ומרווחת, עם תכנון מודרני ומתקנים מתקדמים.
- רווח פוטנציאלי גבוה : העלייה המשמעותית בערך הנכסים במתחמים שעברו פינוי בינוי יכולה להניב רווחים כספיים ניכרים.
- הימנעות מתדמית של "סרבן": בניגוד לדיירים בבניינים משותפים, בעלי בתים צמודי קרקע אינם נתפסים כסרבנים, שכן הם אינם חוסמים את התקדמות הפרויקט.
מהו המס שחל על בתים צמודי קרקע בפרויקט מסוג פינוי בינוי?
על אף שבעלי בתים צמודי קרקע ודיירים בבניינים משותפים זכאים לפטור מס על דירה אחת במסגרת פינוי בינוי, קיים הבדל משמעותי ביניהם. בעלי בתים צמודי קרקע, בשל היקף הזכויות הגדול יותר שלהם, בדרך כלל מבקשים תמורה נוספת מעבר לדירה אחת, מה שמוביל למצב שבו הפטור אינו חל על מלוא התמורה.כאשר בעלי דירות מקבלים תמורה נוספת מעבר לדירה אחת בפרויקט פינוי בינוי, הפטור ממס שבח אינו חל על החלק העודף. במקרים כאלה, העסקה בדרך כלל מבוצעת כ'עסקת קומבינציה', שבה שיעור המס יכול להגיע ל-25%-40%, תלוי במועד רכישת הדירה המקורית. אם היזם נושא בתשלום המס, שיעור המס עלול לעלות אף יותר, עד 60%, עקב 'גילום' המס בתמורה.
מעבר למס השבח, יהיה צורך לשלם מע"מ על שירותי הבנייה של הדירות הנוספות. התחום הזה מורכב מאוד ולא קיימות נוסחאות קבועות לחישוב המס. לכן, מומלץ לכל בעל דירה להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס כדי לבחון את המקרה שלו באופן אישי ולמצוא את הפתרון המס המיטבי. למשל, אם בעל הדירה הוא 'קשיש' על פי החוק, הוא עשוי להיות זכאי לפטור ממס על דירה נוספת, אך יש לבדוק את זכאותו הספציפית.
עניין נוסף הוא שבעלי בתים צמודי קרקע בפרויקטי פינוי בינוי נהנים מגמישות מסוימת בתכנון התמורה. יורשים, למשל, עשויים להיות זכאים לקבל יותר מדירה אחת בפטור ממס. עבור שאר בעלי הבתים, אנו בוחנים אפשרויות יצירתיות כמו עסקת קומבינציה כדי למקסם את הפטור ממס ולהתאים את התמורה לצרכים הספציפיים של כל לקוח.
כמו כן, בעלי בתים מבוגרים המתגוררים בבתים ישנים נוטים להתנגד לפרויקטי פינוי בינוי. הסיבות לכך מגוונות, וכוללות את הקושי לוותר על הבית הפרטי, את המורכבות של המעבר לבניין משותף ואת החשש מהשלכות המס. עם זאת, במקרים רבים ניתן למצוא פתרונות יצירתיים, כגון קבלת מספר דירות או שימוש במבנים משפטיים כמו עסקת קומבינציה, שמאפשרים לבעלי הבתים למקסם את הרווחיות מהעסקה ולהתאים את התנאים לצרכים שלהם.
חשוב להיוועץ עם עורך דין המתמחה בפינוי בינוי בטרם עריכת משא ומתן כאור בנוגע לבית הפרטי שלכם – יש לכך השלכות. צרו קשר במידת הצורך.
