איך להתמודד עם דרישת עירייה לשפץ את חזית הבניין?

ברשויות מקומיות רבות, ובכללן תל אביב, באר שבע ובת ים, חוק העזר המקומי מאפשר לעירייה לחייב בעלי נכסים לשפץ את חזית הבניין, כאשר העלות עשויה להגיע למאות אלפי ש"ח. עם זאת, באמצעות התנהלות נכונה, ניתן לצמצם ואף לבטל את רוע הגזירה.

הדיירים בבניין ברחוב סוקולוב בתל אביב לא האמינו שזה קורה להם; בין שלל החשבונות וצווי המילואים, הם מצאו בתיבת הדואר גם מכתב מהעירייה. במכתב נדרשו הדיירים לבצע שורה של עבודות שיפוץ בחזית הבניין ובכלל זה התקנת גופי תאורה, איטום, צביעה, פירוק סורגים, תיקון גדר, החלפת צנרת ועוד. הכל תוך מספר חודשים ובעלות מוערכת של מאות אלפי ש"ח.

למרות שעבור הדיירים הייתה זו הפעם הראשונה שהם שמעו בכלל על האפשרות שעירייה רשאית לחייב בשיפוץ של חזית בניין, אין המדובר בסיטואציה חריגה. בעשור האחרון יותר ויותר בעלי דירות ברחבי הארץ, מקבלים דרישות דומות. לעיתים מדובר בליקויים אמיתיים המחייבים טיפול, אך פעמים רבות מדי הדרישה רחבה מדי או מציבה לוחות זמנים בלתי אפשריים.

במקרים רבים, הדיירים ממהרים להזמין הצעות מחיר מקבלנים, מתחילים בוויכוחים לגבי חלוקת העלויות, ובסופו של דבר אף מוציאים ממון רב. כעורך דין בעל מומחיות במקרקעין חשוב לי להדגיש כי מדובר בטעות חמורה. במקום להיחפז ולבזבז כסף, ישנם מספר דרכים שניתן לפעול בהן על מנת לצמצם את היקף הדרישות ואף להביא לביטולן.

המסגרת המשפטית לדרישה לשיפוץ חזיתות

סמכותה של עירייה לדרוש שיפוץ חזית נובעת מחוקי עזר עירוניים העוסקים בבנייה, בטיחות וחזות העיר. חוקים אלה קיימים ברשויות מקומיות רבות, ובהן מוקדי נדל"ן מרכזיים כמו תל אביב, באר שבע, בת ים וראשון לציון.

חוקי העזר בין הערים השונות אינם זהים וישנם ניואנסים משפטיים. עם זאת, בסיס החוקים זהה וכולל הסמכת העירייה לדרוש מדיירים בבניין בשטח שיפוטה לבצע עבודות שיפוץ על מנת לשמור על מראה תקין ואחיד של חזית הבניין.

התהליך מתחיל בכך שהעירייה שולחת לדיירים מכתב התראה רשמי, המבוסס על ביקור של נציגי מחלקת ההנדסה. במכתב זה מפורטים הליקויים שהתגלו, סוגי העבודות הנדרשות ולוחות הזמנים לביצוע. אי עמידה בדרישות העירייה מוביל לרוב להגשת תביעה לבית משפט למתן צו עשה, המחייב את הדיירים לבצע את העבודות או לכל הפחות לשפות את העירייה אם תבצע אותן בעצמה.

חשוב להבין כי סמכותה של העירייה אינה בלתי מוגבלת. העירייה חייבת להוכיח קיומם של ליקויים אמיתיים, לנמק באופן פרטני את הצורך בעבודות, לפעול במידתיות, ולתת לבעלי הנכסים זמן סביר להיערכות. כאשר אחד מהתנאים הללו אינו מתקיים, הדרישה פגומה, ולעיתים אף בטלה מעיקרה.

מה עושים כשמקבלים דרישה?

ברגע שמתקבלת דרישה לשיפוץ חזית, חשוב לפעול בצורה מסודרת ולא להיבהל מהיקף העבודות הנדרש או מהטון התקיף של המכתב. לפיכך, מומלץ לנקוט בפעולות הבאות:

1. בקשו מהעירייה את כל הבסיס העומד מאחורי הדרישה- לעיתים קרובות המכתב כולל רק ניסוח כללי כמו "קילופי צבע", בלי פירוט מספק. מומלץ לבקש את כל המסמכים הרלוונטיים ובכלל זה חוות דעת הנדסיות, תמונות שצילמה העירייה, דו"חות פיקוח ועוד.

2. הזמינו מהנדס מטעמכם- מומלץ להזמין מהנדס בניין שיבחן האם הליקויים שציינה העירייה אכן קיימים והאם כדאי לפתור חלק מהבעיות באמצעות תיקונים נקודתיים וזולים יותר במקום שיפוץ מקיף.

3. בדקו פגמים פרוצדורליים- פגמים טכניים בדרישה (למשל, אי שליחת המכתב לכלל הבעלים הרשומים או אי מתן זמן סביר להיערכות) יכולים להביא לביטולה ולחייב את העירייה להתחיל את התהליך מראשיתו.

4. שלחו פניה מנומקת לעירייה- לאחר שקיבלתם את המסמכים ומהנדס מטעמכם בחן את מצב הבניין, מומלץ לפנות לעירייה בכתב ולהציג את טענותיכם. כאשר הטענות מנוסחות היטב ומבוססות על בדיקה מקצועית, הרשויות המקומיות נוטות לגלות גמישות ולעדכן את הדרישה בהתאם.

5. נהלו מו"מ- פעמים רבות אפשר להגיע להבנות מול העירייה על צמצום היקף העבודות, החלפת עבודות יקרות בפתרונות פשוטים יותר, או להאריך את לוחות הזמנים שנקבעו.

6. אל תבצעו שיפוץ חפוז- לעיתים דיירים מנסים "לסגור את הפינה" במהירות, ומבצעים עבודות חלקיות. בפועל, שיפוץ מהיר ולא יסודי עלול שלא לעמוד בדרישות העירייה ואף להחליש את עמדת הדיירים במו"מ. עד שלא מתבררת מלוא התמונה, משפטית והנדסית, אין לבצע עבודות מקדימות.
מומלץ מאוד להיעזר כבר מתחילת הדרך בשירותיו של עו"ד מומחה במקרקעין. כך, עו"ד שמכיר את חוקי העזר, את הפסיקה ואת אופן פעולת הרשויות המקומיות, יכול לזהות האם הדרישה עומדת בדרישות הדין או שמא קיימים בה פגמים, לעיתים כאלה שמצדיקים את ביטולה.

מעבר לכך, עו"ד יודע כיצד לנסח פנייה שתתפוס משקל אצל הגורמים העירוניים, להציג טענות משפטיות מדויקות, לנהל מו"מ מקצועי, וככלל להראות לעירייה כי הבניין מיוצג ומודע לזכויותיו.

הבניין ברחוב סוקולוב – מקרה שהיה באמת

המקרה שהובא בתחילת הדברים, התרחש באמת. באותו עניין הדיירים פנו אלי רק לאחר שעיריית תל אביב הגישה נגדם תביעה לבית משפט. הדיירים, חשבו שאין יותר מה לעשות ושעליהם להשלים עם היקף עבודות רחב ועם עלויות שלא ידעו איך יישאו בהן.

אלא שבבדיקה שערכתי התברר כי העירייה התעלמה מכך שהבניין נבנה לפני קום המדינה ולכן מצבו נגזר באופן טבעי מגילו המופלג ממאפיינים אדריכליים של תקופת הבנייה. עוד מצאתי כי לאורך השנים הבניין עבר שיפוצים בהתאם לדרישות העירייה עצמה, כאשר אף חוות דעת של מהנדס בעל שם שצירפתי לכתב ההגנה הוכיחה שהבניין עומד בסטנדרטים המקובלים. לא רק זאת, זמן קצר לפני כן, ולדרישת העירייה, דיירי הבניין ביצעו עבודות מקיפות להסרת מסוכנות הבניין.

חשוב מכך, העירייה התעלמה מהעובדה כי הדיירים היו בהליכים מול חברה יזמית לביצוע עבודות תמ"א, במסגרתם ממילא הבניין עתיד היה להיהרס ולהיבנות מחדש לחלוטין!

בסופו של דבר, משא ומתן אינטנסיבי שניהלתי מול העירייה נשא פרי, והעירייה חתמה על הסכם פשרה במסגרתה נסוגה מכל דרישותיה בכפוף לאישורים על התקדמות הליך התמ"א.

המקרה של רחוב סוקולוב מלמד עד כמה חשוב לא להרים ידיים מול דרישה עירונית אגרסיבית, ועד כמה מקצועיות משפטית, בדיקה הנדסית נכונה ועמידה על הזכויות יכולים לשנות את התמונה מן הקצה אל הקצה.

דרישה לשיפוץ חזית – לא סוף פסוק

דרישה לשיפוץ חזית היא ללא ספק אירוע מלחיץ, אך כפי שעולה מהמקרה ברחוב סוקולוב, היא בהחלט אינה סוף פסוק.

כמי שמלווה מזה שנים בעלי דירות, ועדי בתים ומשקיעים בהתמודדות מול רשויות מקומיות, אני יודע שהתגובה הראשונית היא קריטית: האם ממהרים להזמין קבלן ונכנסים להוצאה מיותרת, או עוצרים לרגע, בודקים את המסגרת המשפטית, מזמנים מהנדס מטעמכם, ופועלים באופן מחושב מול העירייה. ההבדל בין שתי הגישות הללו מתורגם לעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.

זכרו: במציאות שבה דרישות עירייה הופכות שכיחות ואגרסיביות יותר, הבחירה לפעול בצורה נכונה, מקצועית ומושכלת יכולה לעשות את כל ההבדל.

משרדנו מתמחה בליווי דיירים ווועדי בתים בהתמודדות מול דרישות עירייה, החל מבחינת חוקיות המכתב, דרך קבלת חוות דעת הנדסיות ועד ניהול מו"מ או הליכים משפטיים.