תמ"א 38 ופינוי בינוי: תקנות חדשות קובעות מתי דיירים יוכלו לבטל ההתקשרות עם היזם
החל מה-17.11.2023, בעלי דירות שהתקשרו בהסכם עם יזם בעסקה של התחדשות עירונית- בין אם תמ"א 38 או פינוי בינוי, יוכלו לבטל עסקה זו במידה והיזם לא עמד בלוח הזמנים המינימלי אשר נקבע בחוק לקידום אותו פרויקט, וכן במקרים בהם לא הגיש בקשה להיתר בנייה לפרויקט עד המועד שנקבע לכך בתקנות החדשות.
הפיצוי שיש לשלם ליזם או לקבלן בביטול העסקה ייקבע בהמשך על ידי שר המשפטים. תיקון החוק נועד לזרז יזמים לפעול לקידום הפרויקט ולא לכבול בעלי דירות שנים רבות ללא שום התקדמות.
יש לציין, כי בחודש שעבר, הייתה אמורה לפוג תוקפה של תוכנית תמ"א 38, אך לפני כחצי שנה, המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה את הארכת התוכנית עד לחודש פברואר 2024. הסיבה העיקרית היא הרצון לאפשר לרשויות המקומיות לאשר תוכניות שקובעות את הכללים למימוש ההתחדשות ברחבי העיר ובכך כל רשות תוכל להגדיר לעצמה את התנאים לביצוע תמ"א 38 בשטח השיפוט שלה.
תוכנית פינוי בינוי: בעסקת פינוי בינוי על הקבלן להשיג בתוך 24 חודשים מקסימום, את חתימותיהם של 50% מדיירי הפרויקט. לכן ניתן לבטל עסקאות כאלה עם היזם במידה והוא לא הגיע לשיעור זה בתוך שנתיים ממועד חתימת העסקה עם הדייר הראשון, או לרוב של 60% מהדיירים בתוך 48 חודשים ממועד זה. אופציה נוספת לביטול העסקה מצד הדיירים היא אם היזם לא הגיש לוועדה המקומית לתכנון ולבניה את תוכנית פינוי בינוי בתוך 54 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין.
בתוכנית תמ"א 38 על הקבלן/היזם להשיג 50% מחתימותיהם של דייר הבניין בתוך 18 חודשים ממועד חתימת העסקה עם הדייר הראשון בבניין. אם היזם לא הצליח לעמוד במשימה זו, בעלי דירות יוכלו לפעול מול היזם לביטול עסקת תמ"א 38. לחלופין יהיה על היזם להשיג רוב של 67% מחתימותיהם של הדיירים בתוך 36 חודשים ממועד זה. אפשרות נוספת לביטול העסקה, היא במידה והיזם לא הגיש בקשה להיתר מהוועדה המקומית לתכנון ובניה המוסמכת בתוך 42 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה.
איך מתבצע הביטול?
בעל דירה לא ייחשב כמי שמפר ההסכם עם היזם, בתנאי שיפעל לביטול העסקה בנסיבות שתוארו לעיל. זאת לאחר שהתקבלה החלטת רוב (50%) של בעלי הדירות בבניין או במספר הבניינים המיועדים לפינוי בינוי, באסיפה כללית (כולל אלו שלא חתמו כלל על העסקה). לאחר קבלת הרוב הדרוש, יש להודיע ליזם אך עדיין יש צורך לפצות אותו על ביטול העסקה.
במסגרת התקנות החדשות, היזם יהיה זכאי לקבל מבעלי הדירות תשלום בעבור ההשקעה שביצע בפרויקט עד כה. הסכום כאמור טרם נקבע וצריך להיקבע על ידי שר המשפטים בתקנות ובכל מיקרה גובה הסכום יהיה מינימלי ועל מנת להחזיר הוצאות ליזם.
תיקון החוק נועד לאפשר לבעלי דירות לבטל ההתקשרות עם היזם אשר גרר אותם זמן רב ללא התקדמות בפרויקט. התיקון אף נועד לעודד יזמים למצות את חתימת בעלי הדירות באופן מהיר ולקדם את הפרויקט, ללא כל עיכוב מצדם, שכן בעקבות השינוי בתקנות, הם מודעים לאפשרות של ביטול ההסכם מצידם של בעלי הדירות.
המרוויחים העיקריים מהשינוי הם בעלי הדירות עצמם, שכן החוק נועד לאפשר להם לבטל עסקאות של התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי בינוי), אשר נתקעו ולא התקדמו זמן רב.
מומלץ לפנות לעורך דין שמתמחה בעסקאות של תמ"א 38 או פינוי בינוי, וזאת כדי שיוכל להעניק הסברים מפורטים לדיירים על זכויותיהם וחובותיהם ולייצג אותם בפני היזם. זאת במטרה להשיג ההסכם המשתלם ביותר עבורם ובו ייקבע בין היתר פרק הזמן העומד לרשותו של היזם להגשת הרוב הדרוש.
כדאי לפנות לעו"ד מומחה בתחום כבר בשלבים הראשונים של ההתקשרות מול היזם ואף לפני בחירת היזם, כדי להימנע מהצורך בנקיטת הליכים משפטיים מול יזמים מטעם דיירים בפרויקטים מהסוגים הנ"ל.
