יוזמות ממשלתיות להתחדשות עירונית החלו בישראל עוד בשנות השישים של המאה הקודמת. במאה הנוכחית הכרנו בעיקר את תמ"א 38 שהמשכה מוטלת כעת בספק, ונראה שתוקפה יפוג בעוד כשלוש או ארבע שנים לכל היותר.
את מקומה של התמ"א יתפסו מסלולים מהסוג של "פינוי בינוי" כאשר היתרון שלהם הוא בכך שהם לוקחים בחשבון את השכונה ואת התשתיות כמכלול, בניגוד לתמ"א 38 המאפשרת קבלת היתר בנייה למגרש בודד.
הגדלת הפיתוי
כל יוזמה להתחדשות עירונית דורשת חבילת תמריצים הן ליזם והן לדייר על מנת שהצדדים יתרצו לקחת חלק בפרויקט ההתחדשות. נבחן כעת את המודל המוכר של "פינוי בינוי" ונבדוק האם "הפיתוי" גדול דיו. נכיר גם פיילוט של מודל חדשני המתבצע בימים אלה בעיר אחת בארץ באופן שמגדיל את הפיתוי לדיירים.
פינוי בינוי קלאסי
פרויקט "פינוי בינוי" קלאסי יתרחש בדרך כלל במתחם של בנייני שיכון או בנייני רכבת במצב ירוד, ללא מעלית וללא ממ"ד, לצד תשתיות לקויות. במקרים רבים לשכונה כולה יש דימוי שלילי של פשע ועוני.
לאחר חתימתם על הפרויקט מבצעים הדיירים את הפינוי ועוברים לגור בדירות שכורות על חשבון היזם. היזם הורס את הבניין הישן ובמקומו בונה בניין חדש שמכיל דירות חדשות לדיירים המפונים ועוד מספר דירות שאותן הוא מוכר לדיירים חדשים וכך הוא מצליח להרוויח מהפרויקט. על מנת שהיזם יעדיף פרויקטים מהסוג הזה על פני פרויקטים אחרים, המדינה נותנת לו תמריצים בדמות הקלה בהוצאות האישורים ותשלומי מס שבח נמוכים.
הדייר המפונה מרוויח כתוצאה מביצוע הפרויקט כאשר בסיום התהליך הוא נכנס לגור בדירה חדשה ובבניין חדש, והשכונה כולה עוברת שדרוג בכבישים ותשתיות, מה שגם מעלה את ערך הנכס בעשרות אחוזים – כל זה בלי שהוציא שקל מכיסו.
המציאות בשטח
על פניו מדובר בפרויקט שכל דייר ישמח לחתום עליו, אלא שבמציאות אין הדבר כך. חלק גדול מדיירים אלו הם קשישים. עבורם לבצע פינוי, לעבור לדירה שכורה ולאחר מספר שנים לעבור שוב לדירה החדשה הוא לא עניין של מה בכך ולא תמיד ימהרו להצטרף. בנוסף, דיירים רבים פוחדים מהסיכון וחוששים מנפילה או מעקיצה של היזם, וכך נוצר חוסר אימון בין הדיירים ליזם.
"בינוי – פינוי – בינוי"
על מנת להתגבר על הקשיים בפינוי בינוי קלאסי נולד מסלול חדשני "בינוי – פינוי – בינוי" שיצא לדרך כפיילוט, והפרויקטים הראשונים שלו מתבצעים בימים אלה בשיתוף פעולה בין הרשות להתחדשות עירונית של ממשלת ישראל ועיריית ראשון לציון. הרעיון במסלול זה הוא "מפתח תמורת מפתח". הדייר לא מוסר את המפתח של הדירה הישנה עד שהוא לא מקבל את המפתח לדירה החדשה, בכך נפתרת בעיית חוסר הוודאות הן של הדיירים והן של היזם, ונחסכת מעבר דירה כפול של הדיירים.
התהליך מתחיל בכך שהיזם בונה בניין חדש על קרקע פנויה בשטח הסמוך לבניינים הישנים, והדיירים מפנים את הדירות הישנות רק לאחר השלמת תהליך ה"בינוי" של הדירות החדשות. לאחר הפינוי של הבניין הישן, היזם הורס אותו ובמקומו בונה בניין חדש למשתתפים הבאים בפרויקט.
חידוש נוסף במסלול זה הוא שהמדינה היא למעשה היזם. הדיירים אינם חותמים מול יזם פרטי, אלא מול הרשות להתחדשות עירונית. הדיירים חותמים על מכירת הדירה שלהם למדינה ובתמורה המדינה נותנת להם דירה חדשה.
נציין שהתמורות שמקבלים הדיירים שמשתתפים בפרויקט בראשון לציון הן: דירה חדשה, הרחבה של 12 מ"ר כולל ממ"ד, חניה ומרפסת.
מבחינת היזם הוא מתנהל מול המדינה ולא מול הדיירים. המדינה מתחייבת לרכוש מהיזם חלק מהדירות ומקזזת לו את השווי של הקרקע מהמחיר שהיא משלמת על הדירות. הקבלן מצדו לא נדרש להשקיע ברכישת הקרקע.
חיסרון שכן קיים בפרויקט מהסוג הזה הוא שנדרש מגרש פנוי באזור לצורך הבנייה של הבניין הראשון. אם אין קרקע פנויה מתחיל קושי בירוקרטי גדול.
ליווי משפטי מקצועי להבטחת זכיותיכם בפרויקטים של פינוי בינוי או בינוי פינוי
משרד עורכי דין און איל ינקו ושות’ הינו משרד עו”ד נדל"ן ועו"ד מקרקעין במשרדנו יש צוות משפטנים בכיר ומנוסה המלווה עסקאות נדל”ן מגוונות הכוללות עסקאות התחדשות עירונית, תמ”א 38, פינוי בינוי ועוד. אנחנו ננהל עבורכם משא ומתן ונדאג לרישום מלא של זכויותיכם בטאבו. אנחנו, מקפידים על יחס אישי ושירות מקצועי והוגן לכל לקוח, כאשר שביעות רצון הלקוח נמצאת בראש סדר העדיפויות שלנו.
