מהם התנאים לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך עקב פגיעה תדמיתית של בניין עם ליקוי בניה?
הנושא של ירידת ערך תדמיתית בנוגע לליקויי בניה הוא אחד הנושאים המשפטיים המורכבים, במיוחד כאשר מדובר בפגיעות שמיועדות להשפיע על שווי הנכסים. בפרויקט "מגדלי הלאום" בראשון לציון, בעלי הדירות (להלן: "התובעים") הגישו תביעה נגד חברת גינדי מגדלי הלאום (להלן: "היזמית"), ונגד חברת האם שלה, גינדי החזקות (וביחד להלן: "הנתבעות"). התביעה התמקדה בהשפעתם של ליקויים באיכות הבניין על שוויו ועל תדמיתו.
עובדות המקרה
לאחר קבלת טופס 4, שבו נמסרה אישור ההשלמה של הבניין, החלו בעלי הדירות להתלונן על ליקויי בניה בשטחים המשותפים של הבניין (כמו הלובי למשל). תלונותיהם כללו דרישות לתיקון הליקויים, אך לאחר שהיזמית לא פעלה לתקן את הבעיות לשביעות רצונם, הם פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב בתביעה לפיצויים עקב ירידת תדמית של הבניין.
הממצאים המקצועיים
שמאי מקרקעין שמונה על ידי בית המשפט קבע כי רמת הגימור של הבניין נמוכה. הוא ציין במיוחד את הלובי הקטן והסטנדרטי של הבניין, אשר יצר פגיעה תדמיתית שגרמה לירידת ערך הבניין והדירות בו. שמאי נוסף, שמונה גם הוא על ידי בית המשפט, ערך השוואה בין עסקאות בבניין לבין עסקאות בחלקה סמוכה, ותיאר את הפערים במחירים.
הערכת השמאי
ההשוואה נעשתה בשתי תקופות: 2015-2017 ו-2018-2021. השמאי קבע כי בתקופה הראשונה לא ניתן היה לראות השפעה תדמיתית על השוק, עם פער של 3.4% במחירי הדירות. אך בתקופה השנייה, הפער גדל ל-10.6%, מה שתרם לירידת ערך תדמיתית של הבניין. השמאי הגיע למסקנה כי הירידה היא בגובה 4% מהשווי הכולל, מה שמסתכם בכ-9 מיליון שקל.
מסקנות ופיצויים
השופט ציין שטעויות בנתוני השמאי הובילו לתקופה השוואתית לא נכונה. לאחר תיקון, הוא קבע כי הפער בין התקופות מייצג ירידת ערך של 0.94%, כלומר 2,241,190 ₪. בנוסף לפיצוי בגין תיקון הליקויים בסך 410,670 ₪, פסק השופט פיצוי נוסף עבור ליקויים שלא ניתן לתקנם, הוצאות תיקון ועוגמת נפש.
תנאים לקבלת פיצוי
השופט אשר דן במקרה, קיבל את חלקית את מסקנות השמאי. הוא קבע כי כדי לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך תדמיתית יש לעמוד בשני תנאים מצטברים:
- הפגיעה בתדמית נובעת מהליקויים: הליקויים או אי־ההתאמות חייבים להיות משמעותיים וברורים, כפי שמוכח בעדויות ובחוות דעת מומחה. הפגיעה בתדמית הבניין נובעת מליקויים או אי התאמות ממשיים שהוכחו בהתאם לדיני הראיות. כלומר, ככל שהפגיעה בתדמית הבניין נובעת מהלך הרוח או משמועות והיא אינה מעוגנת בליקויי בניה, אי התאמות או באיכות בניה שאינה ראויה, הרי לא ניתן לפסוק פיצוי בגינה.
- דרישת הוכחה במישור שמאי: הירידה בערך חייבת להיות משויכת לשווי הדירות בשוק, ולא מספיק שהליקויים קיימים או שהתדמית של הבניין שלילית; יש להוכיח ירידת ערך ממשית באמצעות שמאי. יש להוכיח כי אכן שווי הדירות בבניין הסובל מהפגיעה התדמיתית נמוך משווי הדירות בבניין זהה אשר אינו סובל מהליקויים ומהתדמית השלילית. כך, לא די עצם קיומם של ליקויים ובעצם קיומה של תדמית שלילית להוביל לפסיקת פיצוי בגין "ירידת ערך תדמיתית", אלא נדרשת הוכחה לירידת הערך במישור השמאי.
מתי נקבע שקיימת ירידת ערך תדמיתית? (מתוך פסק הדין)
"המצב הראשון והשכיח הינו כאשר ליקוי מסוים אינו ניתן לתיקון, או כאשר עלות התיקון היא בלתי סבירה, ואז התרופה של בעלי הדירה הינה בפיצוי בגין ירידת ערך עקב הליקוי. דוגמה למצב שכזה הינה, למשל, כאשר רוחב המסדרון בדירה צר מהקבוע בתקן הרלוונטי. במקרה שכזה, תיקון הליקוי משמעותו הריסת הבניין ובנייתו מחדש עם מסדרון רחב יותר לפי התקן, אך תיקון כזה הא במרבית המקרים אינו סביר. לכן, בנסיבות אלו, חלף תיקון רוחב המסדרון, ניתן לפסוק פיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה לדירה עקב היותו של המסדרון צר.
המצב השני הינו המצב בו ירידת הערך נובעת ממכלול של ליקויים קיימים בבניין, כאשר מכלול הליקויים גורם לירידת ערך תדמיתית, אשר לעתים מכונה בעגה המקצועית גם ירידת ערך "פסיכולוגית". חשוב לציין כי לא מדובר בערך פסיכולוגי המגיע מתחום הפסיכולוגיה, אלא הכוונה במושג הינה ירידת ערך כלכלית הניתנת למדידה."
המשמעות המשפטית
מסקנות פסק הדין מבהירות כי פיצוי בגין ירידת ערך תדמיתית ייפסק רק כאשר מדובר באוסף של ליקויים משמעותיים. כמו כן, נזק תדמיתי ללא תמיכה ראייתית אינו מהווה עילה לפיצוי. הוכחת ירידת הערך צריכה להיות מבוססת על חוות דעת מקצועית ומדויקת.
תביעה לקבלת פיצוים עקב ירידת ערך בגין פגיעה תדמיתית, עלולה להיות מתישה, ארוכה ומלווה בדיונים רבים בבית המשפט.
הנכם מוזמנים להיוועץ עם עורך דין מטעם משרדנו. משרדנו מקצועי ונותן שירות אישי ובטוח בתחום זה. אנו נלווה אתכם יד ביד לאורך הדרך, ברגישות המחויבת, עד לקבלת הדרוש לכם והשגת המטרה.
