לאחרונה, עולם הנדל"ן נמצא בהתחדשות מתמדת. אנו עדים לפרויקטים רבים של התחדשות עירונית מסוגים שונים של תמ"א 38 או פינוי בינוי ברחבי הארץ. לכל עירייה ישנם אינטרסים משלה ולכל יזם אינטרסים משלו. עורך דין לסכסוכי התחדשות עירונית יהיה אחראי לשמור על הזכויות שלכם או שהוא יוכל לסייע לכם לפתור סכסוכים הקשורים בהתחדשות עירונית.
בטרם פניה לעורך דין להתחדשות עירונית, כדאי להבין מה כולל המושג "התחדשות עירונית". מושג זה כולל, בדרך כלל, שני פרויקטים: פינוי בינוי ותמ"א 38.
בשני הפרויקטים הללו, הבניין עובר שיפוץ נרחב, לרבות התשתיות שבו, ומתווסף ממ"ד. בפרויקט מסוג פינוי בינוי, היזם אף מחויב לשפץ את האזור שבקרבת הבניינים אותם הוא בונה מחדש, דבר אשר משפר את מראה העיר.
כדי להתחיל בפרויקט מסוג התחדשות עירונית, יש להחתים קודם כל את בעלי הדירות המסכימים לביצוע העסקה. עסקה שבה הדיירים למעשה מוכרים ליזם את זכויות הבנייה שלהם, ובתמורה הם יקבלו דירה חדשה ומשופצת בבניין החדש שיבנה הקבלן חלף הבניין הקיים כיום.
אז מתי פונים לעורך דין להתחדשות עירונית?
בין אם עושים בבניין שלכם תמ"א 38 ובין אם עושים פינוי בינוי, אתם תצטרכו עורך דין התחדשות עירונית וכדאי להכניס אותו לתמונה כבר כאשר היזם פונה אליכם.
למה? כי היזם רואה רק את הרווח שלו בסיפור והוא יכול להציע לכם עסקאות שאינן משתלמות לכם או אינן משתלמות מספיק, וחשוב שכבר בשלב המשא ומתן ייקח חלק עורך דין מטעמכם, אשר יוכל לנהל את המשא ומתן מטעמכם.
לאחר שנבחר עורך דין מייצג לפרויקט מטעם הדיירים, תפקידיו הם בין היתר:
- איגוד הדיירים ובחירת נציגות;
- סיוע בבחירת יזם (בדרך כלל מתבצע בעזרת מכרז);
- בדיקה של כל הערבויות והביטחונות המופיעות בחוזה ובדיקה קפדנית של החוזה עצמו;
- לאחר החתימה, עורך הדין צריך לפקח על התהליך;
- לרשום את הדירה החדשה בטאבו.
אולם, תפקיד עורך דין התחדשות עירונית לעיתים אינו מתמצה רק בהיותו בא כח הדיירים במסגרת פרויקט כלשהו, אלא הוא מתפקד גם כעורך דין המייצג דיירים מסוימים או דיירי בניין בשל סכסוכים שונים שיכולים להיווצר בפרויקטים סבוכים ומורכבים אלו.
סכסוכים אלו ניתנים לחלוקה לארבעה סוגים:
- סכסוכים בין הדיירים לבין עצמם – לדוגמה, בשל היעדר הסכמה על קידום הפרויקט והתמורות המתקבלות במסגרת הפרויקט.
במסגרת סוג סכסוכים אלו, קיים נושא הטיפול בדייר סרבן – דיירים שמסיבה שאינה מוצדקת מסרבים לחתום על ההסכם. לאחר חתימת הרוב הדרוש, ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין על מנת לחייב את הסרבן לחתום על ההסכם. במסגרת זו נערך בירור האם מדובר בסיבה מוצדקת לאי חתימתו על ההסכם, או שלא.
טיפול בדיירים מבוגרים בהתאם לאפשרויות השונות שהחוק מאפשר להם, כגון דיור מוגן, קבלת דירה באזור סמוך בטרם החל הפרויקט וכיוצ"ב אפשרויות.
- סכסוכים בין הדיירים לבין היזם – לדוגמה הפרות שונות הנובעות מההסכם, כגון איחורים במועדים במסירת הדירות, הפרות בביצוע, ליקויים בבניה, אי התאמה לתמורות שהובטחו וכיוצ"ב.
- סכסוכים בין הדיירים לבין אנשי מקצוע מטעמם – לדוגמה, סכסוך מול הגורמים השונים שהחתימו את הדיירים (מאכרים או מקדמי חתימות). סכסוכים אלו קשורים בדרך כלל ברצון הדיירים להחליף את אותם בעלי מקצוע ולהשתחרר מההסכמים מולם.
- סכסוכים בין היזם או הדיירים לבין הרשות המקומית – סכסוכים שמקורם בעיקר בנסיבות בהן הוועדה המקומית לא מסכימה לקידום התכנון שהוצע או הובטח מלכתחילה.
הנה כי כן, תפקידו של עורך דין לסכסוכי התחדשות עירונית הוא מגוון ורחב, והוא כמובן משתנה בין הסוגים השונים של התחדשות עירונית.
ככל ונקלעתם לסכסוך בפרויקט, כדאי שתפנו לעורך דין התחדשות עירונית אשר בקיא בתחום ויודע לפתור את הבעיות במקצועיות ובעל ניסיון מספיק על מנת להילחם את המלחמה שלכם מול היזם, הרשות המקומית או יתר דיירי הבניין.
