המאמר נכתב על ידי און איל ינקו עורך דין התחדשות העירונית ועל ידי עורכת דין אורטל דוידיאן העוסקת בתכנון ובניה
לאחרונה, פורסם דו"ח המלצות מקיף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020. הדו"ח סוקר שורה של חסמים הקיימים בתחום ומציע פתרונות אפשריים להאצת תהליכים, שיפור האינטראקציה בין הגורמים הפעילים בו ודרכי התמודדות עם החסמים בענף ההתחדשות העירונית. להלן נפרט מספר פתרונות מוצעים שלעניות דעתנו יכולים לסייע בקידום וזירוז של פרויקטים בתחום. התייעצו עם עורך דין התחדשות עירונית מטעמכם כדי לדעת מה חדש?
דיירים סחטנים או סרבנים
הפחתת הרוב הדרוש – הוועדה שכתבה את הדו"ח הציעה לתקן את חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) כך שבמקום הסכמת 80% מבעלי דירות במתחם לצורך קידום פרויקט של התחדשות עירונית יורד הרוב הדרוש ל-66% בלבד מבעלי הדירות, ברוב זה תתאפשר הגשת תביעה נגד בעל דירה שסירובו אינו סביר ובלבד, שצורפה לה חוות דעתו של שמאי פינוי ובינוי, שמונה בידי הרשות להתחדשות עירונית, ולפיה התמורה שהוצעה לבעלי הדירות בכלל, ולבעל הדירה הסרבן בפרט, היא שוויונית, כלכלית וכדאית עבורם.
תיקון מסוג זה יאפשר בירור של התביעה נגד בעלי הדירות הסרבנים מטעמים בלתי סבירים בשלב מוקדם יותר של הפרויקט ובכך יאפשר התקדמות במקביל להליכי אישור התכנית והליכים נוספים.
הרחבת קשת הגורמים שיהיו רשאים להגיש תביעה כנגד דייר סרבן – הוועדה, מצאה, כי במקרים רבים בקרב בעלי הדירות קיים קושי להגיש בעצמם ובשמם תביעה נגד בעל הדירה המסרב לפרויקט. הוועדה הציעה לתקן את חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) ולהרחיב את הגורמים שרשאים להגיש תביעה נגד "הדייר הסרבן", כך שתהיה אפשרות גם ליזם להיות הגורם המגיש את התביעה וגם למדינה במקרים שהיא זו המקדמת תוכניות להתחדשות עירונית שיש אינטרס ציבורי משמעותי ביישומן.
שיטת חישוב הרוב
כיום "רוב בעלי הדירות" הם שני שליש מבעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף מוצמד לדירותיהם במקרה של חיזוק מבנה, או שמונים אחוז מבעלי הדירות ששמונים אחוז מוצמדים לדירותיהם.
מוצע לתקן את החוק כך שהחישוב ייעשה על בסיס מספר הדירות בלבד, וזאת משום שאין הצדקה לתת משקל רב יותר בחישוב קיומו של רוב מיוחס לצורך הגשת תביעה נגד בעל דירה סרבן, לעמדתו של בעל דירה גדולה יותר מאשר לזה שדירתו קטנה יותר.
דיירים שביצעו עבירות בנייה בדירותיהם
ישנם דיירים שפלשו לשטחים משותפים בבניין דוגמת גינה או גג והקימו לעצמם שם יחידות נוספות ללא היתר כדין ולרוב מעכבים פרויקטים שלמים בשל סירובם להכיר בשטח כשטח השייך לכל הבניין ורוצים להשיג תמורה נוספת על פי המצב שהציבו בשטח.
אחד הפתרונות המוצעים בעניין זה הוא, לתקן את חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), כך שיובהר בו כי בעל דירה שמסרב לעסקה, ושביצע עבירת בניה בדירה, לא יימנה במניין בעלי הדירות באותו הבניין, בתנאי שיש למעלה מ- 50% מבעלי הדירות בבניין המסכימים לפרויקט. מטרת התיקון היא להפחית מכוחם של בעלי הדירות הסרבנים בשל עבירת בניה שביצעו ומתוך מטרה להשיא תמורות ביחס ליתר הדיירים, עבור בניה שבוצעה שלא כדין. כמו כן, במסגרת חישוב התמורות, ייחשב דייר שבנה שלא כדין כמי שמסרב סירוב בלתי סביר לעסקה, והוא יקבל את חלקו בתמורות בהתעלם מעבירת הבנייה.
מניעת ניצול לרעה של דיירים
בטוחות – כיום, ניתנות לדיירים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בטוחות במסגרת ההסכם החוזי אך הדבר לא מעוגן בחקיקה. לכן, הוועדה הציעה במסגרת הדו"ח, כי כדי למנוע התערבות לא הוגנת וניצול לרעה של בעלי הדירות, יוענקו לדיירים בטוחות בהתאם לחוק המכר דירות (הבטחת השקעות) שיעגנו בחקיקה קוגנטית את הבטוחות שיש ליתן במסגרת עסקת פינוי ובינוי לבעלי הדירות עבור דירות התמורה במלוא שווי דירת התמורה בתוספת מע"מ, וכן בטוחה להבטחת שכר הדירה שישלום לדיירים בתקופה הבנייה.
מניעת "החתמה פוגענית" – הוועדה המליצה במסגרת הדו"ח ליצור עילה לתביעה בגין "החתמה פוגענית" (החתמה באמצעות מסירת מידע כוזב לבעל דירה, החתמה על הסכם שאינו מכיל פרטים בסיסיים בדבר זהות היזם, הפעלת לחץ בלתי סביר על דייר, ניצול מוגבלויות של בעל דירה ועוד) במסגרת חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) בנוגע למניפולציות והטעיית בעלי הדירות. על פי הדו"ח מוצע להוסיף לחוק הגדרה מהי "החתמה פוגענית" ולבחון האם קיימת אפשרות של הגשת תביעה אזרחית בגין החתמה שכזו. הוועדה אף המליצה לבחון אפשרות ליצירת עוולה נזיקית ייחודית ולבחון האם נכון לקבוע בצידה מנגנון לקבלת סעד של פיצויים ללא הוכחת נזק.
מניעת ניגוד עניינים בקרב עורך דין המייצג דיירים בפרויקט
בדו"ח ישנה התייחסות הנוגעת לאתיקה של עורכי הדין המייצגים את הדיירים במטרת למנוע את ניגוד העניינים בין עורך הדין האמון על ייצוג בעלי הדירות, לבין היזם. הוועדה המליצה לקבוע כללים למניעת ניגוד עניינים כאמור בהתחדשות עירונית. עיקרי הכללים שהוצעו הם: עורך הדין שייצג את בעלי הדירות ייבחר על ידם ולא על ידי היזם; היזם לא ישלם לעורך הדין ישירות את שכר טרחתו אלא ייבחנו מנגנונים לפיהם הכסף יועבר לעורך הדין; עד להשלמת המיזם, לא יוכל עורך הדין המייצג את הדיירים להעניק שירותים משפטיים לאותו יזם, גם לא בפרויקט אחר וכדומה.
קידום עסקאות של התחדשות עירונית על פי אבני דרך ידועות מראש
הוועדה המליצה לקבוע בחוק את שלבי ההתקדמות בפרויקטים מסוג התחדשות עירוני (שיקראו אבני דרך) בלוח זמנים ידוע מראש. ככל שאבן דרך מסוימת לא תתממש בפרק הזמן שנקבע לה, יהיו ראשים רוב בעלי הדירות לבטל את ההסכם עם היזם מבלי שהדבר ייחשב הפרת הסכם על ידם.
מסמכי מדיניות של הועדה המקומית
חסם נוסף שמשפיע על התקדמות תהליכי התחדשות עירונית, המורכבים והארוכים ממילא, ניתן למצוא גם בפן התכנוני, בעיקר בחוסר הודאות האופף את ההליך התכנוני, המקשה על יזמים ובעלי דירות כאחד. כך למשל, יזמים ובעלי הדירות אינם יודעים בודאות מה גובה התמורות הניתנות בפרויקט והדבר מקשה על גיבוש הסכמות מצד הדיירים, ואף מעלה את הסיכונים של היזם וכתוצאה מכך את עלויות הפרויקט כולו.
אחד הגורמים לחוסר הודאות טמון בשינויים הפוליטיים ברשויות, המביאים לשינויים תכופים במדיניות מוסדות התכנון ביחס לפרוייקטים של התחדשות עירונית הגורמים לעיתים לפתיחת הסכמים עם דיירים או לעיכובים משמעותיים בפרוייקט.
הפתרון המוצע בהקשר זה כי יש להעדיף הכנת תכניות כוללניות או תכניות מתאריות להתחדשות עירונית לכל מרחב התכנון המקומי כך שהשימוש במסמכי מדיניות יעשה ככלי ביניים עד להשלמת תכניות אלו.
עוד מוצע לבחון את הכללים לפיהם יוכנו מסמכים המדיניות. למשל: העניינים התכנוניים שניתו לכלול בהם, בסיס הנתונים הנדרש לצורך קבלת החלטת מדיניות, קיום הליך של שימוע ציבורי, הפרטים שעל מסמך מדיניות לכלול, אופן פרסומו לציבור וכן התייחסות משמעותית לקביעת הוראות מעבר בעת שינוי מדיניות.
הארכת תוקף החלטה לאשר בקשה להיתר
מוצע כי יש להאריך תוקף החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים (שעומד כיום על שנתיים עם אפשרות להאריך לשנה נוספת בכפוף להחלטת מהנדס העיר), במקרים בהם מוגשת תביעה כנגד דייר סרבן, וזאת על מנת שלא ייווצר מצב בו פוקע התוקף בשל התארכות הזמנים שאיננה תלויה ביזם או ביתר הדיירים.
היטלי השבחה
גם בנושא היטלי השבחה בפרוייקטים של פינוי בינוי קיימת עמימות וחוסר אחידות רבה. בעניין זה מוצע לתקן את החוק כך שייקבע היטל השבחה בשיעור 25% שיחול על הפרוייקט כברירת מחדל, כל עוד לא קבעה הרשות אחרת. הרשות רשאית לסטות מברירת מחדל זו ולקבוע שיעור היטל אחר או לחילופין לתת פטור לפי מאפיינים אזוריים אותם תקבע.
תכניות איחוד וחלוקה
בהליכי התחדשות עירונית בעלי הדירות והיזם מגיעים להסכמים על התמורות בשלב מתקדם בהליך. בנסיבות אלה מנגנון האיחוד והחלוקה אינו מתאים להתחדשות עירונית ורק מסרבל ומאריך את התהליך עוד יותר.
על כן מוצע לתקן את החוק באופן שיאפשר ביצוע התחדשות עירונית ללא טבלאות איחוד וחלוקה, בין היתר באמצעות חלוקת המתחם למתחמי משנה לאיחוד וחלוקה, שיהיו קטנים ככל הניתן. כמו כן, מאחר שהסכמת כל בעלי הדירות קיימת בשלב ההיתר, ניתן יהיה לדחות את האיחוד והחלוקה לשלב זה, לאחר חוות דעת שמאית בעניין אשר תהווה תחליף לועדה המחוזית לעניין היבטים של שיוויון באישור תכנית איחוד וחלוקה.
לסיכום
נראה כי הדו"ח מביא עימו רוח חדשה לענף ההתחדשות העירונית המתפתח בישראל. ההנחיות וההצעות שבו יסייעו להסדרה ולוודאות, לשחרור חסמים בתחום ולהוצאה לפועל של פרויקטים רבים ויקצרו את התהליך.
לדעתנו, מדובר במסמך משמעותי המצעיד את תחום ההתחדשות העירונית בישראל קדימה ומבקש לייצר איזון נכון בין הגורמים הפועלים בתחום ולהביא לכך שיותר פרויקטים יוכלו להתקדם ולצאת אל הפועל.
לאור האמור, כל דייר שבבניין שלו מבוצעים פרויקטים של התחדשות עירונית צריך להיות ערני לדו"ח ולהמלצותיו שייתכן ויעוגנו בחקיקה ויישומו כבר בפרויקט שלו. מומלץ בטרם התחלה של פרויקט בתחדשות עירונית כגון תמ"א 38 או פינוי בינוי להתייעץ עם עורך דין התחדשות העירונית מטעמכם.
משרדנו הינו משרד המתמחה בתחום הנדל"ן על כל רבדיו ובייעוץ וליווי של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. צוות המשרד הינו צוות מקצועי שיודע לייצג בעלי זכויות בתהליך ליווי המותאם לצרכי ומאפייני כל פרויקט ופרויקט.
משרדו מקפיד להתעדכן בנעשה בתחום ובחידושי הדין והפסיקה וככל והנכם מעוניינים לקבל מידע אודות החידושים בענף אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר.
