משרדנו עוסק בעיקר בתחום הנדל"ן. עו"ד און איל ינקו הינו עו"ד נדל"ן מוכר בעל ניסיון רב בתחום ועוסק בעיקר בניהול עסקאות נדל"ן סבוכות ובניהול הליכים בבתי משפט בנוגע לסכסוכים הנוגעים לנכסי נדל"ן ולרישום נכסי נדל"ן בלשכת רישום המקרקעין.
מעט פירוט בנוגע לעבודתו של עו"ד נדל"ן
עורך דין נדל"ן לרוב ידוע כמי שמייצג מוכר ו/או קונה בעסקאות נדל"ן.
עסקת נדל"ן יכולה להיות עסקה של מכר דירה יד שניה, רכישת דירה מקבלן, רכישת מגרש, טיפול בהסכמי שכירות ארוכי טווח ועוד, ויכולה להיות עסקה מסובכת יותר, כגון עסקת קומבינציה, עסקת תמ"א 38, עסקת פינוי בינוי של מתחם גדול של בניינים ועוד.
עו"ד נדל"ן לא רק מייצג בעסקאות נדל"ן אלא מייצג צדדים גם בבתי משפט במקרים בהם עסקאות מקרקעין הסתבכו. למשל, במקרים בהם יש הפרה של הסכם מכר או שכירות, התגלו חריגות בניה, קיימים ליקוי בניה, במקרים של תביעות לפירוק שיתוף בין שותפים במקרקעין, תביעות לפינוי מושכר ועוד.
כמו כן, עורך דין נדל"ן מייצג בהליכי רישום של נדל"ן בלשכת רישום המקרקעין ובין היתר עו"ד נדל"ן יכול לנקוט בהליכים באמצעות בית משפט לצורך קבלת הסמכה לבצע רישום כאמור.
אופן ניהול עסקאות נדל"ן
ניהול נכון של עסקת נדל"ן כולל פרמטרים רבים שחלקם יפורט להלן.
ראשית, יש לבחון את אופן רישום הזכויות של הנכס. האם מדובר בנכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין או בנכס הרשום במרשם אחר כגון רשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת.
כמו כן, יש לבדוק האם יש בעיות מיוחדות עם הנכס, האם מדובר בנכס שיש לו היתר בניה, האם יש חריגות בניה, האם קיימים ליקויי בניה ועוד.
בנוסף יש לבחון את סוגיית המס. אם עו"ד נדל"ן מייצג את הצד המוכר אז עליו להסדיר את סוגיית מס השבח ואם עורך דין נדל"ן מייצג את הצד הרוכש אז עליו להסדיר את סוגיית מס הרכישה.
קיימות דרכים רבות ושונות לחסוך בתשלומי מס ללקוח ואף לעיתים לפטור אותו לחלוטין מתשלום מס ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו, להכיר את החוקים הרלוונטיים ולהתאים ללקוח את הפטור הנדרש או בהתאם למקרה לערוך שומה בה המס יהיה מופחת באופן המיטיב עם הלקוח ומממש את כל זכויותיו בהתאם לחוק, לפסיקה ולהוראות הביצוע של רשות מיסוי המקרקעין.
זאת ועוד, יש לבחון אם קיים צפי לתשלומים נוספים כגון היטל השבחה ועוד ובמידה ועולה חשש יש לבחון את העניין יותר לעומק ואף לערב בעניין בעל מקצוע כגון שמאי לצורך עריכת שומה מתאימה.
לאחר ביצוע עריכת בדיקות נדרשות מתחיל הליך של משא ומתן בין המוכר לקונה ובו על עו"ד נדל"ן להגן בסעיפי ההסכם באופן המרבי על הלקוח שלו והדבר מתבטא, בין היתר, בהתייחסות לאופן רישום הזכויות, התייחסות לבעיות מיוחדות בנכס, התייחסות לחריגות בניה ככל וישנן, התייחסות לשעבודים, עיקולים, משכנתאות, זכויות צדדי ג' ככל וישנם ועוד.
כמו כן, יש לבחון אילו ביטחונות יש להשאיר בנאמנות לצורך הבטחת זכויות הלקוח, על מנת שיתקבלו כל המסמכים הנדרשים ושהעסקה תושלם ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
בנוסף יש להתייחס בהסכם לסוגיות המס כתוצאה מהעסקה וההיטלים וכן להתייחס לאופן תשלומם ותשלום הוצאות אחרות בלתי צפויות.
לאחר שהסתיים המשא ומתן בין הצדדים ועו"ד הנדל"ן שמייצג אתכם בעסקה דאג להכניס להסכם את כל הסעיפים הנדרשים לצורך הגנה עליכם כלקוחותיו, יתואם מועד לחתימת ההסכם והצדדים יוצאים לדרך.
תפקיד העורך דין נדל"ן לאחר החתימה
במהלך ההליך לאחר חתימת ההסכם, מעבר לתשלומים שמועברים בין הצדדים, עו"ד נדל"ן המייצג אתכם צריך לדאוג להסדיר את זכויותיכם כרוכשים לרישום הערת אזהרה או בטוחה אחרת בהתאם לאופן רישום הזכויות של הנכס.
כמו כן, עליו לפקח ולהסדיר את ההליך המשפטי הכרוך בקבלת הלוואה המובטחת במשכנתא לידי הרוכש ורישום בטוחה לטובת הבנק בהתאם.
לאחר ששולמה מלוא יתרת התמורה, עורך דין נדל"ן המייצג אתכם צריך לדאוג לקבל את כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ולשחרור כספי נאמנות במידת הצורך ככל ואלה מוחזקים בנאמנות, וכן לפעול לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ו/או ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת, לפי העניין.
יודגש, כי עסקת מקרקעין, גם אם היא נחזית להיות רגילה ופשוטה, יכולה לטמון בחובה מורכבות וסיבוכים אפשריים ולכן מומלץ לפנות עוד בטרם חתימה על כל מסמך מחייב לעו"ד נדל"ן אשר יגן על זכויותיכם ואין זה משנה באיזה צד של העסקה אתם.
הבהרה: יתכן ונדרשות בדיקות נוספות ו/או פעולות נוספות שיש לבצע ושישנם דברים נוספים/אחרים שיש להתייחס אליהם בהסכם המכר מעבר לאמור לעיל והדברים תלויים באופי העסקה ובמורכבותה, לפיכך מובהר בזאת, כי כל האמור לעיל מהווה דוגמה חלקית בלבד לבדיקות ו/או פעולות ו/או התייחסויות הקשורות לעסקת מקרקעין בין צדדים ו/או הקשורות להסכם המכר ואין מדובר ברשימה ממצה של בדיקות ו/או פעולות ו/או הערות נדרשות.
עו"ד און איל ינקו עוסק רבות ובעיקר בתחום הנדל"ן וזמין עבורכם לכל שאלה ו/או פנייה בתחום.
