מה מעמדה המשפטי של הערת אזהרה נכון להיום?

מעמדה של הערת אזהרה נדון לפני מספר חודשים בבית המשפט במסגרת ע"א 459/20 מרדכי חכם נ' עו"ד מור נרדיה, מנהל מיוחד כאשר בית המשפט העליון אפשר למחוק הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות במסגרת פרויקט תמ"א 38 שנקלע לקשיים ומונה לו נאמן.

אולם, בסוף שנת 2020, במקרה אחר במסגרת ע"א 3042/19 אביחי ורדי, נאמן לנכסי החייב יצחק יפה נ' אלימלך רייכמן, קבע בית המשפט העליון, כי נאמן לא יכול למחוק הערת אזהרה שנרשמה על נכס לצורך אבטחת תשלום חובו של בעל הנכס.

במסגרת הדיון בהרכב של שלושה שופטים, השופטים עשו אבחנה בין שני סוגים של הערות אזהרה:

• הערת אזהרה חיובית – ברישומה של הערת אזהרה מסוג זה, מתחייב בעל הנכס שעליו נרשמה הערת האזהרה לבצע עסקה מסוימת, לדוגמה למכור את הנכס למי שעל שמו רשומה ההערה.
• הערת אזהרה שלילית – רישום של הערה מסוג זה, מטרתו הפוכה. למנוע מבעל הנכס לבצע עליו עסקה, עד לקבלת הסכמה מהאדם שעל שמו רשומה ההערה.

בית המשפט העליון כתב במסגרת פסק הדין, כי החוק אינו מפריד בין הערה חיובית להערה שלילית, והוא קובע נורמה מהותית המשריינת את זכותו של בעל ההערה מפני פגיעה על ידי אחרים שגם להם יש זכויות נגד בעל הנכס.

במקרים של חדלות פירעון של בעל הנכס – כמו שני המקרים שהגיעו לפתחו של בית המשפט העליון בתקופה האחרונה בהם פרויקטים של תמ"א נקלעו לקשיים ומונה להם נאמן, המטרה של הערת האזהרה היא שבעל הערה לא יאבד את זכויותיו גם כשהחלו הליכי פירוק או כינוס נכסים נגד הבעלים של הנכס.

בית המשפט העליון הוסיף וכתב במסגרת פסק הדין כי "די ברישום הערת האזהרה כדי להקנות עדיפות למשיב על פני נושים אחרים של החייב".

ובהמשך נכתב, כי הערת אזהרה היא "בבחינת נורה אדומה מהבהבת, המרתיעה בפני כל מטען שהמקרקעין נושאים לזכות בעל ההערה" המשמעות לכך היא שבמצב של חדלות פירעון מוקנית לבעל ההערה עדיפות במקרקעין על פני נושים אחרים של החייב.

מדובר בפסק דין מנוגד לפסק דין שניתן לאחרונה בשנת 2020 על חברת תמ"א 38 שנקלעה לקשיים כשכאמור במסגרת פסק הדין אפשר בית המשפט העליון לנאמן לבטל הסכמי מכירת דירות עם רוכשים ולמחוק הערות אזהרה של רוכשי הדירות בשל העובדה שהפרויקט נקלע לקשיים ובעצם כך רוקן את הערת האזהרה מכוחה ולמעשה הטיל "פצצה" על שוק הנדל"ן בישראל והבטוחות שניתנות לרוכשים במיוחד במסגרת פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

כאן המקום לציין, כי בית המשפט העליון סייג את הדברים וקבע, כי מדובר בנסיבות חריגות ואף הדגיש, כי אין בפסיקה זו משום הלכה כללית או "הכרעה בשאלה באילו נסיבות יש למחוק הערת אזהרה". אולם, מדובר בפסיקה שהיא משמעותית מאוד בעולם הנדל"ן בישראל.

כעת, אנו מצויים בנקודת זמן בה אותה ערכאה, ועוד הגבוהה ביותר שאין לערער עליה קובעת בפרק זמן קצר שתי פסיקות נחרצות ומנוגדות באותה הסוגיה. נדמה שבית המשפט העליון, היה ער וקשוב להדים שנוצרו בעקבות החלטתו לבטל הערות אזהרה ומצא הזדמנות בתיק אחר כדי לחזק שוב את מעמדה של הערת האזהרה ולמנוע את צמצומו של תחום הביטחונות בעסקאות מקרקעין בישראל.

מדובר בפסיקה ששינתה ממש בימים האחרונים של שנת 2020 את התמונה הכללית ויכול להיות שהיא דווקא תיצור בלבול גדול יותר בתחום ואת הצורך להגדיר באופן מדויק יותר מהו תפקידה של הערת אזהרה שמלווה כמעט כל עסקת נדל"ן בישראל.

יש לשים לב שסוגיה זו אף עלולה להשפיע של שוק האשראי שכן, על פי פסק הדין האחרון של בית המשפט העליון, צדדים שלישיים יהיו מחויבים להסתמך מכאן ואילך, שנכס שלגביו רשומה הערת אזהרה שלילית מהווה נכס הכפוף לזכות מעין קניינית של צד שלישי. במקרה כזה, יהיו השלכות על שוק האשראי שכן, יש בו כדי לצמצם את היצע הבטוחות שיכול בעל הנכס להעמיד לטובת קבלתו.

נראה ששאלות רבות עדיין נותרו ללא מענה. לכן, חשוב מאוד להיוועץ בעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום בטרם ביצוען של עסקאות בתחום המקרקעין וכן עו"ד המקפיד להתעדכן בכל חידושי הפסיקה והחקיקה בזמן אמת.

משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית ומלווה עסקאות ופרויקטים רבים בכל חודש. אם אתם זקוקים להתייעצות, עצה או סיוע מוזמנים ליצור עימנו קשר.