כיצד ניתן לשדרג בניין ישן ולהוסיף לו ממ"ד, מרפסת ומעלית?

המערכה הביטחונית האחרונה הבהירה את הצורך הדחוף במרחב מוגן לכל דירה ולא רק באזורי הגבול.

צורך זה הוביל לקוחות רבים לשאול אותנו מה עדיף פרויקטים מסוג של התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי או שנכון לשדרג את הבניין בקנה מידה מצומצם יותר מפרויקטים אלו.

חשוב להבהיר שלכל מהלך שכזה יתרונות וחסרונות:

חיזוק יסודות הבניין בלבד – מדובר במהלך קצר ונקודתי. החיסרון הוא שזה יעלה לכם כסף. כיוון שבמקרה זה היזם או הקבלן לא יקבלו תמורה בדמות דירות כפי שיכלו בפרויקטים מסוג של התחדשות עירונית ו/או לא יקבלו הקלות מיסוי. מהלך זה מצריך רוב של 51% מבעלי הדירות בבניין (בעניין זה יש להבחין בין שיפוץ הכרחי שאז ניתן לבצע מהלך זה ברוב רגיל ואילו ככל ומדובר בשיפור אז קיימת חובה להשגת הסכמת מלוא הדיירים).

תוספת ממ"ד – היתרון שמדובר בתוספת שיש בה לתרום לחיזוק הבניין, להעניק חדר ממוגן דירתי וכן הגדלת הדירה בחדר נוסף. גם במקרה הזה תוספת של ממד תעלה לכם כסף.  כמו כן, יש לקחת בחשבון שמי שמעוניין להוסיף ממ"ד לדירתו צריך לקבל היתר בנייה וכן את הסכמתם של דיירי הבניין משום שבניית ממ"ד מחייבת תפיסת שטח קרקע משותף בחצר. על פי סעיף 71 בחוק המקרקעין, בניית ממ"ד מחייבת הסכמה של 60% מדיירי הבניין.

תוספת מעלית לבניין – מדובר בתוספת שהיא אפשרית לבדה ונדרש רוב של 66% מבעלי הדירות בבניין. בעניין זה החוק פוטר את בעלי הדירות במפלס הקרקע מעלות התקנת המעלית אך לא מעלות התחזוקה שוטפת שלה.

תוספת מרפסת לדירות – קיימת אפשרות להוסיף מרפסת לבניין קיים וגם כאן נדרשת הסכמה של 75% מבעלי הדירות בבניין. מדובר במהלך הכפוף לאילוצי תכנון במגרש וכמובן מדובר במהלך שאינו תורם לחיזוק המבנה.

שיפוץ חזיתות הבניין – מדובר באפשרות פשוטה יחסית שלעיתים יכולה להיעשות בעזרה מהרשות המקומית ואף במימון חלקי ממנה. גם מהלך זה אינו מחזק את הבניין ודורש הוצאת כספים מצד בעלי הדירות והסכמה של 51% מקרב בעלי הדירות (גם בעניין זה יש להבחין בין שיפוץ הכרחי שאז ניתן לבצע מהלך זה ברוב רגיל ואילו ככל ומדובר בשיפור אז קיימת חובה להשגת הסכמת מלוא הדיירים).

מנגד בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית מלבד חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה וחידושו, בדרך כלל בעלי הדירות מקבלים את כל השיפורים שהזכרנו לעיל וכשם לא צריכים להוציא כסף. בעניין זה את רוב הבירוקרטיה עושה היזם והקבלן מטעמו. אולם, הליכים כאלו לוקחים הרבה זמן. גם הוצאה של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית מצריכים רוב מסוים של בעלי הדירות בבניין.

לכן, לפני כל ביצוע פעולה כדאי לברר מהו הרוב הדרות הרלוונטי לכל פעולה ופעולה. יש לקחת בחשבון את ההוצאה הכספית בכל אחת מהאפשרויות במידה ובחרתם לבצע תהליך לבד. גם בתהליכים שאינם פרויקטים מסוג התחדשות עירונית כדאי להקים ועד מייצג בבניין שיפעל לקידום הנושא.

לסיכום, ניתן לראות שקיימות אופציות רבות לשיפוץ ושדרוג הבניין שמתאימות למקרים שונים ולכן לפני שמתחילים תמיד כדי לעשות חושבים ולהיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום שמלווה פרויקטים מסוגים אלו גם אם לא מדובר פרויקט גדול היקף דוגמת תמ"א 38 או פינוי בינוי.