כיצד משפיעה מגפת הקורונה על שוק הנדל"ן בישראל?

רוכשים ומשקיעים בנדל"ן, כמו גם משכירים ושוכרים רבים, פנו אליי בימים האחרונים עקב אי הוודאות שנוצרה בשוק הנדל"ן עקב מגפת הקורונה. לכן, אנסה לעשות מעט סדר בנוגע לשאלות העיקריות אותן נשאלתי בימים האחרונים, כמפורט להלן.

האם זה הזמן הנכון לרכוש נכס חדש?

מצד אחד קיימים רוכשים – בעיקר רוכשי דירה ראשונה, אשר מעוניינים לדחות את תהליך הרכישה למועד בו תהיה להם יותר וודאות ורוכשים אלה בעיקר חוששים ממועד מסירת דירה חדשה כאשר מדובר ברכישה של דירה מקבלן ו/או ממצבם הכללי עקב אי קבלת משכנתא או חוסר אפשרות לממן את הרכישה.

כמו כן, קיימים רוכשים אשר מביעים חשש מקריסת החברה הקבלנית וממצב בו הם יישארו בלי הדירה ובלי הכסף – חשוב להבין שברגע שרוכשים דירה חדשה מקבלן, צריך להיות לפרויקט ליווי בנקאי כך שרוכש הדירה יקבל בטחון כספי עבור תשלומי התמורה ששילם, כך שחשש זה אינו מוצדק.

מאידך נראה, כי בקרב רוכשים שהינם משפרי דיור או משקיעים, דווקא עולה כעת ההתעניינות והם נוטים לסגור עסקאות חדשות דווקא כעת וזאת לאור חשש מעליית מחיר נוספת בעיקר לאור המחסור בכוח אדם ובקרקעות וחוסר אלטרנטיבת השקעה אחרת לאור הירידות החדות בבורסה.

יש לציין, שנכון להיום עדיין קיים מחסור משמעותי בדירות, ומחסור זה צפוי להימשך ולאור המצב אף להחריף לאור החוסר בכוח האדם ובקרקעות. לכן, בהחלט יתכן ששוק הנדל"ן דווקא יעלה אף יותר בטווח הארוך.

מה עושים עם תשלומי השכירות?

בנוגע לתשלומי שכר דירה בגין נכס פרטי:

שוכרים רבים מביעים בימים אלה חשש בגין קיומו של קושי בתשלום שכר הדירה לאור שחלק מהם פוטרו או הוצאו לחל"ת בעל כורחם.

במצב זה, ניתן יהיה לבקש מבעל הדירה דחייה קצרה של תשלום דמי השכירות. עם זאת יש לזכור, כי בעל הדירה אינו מחוייב לכך מבחינה חוקית או הסכמית ובמידה ואין הסכמה מצידו ותשלום כלשהו מצד השוכר לא ישולם בזמן – מדובר בהפרת ההסכם אשר מהווה עילה לדרוש את פינוי השוכר מהדירה.

בנוסף, על השוכר לזכור, כי דרישה לדחייה קצרה תהיה מתאימה בעיקר לבעלי דירות אשר אין להם משכנתא על הדירה ו/או לבעלי דירות אשר ביקשו דחייה בתשלומי המשכנתא וגם קבלו אותם בפועל. ללא כל אלה – אין כל הצדקה לבקש דחייה בתשלום שכר הדירה.

בנוגע לתשלומי שכירות בגין נכס מסחרי:

חניות ומשרדים רבים עומדים כעת ריקים לאור מגפת הקורונה אך תשלומי השכירות ממשיכים לרדת – אז מה ניתן לעשות?

שוכרים רבים מנהלים בימים האחרונים משא ומתן עם בעלי הנכסים על מנת לנסות להפחית את דמי השכירות או לכל הפחות לדחות אותם. גם במקרה זה, בדומה למקרה של דירת מגורים פרטית כאמור לעיל, במידה ואין הסכמה של בעל הנכס ותשלום כלשהו מצד השוכר לא ישולם בזמן – מדובר בהפרת ההסכם ובעילה לדרוש את פינוי המושכר.

אין ספק שבענף זה צפויה הפגיעה המשמעותית ביותר לבעלי הנכסים כתוצאה ממגפת הקורונה לאור המעבר של עסקים רבים לעבודה מהבית, נטישת משרדים ותשלומי הארנונה הגבוהים על נכסים ריקים.

במקרה של ביטול הסכם השכירות מצד השוכר ניתן יהיה לעלות טענות בהתאם לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971:

פטור מחובת התשלום

 (א)  היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

 (ב)  הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.

או טענות שיש פטור מאכיפת ההסכם או פיצוי בגין ביטול הסכם שכירות בהתאם לסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970:

פטור בשל אונס או סיכול החוזה

(א)  היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

(ב)  במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו.

אך יודגש, שטענות אלה טרם נבחנו על ידי בתי המשפט ולכן אין לדעת כעת אם בתי המשפט יקבלו או ידחו טענות אלה.

המאמר נכתב על ידי און איל ינקו, עורך דין נדל"ן המתמחה בליווי עסקאות נדל”ן פרטי ומסחרי. בעסקאות רכישה ומכירה של דירות, נכסים מסחריים, עסקאות תמ”א 38/פינוי בינוי, שכירויות פרטי ומסחרי וייצוג בבית המשפט בכל הקשור לתחום הנדל"ן.

גם בימים קשים אלה – משרדנו ממשיך לתת מענה לכל לקוחותיו.