הכנסת אישרה ביום 30.6.2022, בקריאה שנייה ושלישית את תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה (חלופת שקד) אשר אמור להחליף את התמ"א 38. התיקון יאפשר להרוס מבנים בודדים קיימים בני 2-5 קומות והקמת מבנים חדשים במקומם.
מהות התיקון – חלופות לתמ"א 38
על פי התיקון (חלופת שקד) הריסת המבנה הישן והקמת מבנה חדש במקומו תאפשר חלופה בין שני מסלולים:
האחד, בניין שנבנה לפני שנת 1980 ואינו עומד בתקן לרעידות אדמה יוכל לעבור הליך התחדשות. במסלול של הריסה ובנייה מחדש אפשר יהיה להגדיל את השטח הבנוי ביחס לבניין שנהרס בשיעור של 400%.
השני, מסלול פחות מועדף של חיזוק מבנים ותוספת בנייה (דוגמת תמ"א 38/1). לכן, מסלול זה יאפשר תוספת זכויות בנייה של 200% (מחצית מזכויות הבנייה של המסלול הראשון).
החוק החדש מביא עימו מספר שינויים בהשוואה לתמ"א 38, ראשית הסמכות לאשר תוכניות לחיזוק מבנים עוברת לוועדות המקומיות בעוד שעד עתה היכולת שלהם לסרב לבקשות להיתר בנייה שתאמו להוראות תמ"א 38 היתה מצומצמת.
בשני המסלולים לא תהיה מגבלת גובה על המבנים החדשים, וגם, תאושר תוספת שטחי ציבור בהיקף של 10%-15% מכלל השטח הבנוי.
על פי התיקון בפריפריה – יתאפשר לשר הפנים לאשר בצו מיוחד תוספת של עד 550% לפרויקט, אם יוכח שללא התוספת המוגדלת הפרויקט אינו כלכלי. כאמור, אופציה אשר אפשרית ביערי פריפריה.
עוד חידוש שמביא עימו התיקון, הוא מתן אפשרות לעיריות לגבות היטל השבחה בשיעור של 12.5%-25% או לחילופין לדרוש מהיזמים שטח לצורכי ציבור בשיעור של 10% מסך השטח הבנוי. תמ"א 38 הקיימת לא אפשרה לגבות היטל השבחה ולא נתנה מענה לצורכי ציבור.
בנוסף, לראשונה יבוטל הצורך בבקשת היתר בנייה. ועדה מקומית תוכל לקבוע, כי מתן תוקף לתוכנית התואמת לתיקון יהווה גם היתר בנייה, בעוד שכיום לאחר מתן תוקף לתוכנית נדרש הליך נוסף של בקשה להיתר בנייה.
בפרויקטים של תוספת קומות על בניין יוקצו להן 7% מהשטח.
ביטולה של התמ"א 38
נזכיר, כי תמ"א 38 נולדה בשנת 2005 כדי לחזק בניינים מפני רעידות אדמה. התוכנית הזו מאפשרת תוספת של זכויות בנייה לבניין קיים בתמורה לשיפוצו, חיזוקו והוספת ממ"ד לדירות בשני מסלולים. המרכזי הוא זה שבמסגרתו הורסים את הבניין הישן ובונים חדש, שעומד בתקני הבטיחות העדכניים. המסלול האחר הוא זה שמאפשר להוסיף 2.5 קומות על הגג בתמורה לחיזוק הבניין והוספת ממ"דים לדירות.
אולם, בנובמבר 2019 קבעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תמ"א 38 תפקע ותחדל מלהתקיים באוקטובר 2022. באפריל השנה החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה להאריך את תוקף תמ"א 38 עד לאוקטובר 2023. בכך, מנעה המועצה מצב שבו התמ"א פוקעת אך הליכי חקיקה של החוק החליפי טרם הושלמו.
אחד הטעמים המרכזיים לביטולה של התמ"א הוא בכך שהיא מאפשרת להוסיף עשרות דירות לבניין – על ידי הריסתו ובנייתו מחדש או תוספת על הגג – ללא מתן מענה תכנוני מרחבי.
לדוגמה, תוספת דיירים מחייבת גם תוספת של חניות, הגדלה והוספת מוסדות חינוך וציבור, או גינות. זוהי תוכנית יוצאת דופן בכך שהיא מאפשרת הוספת דירות באופן גורף לכל בניין ישן בכל עיר, בלי תכנון מקדים, בחינה של התשתיות וצורכי הציבור
בנוסף, נטען כי תמ"א 38 אינה ממלאת את ייעודה בכך שהיא ממומשת רק בערים העשירות במרכז, ולא בפריפריה ובאזורים המועדים לרעידות אדמה.
השלכות התיקון
למעשה התיקון (חלופת שקד) יוצר תיעדוף לטובת התחדשות מתחמית ולהריסת מבנים. ישנו ניסיון לתת מענה לקשיים שיצרה תמ"א 38 וכן לתת מענה לצרכי הציבור.
יחד עם זאת, לעניות דעתנו יהיה צורך בהתקנת תקנות מפורטות על מנת שיהיה ברור כיצד ליישם את התיקון. בנוסף, לדעתנו נכון יהיה נכון שתהיה חפיפה בין התיקון לבין תמ"א 38 למשך תקופה על מנת שלא לעצור את הליכי ההתחדשות העירונית בישראל.
החשש המרכזי הוא שבשל העידוד להריסת מקצבי מבנים יהיה קשה יותר וגורמים הרלוונטים לאשר פרויקטים ושהדבר יארך זמן רב.
ימים יגידו אם התיקון שאמור להחליף את התמ"א 38 יהיה מוצלח יותר.
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ומלווה בעיקר דיירים. אנו מקפידים להתעדכן בכל החדשות החמות ביותר בעולם הנדל"ן והצוות שלנו מונה עו"ד תמ"א 38 מהמקצועיים ביותר.
בעת הצורך מוזמנים ליצור קשר.
