שינויים בתחום מיסוי מקרקעין
רוב החידושים בנדל"ן שנכנסו במסגרת חוק ההסדרים החדש נוגעים לפרק מיסוי מקרקעין. פרק מיסוי מקרקעין בחוק ההסדרים מבקש לבצע מספר שינויים במיסוי עסקאות נדל"ן מתוך מטרה להביא לירידת מחירי הדיור ההולכים ועולים.
על פי תזכיר החוק שהופץ לפני כשבועיים הדן בפרק של מיסוי מקרקעין יבוצעו מספר צעדים שעל פי לשון החוק מטרתם "לתקן עיוותי מס קיימים בתחום הדיור ולהגדלת היצע הדיור".
העלאת מס רכישה למשקיעים
על מנת למתן את הביקוש העודף של המשקיעים, שמוביל לעליית מחירים, מוצע להעלות את שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה ל-8%.
קיצור תקופת ההמתנה בין רכישה למכירה
במסגרת החידוש הראשון, החוק מקצר את התקופה שבה אדם יוכל לרכוש דירה חלופית ולמכור את דירתו הראשונה. לפי התיקון, רק מי שימכור את דירתו הראשונה תוך 12 חודשים ולא תוך 24 חודשים כפי שהחוק אפשר עד היום, ייהנה משיעור מופחת של מס רכישה ולפטור ממס שבח במכירת דירתו הראשונה. המטרה היא להאיץ את מכירת הדירות הראשונות ובכך להביא להגדלת היצע הדירות למגורים – מה שיכול לגרום להורדת מחירי הדירות.
הגבלת פטור לינארי מוטב במכירת בית קרקע שנבנה
בכל הנוגע לבניית דירות קרקע קובע התיקון, שיש להגביל את ההטבה שמעניק היום חוק מיסוי מקרקעין לפיו, מי שרכש קרקע לפני שנת 2014 ובנה עליה בית מגורים, במכירה יהיה זכאי לפטור ממס שבח לכל התקופה שמיום הרכישה ועד לשנת 2014. התיקון קובע שהטבה זו תינתן רק למי שיוציא היתר בניה עד ליום 31.12.2024. מטרת התיקון גם היא האצת הבנייה למגורים על ידי משקיעים המחזיקים בקרקעות.
עידוד בנייה בקרקע פרטית
במסגרת זו אף מוצע להעניק הקלות במס לבעלי קרקעות פרטיות שיבנו בשנים הקרובות ולתקן עיוותים במס שבח. הממשלה אמורה לקדם מהלכים על מנת להטיב עם מי שיקדם בנייה בקרקע פרטית בשנים הקרובות, ותגבה מחיר ממי שיבחר להמשיך להחזיק את הקרקע מבלי לבנות. יינתנו הקלות מס לבעלי קרקעות בנויות, אשר יממשו את הבנייה בשנים הקרובות.
חובת דיווח על השכרת דירה
תזכיר החוק מתייחס גם להסדרת המיסוי מהכנסה משכירות. היום, בעלים של דירה שכורה נהנה מפטור ממס על הכנסתו מהשכרת הדירה עד לתקרה מסוימת וברוב המקרים גם אינו נדרש לדווח על הכנסתו בגין השכרת הדירה. השינוי שתזכיר החוק מציע הוא לחייב בעל דירה המשכיר את דירתו לדווח לרשות המיסים על הכנסתו מהשכרת הדירה וזאת בין אם הוא נהנה מפטור על הכנסתו או לא, ולהפוך את הפטור מדיווח ההכנסה לחריג ולא לכלל.
הסבת שטחי משרדים לדירות מגורים
לאור עודף ההיצע של קרקעות פנויות המיועדות לשימושי משרדים, ובשל הצורך בהגדלת היצע הדיור, במסגרת חוק ההסדרים מקדמת הממשלה הסבת שטחי משרדים לדירות, דירות קטנות להשכרה לטווח ארוך, מעונות סטודנטים ודיור מוגן במסגרת הליך רישוי בשיעור של עד 30% משטחי המשרדים המתוכננים.
פיצול דירות ותוספת בנייה
מוצע גם לאפשר פיצול דירות ללא הליך תכנוני נוסף לתוספת דירה שתשמש להשכרה או למגורי קרובו של בעל הדירה. על מנת לעודד פיצול כאמור באופן שיגדיל את ההיצע, ניתן לאפשר תוספת זכויות בנייה של 45 מ"ר.
ביטול שימוש חורג בדירות מגורים
דירות מגורים רבות, במיוחד באזורי הביקוש, משמשות כיום בשימוש חורג כמשרדים ומרפאות. שימושים אלה גורעים דירות מגורים רבות. לכן, ולאור מצוקת הדיור הקיימת מוצע לבטל את האפשרות לשימוש חורג ולהחזיר את השימוש בדירות אלו למגורים.
איסור שימוש בדירות כאחסון מלונאי קבוע דוגמת Airbnb
דירות מגורים רבות גם משמשות להשכרה בפלטפורמה שיתופית כגון Airbnb . שימוש זה אינו מחייב ברישוי או רישום, אינו כפוף למשטר ארנונה ואינו מוגבל לשיקולי תכנון המרקם העירוני. הכנסה מהשכרה בפלטפורמה זו חייבת במס הכנסה או מס חברות, אבל קשה לאכוף זאת.
מדובר בדירות שנמצאות בלב אזורי הביקוש וגם הן נגרעות ממלאי הדירות באזורים המאופיינים במחסור משמעותי בדירות מגורים. מוצע להחיל את איסור השימוש החורג גם על שימוש בדירות מגורים לשכירות קצרת טווח כאחסון מלונאי קבוע.
ובנימה אישית
כעורכי דין לנדל"ן – דעתנו שמטרת התיקונים החדשים אומנם מבורכת אך מדובר בתיקונים שהשפעתם היא מינורית ואם בכלל. ישנו רצון לגרום להוצאתן של דירות מגורים רבות לשוק ולגרום להיצע גדול, מהלך שרק אולי יגרום לירידת מחירים אך מי שמשלם על כך הוא האזרח.
לדוגמה החוק קובע שיש לקצר ל-12 חודשים את התקופה שבה יהיה ניתן לרכוש דירה חלופית. בכך לכאורה נוצר היצע גדול יותר של דירות אך מדובר בהיצע מלאכותי בלבד שכן, לא נוספות דירות חדשות לשוק. למעשה מדובר בהאצת עסקאות ולא בהגדלת כמות הדירות בפועל.
כמו כן, יכול להיות שבעלי דירות יעדיפו לא למכור את דירותיהם בתקווה שהממשלה הבאה תוביל לשינוי אחר שישפר את מצבם.
ציבור המשקיעים הוא הציבור שבדרך כלל מבוסס כלכלית אשר נוהג ליישר קו ושלם את המחיר ולגלגל אותו הלאה לציבור השוכרים ולא באמת לשחרר דירות החוצה אל השוק.
הבעיה היא קצב גידול האוכלוסייה כאשר אין תוספת אמיתית ומשמעותית של יחידות דיור.
הממשלה צריכה לאפשר בנייה מאסיבית, שחרור קרקעות המוחזקות בידי רשות מקרקעי ישראל, האצת תהליכי הבנייה, הרישוי והתכנון.
כרגע נראה שחוק ההסדרים החדש הוא לא יותר מפלסטר קטן שלא בטוח שיוביל לתוצאה הרצויה.
משרדנו, משרד עו"ד נדל"ן, מתמחה בכל תחומי הנדל"ן ובעסקאות הנדל"ן השונות ומקפיד להתעדכן בכל החידושים בתחום זה.
