אתמול השתתפתי בערוץ 13 בתוכנית ״המומחים״ באייטם חשוב שעוסק בלב־ליבה של ההתחדשות העירונית והקניין המשותף.
🏛 פסק דין חשוב – בית משותף מורכב אינו “חצי בניין”
בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית־משפט לערעורים אזרחיים, קיבל לאחרונה ערעור שהגישו דיירים בבניין משותף ברח׳ ד׳ישראלי 13 בחיפה, וקבע קביעה עקרונית: 👉 רוכשי אגף אחד בבניין משותף לא יוכלו להרוס אותו ולבנותו מחדש ללא אישור בעלי הדירות בשני האגפים בבניין.
הערעור הוגש לאחר שהמפקחת על הבתים המשותפים צידדה בבקשת רוכשי אחד האגפים וציינה כי אין צורך לקבל את הסכמת יתר בעלי הדירות — אך בית המשפט הפך את ההחלטה.
⚖️ הסוגיה המשפטית המרכזית: האם מדובר ב־״הרחבה״ או ב־״הריסה ובנייה מחודשת״? ההבחנה הזו קריטית, משום שהיא קובעת איזה רוב נדרש לפי החוק — ולעיתים ההבדל הוא בין 67%, 75% או הסכמה מלאה של כלל בעלי הדירות.
📌 בית המשפט קבע: • מן הבחינה הקניינית, הקרקע שמתחת למבנים, המסד והקירות החיצוניים נותרו רכוש משותף ולא הוצמדו לאף דירה.
• לכן, התוכנית עושה שימוש גם ברכוש המשותף.
• הריסה מלאה של אגף שלם היא פעולה שיש בה פגיעה מהותית בבית המשותף.
📍 השורה התחתונה: בבית משותף “מורכב” — גם אם קיימים אגפים או מבנים נפרדים פיזית — כל עוד יש רכוש משותף משותף (כגון קרקע, יסודות, קירות חיצוניים, חניה או מערכות משולבות), 🔹 נדרש רוב של 67% מכלל בעלי הדירות בכל הבית המשותף (בכל האגפים יחד), ולא רק באגף אחד.
🔹 ההבחנה הקובעת אינה המראה בשטח, אלא אופן הרישום בטאבו.
פסק הדין ממחיש עד כמה בדיקה קניינית ותכנונית מדויקת היא תנאי הכרחי לפני יציאה למהלך של התחדשות עירונית — משום שההבדל בין “בית משותף מורכב” לבין “מספר בתים נפרדים” עשוי לקבוע אם פרויקט ניתן לקידום ברוב של בניין אחד, או שיחייב הסכמה רחבה של כלל בעלי הדירות במתחם כולו.
✍️
עו״ד און איל ינקו
התחדשות עירונית וליטיגציה בנדל״ן
