עו"ד און איל ינקו
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים קיבל לאחרונה ערעור שהגישו דיירים בבניין משותף ברחוב ד'ישראלי 13 בחיפה ווקבע כי רוכשי אגף אחד בבניין המשותף לא יוכלו להרסו ולבנותו מחדש מבלי לקבל את אישורם בעלי הדירות בשני האגפים בבניין המשותף. הערעור הוגש לאחר שהמפקחת על הבתים המשותפים צידדה בבקשת רוכשי אחד האגפים וציינה כי אין צורך לקבל את הסכמתם.
הדיון המשפטי התמקד בשאלה האם הבנייה נופלת תחת ההגדרה של "הרחבה" או תחת ההגדרה של "הריסה ובנייה מחודשת", מכיוון שלכל אחת מהן יש משמעות חוקית שונה לגבי דרישת הרוב הדרוש לביצוע העבודות.
השכנים המתנגדים, טענו, כי היקף הבנייה המתוכנן על ידי רוכשי אגף בבניין הינו בגדר "הריסה ובנייה מחודשת", וכי היא תמנע אפשרות חיזוק האגף שלהם בהתאם לתכנית תמ"א 38 בעתיד.
לעומת זאת, היזמים – טענו, כי מדובר בהרחבה לגיטימית, ציינו כי מדובר בשני מבנים נפרדים פיזית אשר הקרקע סביב כל מבנה הוצמדה לבעלי הדירות שבכל מבנה ולכן לא נדרשת הסכמתם.
השופט יוסי טורס בית המשפט המחוזי קבע כי מן הבחינה הקניינית הקרקע שמתחת למבנים, המסד והקירות החיצוניים נותרו רכוש משותף, ולא הוצמדו לאף דירה. לכן, התכנית עושה שימוש גם ברכוש המשותף, והריסה מלאה של אגף שלם היא פעולה שיש בה פגיעה מהותית בבית המשותף.
ההבדל בין "הרחבה" ל"הריסה ובנייה מחודשת" הוא משמעותי ביותר מבחינת אחוז החותמים הנדרש על פי חוק.
התוצאה: הערעור התקבל ופסק המפקחת בוטל. נקבע כי הריסה ובנייה מחדש של האגף הקדמי מחייבות הסכמה מפורשת שאינה קיימת; ואילו הרחבות “רגילות” בשטחים המוצמדים, בגבולות זכויות הבנייה שחולקו ובכפוף לאי־פגיעה, אפשריות עקרונית וייבחנו קונקרטית אם יוגשו בעתיד.
כך מתווה פסק הדין קו ברור: תקנון מחלק זכויות ומסדיר עבודות – כן; אך אין בכך במתן היתר להריסת אגף שלם בבית מורכב – לא בלי הסכמה מפורשת. כעת בית המשפט החזיר את התיק להרכעה מחודשת של המפקחת על הבתים המשותפים.
בהמשך לפסק הדין ובהתאם לשינויי דפוסי הבנייה העירונית בעשורים האחרונים, חשוב לבהיר כי כאשר מדובר בבית משותף "מורכב" שבו רשומים שני בניינים או אגפים או יותר כיחידה אחת בצו רישום אחד, ויש להם רכוש משותף ביחד – כגון קרקע, יסודות, קירות חיצוניים, חניה או מערכות משולבות, הרי שכלל המבנים נחשבים מבחינה קניינית כבית אחד. במצב כזה לא ניתן לאפשר לאגף אחד או לבניין אחד בלבד לפעול עצמאית להריסה ובנייה מחדש או לפרויקט של התחדשות עירונית. לכן, לפי חוק המקרקעין נדרש רוב של 67% מבעלי הדירות בכלל הבית המשותף – בכל האגפים והבניינים גם יחד כדי לקדם מהלך כזה. אין די בהסכמת בעלי הדירות באגף או בבניין מסוים בלבד.
לעומת זאת, כאשר מדובר בכמה בניינים הבנויים על אותה חלקה אך אינם רשומים כבית משותף מורכב – כלומר, אין להם רכוש משותף ביחד והם מתנהלים כבתים עצמאיים – יש לבחון את צו רישום הבניין:
לכן, ההבחנה המעשית והמשפטית נובעת מהאופן שבו נרשם המתחם בטאבו ולא רק ממראהו הפיזי.
אם כל בניין נרשם כבית משותף נפרד , אזי כל אחד מהם רשאי לפעול באופן עצמאי ובלבד שיתקבלו בו הרוב הדרוש לפי החוק 67% מבעלי הדירות באותו בניין. אולם אם בצו הרישום נקבע כי כל הבניינים יחד מהווים בית משותף אחד, גם אם הם נפרדים פיזית, הרי שהחוק רואה בהם יחידה אחת, וגם כאן יידרש רוב של 67% מכלל בעלי הדירות בכל הבניינים יחד.
פסק הדין ממחיש היטב את הצורך בהבנה קניינית ותכנונית מדויקת טרם יציאה למהלך של התחדשות עירונית, משום שההבדל בין "בית משותף מורכב" לבין "מספר בתים נפרדים" עשוי לקבוע אם פרויקט כזה יתאפשר ברוב רגיל של בניין אחד – או שיחייב הסכמה רחבה של כלל בעלי הדירות במתחם כולו.
כותב המאמר עו"ד און איל ינקו מתמחה בהתחדשות עירונית וליטיגציה בנדל"ן
הרחבה על פי סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין, דורשת בדרך כלל את הסכמתם של 75% מבעלי הדירות אשר מחזיקים בשני שלישים מהרכוש המשותף.
לעומת זאת, אם הבנייה תסווג כהריסה ובנייה מחודשת או כפגיעה בזכויות קנייניות ברכוש המשותף, היא עשויה לדרוש, במקרים רבים, את הסכמתם המלאה של כל בעלי הדירות. זאת אלא אם כן היא נעשית במסגרת חוקים ספציפיים לתכנון ובנייה או "פינוי–בינוי" שבהם נקבעו רוב מיוחד.
