המלחמה דחתה את מסירת הדירה? לא כדאי למהר לתבוע
אחרי שנים של ציפייה, הדירה בה השקעתם את מיטב כספכם אינה מוכנה במועד, כשהקבלן מאשים את המלחמה. למרות האכזבה העצומה, ישנן פעולות שניתן ורצוי לבצע לפני שרצים לבית המשפט.
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיי משפחה. חודשים ארוכים של תכנון וציפיות מסתכמים ברגע אחד, קבלת המפתח. אלא שבמציאות הביטחונית של השנים האחרונות, רבים מהרוכשים מגלים שהיום המיוחל נדחה שוב ושוב. קבלנים דוחים את מסירת הדירה, ומצביעים על המלחמה, המחסור בפועלים, השיבושים בשרשרת האספקה וההנחיות בעורף כגורמים המונעים את השלמת הפרויקט בזמן.
הרוכשים, ששילמו כל שקל בזמן, מרגישים מרומים ורוצים להגיש תביעה לבית משפט. אלא שבפועל, המצב המשפטי מורכב ולחלוטין לא ברור אם התביעה תתקבל. יתרה מכך, תביעה בבית משפט עולה הרבה כסף וגוזלת זמן רב. בהמשך לכך, חשוב להבין את המצב המשפטי לאשורו, לבחון את נסיבות העיכוב הספציפי ולשקול דרכי פעולה יעילות יותר, שיכולות להוביל לפיצוי או להסדרה בלי להיגרר למאבק ארוך ויקר.
האם מלחמה מצדיקה איחור במסירה? לפעמים
חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן בתשלום פיצויים ללא הוכחת נזק עבור איחור במסירה העולה על 30 ימים (ובמקרים מסוימים 60 ימים). עם זאת, החוק מגדיר חריג חשוב: הקבלן עשוי להיות פטור מהפיצוי אם יוכיח שהאיחור נגרם בשל אירוע "מסכל", כלומר אירוע חיצוני, בלתי צפוי ובלתי נשלט אשר הפך את קיום החוזה כלשונו לבלתי אפשרי.
בהתאם להלכה שנקבעה לאחר מלחמת יום כיפור, במדינה כמו ישראל, שבה איומים ביטחוניים, מבצעים צבאיים ומתח ביטחוני הם חלק מהמציאות, מלחמה אינה נחשבת לאירוע "מסכל" (ע"א 715/78). עם זאת, ההלכה עודכנה עם השנים וכיום בתי המשפט בוחנים כל מקרה לגופו, בהתאם לנסיבות הספציפיות. אם הקבלן מצליח להוכיח שהמלחמה פגעה באופן ממשי ביכולת להמשיך בבנייה, בתי המשפט יקבלו לרוב את טענת הסיכול. מנגד, אם מתברר שהעיכוב נגרם מסיבות ניהוליות, כלכליות או תכנוניות שאינן קשורות למלחמה, בתי המשפט יטו לדחות את טענת הסיכול.
כך למשל, בחודש מאי 2025, בית המשפט המחוזי קיבל טענות קבלן כי מלחמת חרבות ברזל היא הסיבה לעיכוב במסירת דירה באשקלון. נקבע כי הקבלן מצא את עצמו בסיטואציה מורכבת לאור הנחיות פיקוד העורף, המצב המיוחד בדרום הארץ, שירות מילואים של עובדים רבים ובכללם מנהל העבודה באתר ו "היעלמות" עובדים זרים (רת"ק 74469-01-25).
מנגד, בפסק דין אחר מאותה תקופה, בית המשפט לתביעות קטנות חייב חברה קבלנית שאיחרה במסירת דירה, לפצות את הרוכשים בכ– 30,000 ₪. נקבע כי הקבלן אומנם טען שמצב המלחמה הוביל לאיחור במסירה, אולם לא הציג בדל ראיה להוכחת טענתו. בית המשפט הדגיש כי ברור שהמלחמה השפיעה על ענף הבנייה, אך אין המדובר במילת קסם ויש לתמוך את הטענה בראיות קונקרטיות (ת,ק 42747-08-24).
במילים אחרות, המבחן המשפטי העדכני מתמקד בשאלה אחת, האם הקבלן המוכיח כי המלחמה אכן גרמה מבחינה אובייקטיבית לעיכוב או שמדובר בכישלון ניהולי/כלכלי שהוא מנסה לתלות במלחמה. יצוין כי בית המשפט העליון דחה לאחרונה על הסף עתירה של חברת בניה לקבוע כי מלחמת חרבות ברזל מהווה פטור גורף מאיחור במסירה. המשמעות היא שגל תביעות צפוי להמשיך ולהתברר לגופו של כל מקרה (בג"ץ 27036-04-25).
מה הרוכש אמור לעשות?
כפי שראינו, לאור המורכבות המשפטית, אין תשובה אוטומטית לשאלה האם איחור בתקופת מלחמה מזכה בפיצוי. כמו כן, הליכים משפטיים עשויים להימשך שנים ולעלות ממון רב. לכן, לפני שממהרים לתבוע, חשוב לפעול באופן מדורג, לבדוק את התמונה המלאה, ולוודא שהמהלך הבא שלכם מבוסס על נתונים ולא על לחץ או תסכול.
כדי לעשות זאת נכון, מומלץ לפעול לפי מספר צעדים פשוטים ויעילים:
מכתב התראה ומו"מ – לעיתים הפתרון היעיל ביותר
לפני שמגישים תביעה, מומלץ לשלוח לקבלן מכתב התראה מסודר ומפורט, שבו מוצגות דרישותיכם והבסיס המשפטי להן. בהמשך, מומלץ גם להתחיל מו"מ מקצועי מול הקבלן. מניסיוננו, ברוב המקרים ניתן להשיג תוצאה טובה דווקא בשולחן המו"מ, ולא באולם בית המשפט. זאת, שכן לעיתים קרובות, קבלנים מעדיפים להגיע להסכמה ולא להיגרר להליך משפטי ארוך, יקר ובעל פוטנציאל לפגיעה במוניטין.
במקרים רבים, בסיוע עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין, ניתן להגיע לפיצוי מלא או חלקי, להסכמות על שדרוגים בדירה, על הנחות או על לוחות זמנים מתוקנים, וכל זאת בלי להיכנס לתהליך משפטי מורכב ותוך זמן קצר יחסית.
יצוין כי במקרים מסוימים ייתכן שתביעה לבית המשפט תהיה בכל זאת הצעד הנכון. עם זאת, יש לקבל החלטה כזו לא מתוך תחושת בטן, אלא רק לאחר הערכה מקצועית של הסיכויים המשפטיים, היקף הפיצוי הצפוי, ומשך הזמן שההליך עשוי לקחת.
אל תוותרו אבל אל תמהרו
איחור במסירת דירה הוא חוויה מתסכלת ומעוררת חשש. כאשר הקבלן מצביע על המלחמה כגורם לעיכוב, רוכשים רבים מתקשים לדעת האם מדובר בטענה אמיתית או בתירוץ שנועד להתחמק מפיצוי.כפי שראינו, המציאות המשפטית בישראל מורכבת: מצד אחד, מלחמה אינה מילת "קסם" שמוחקתהתחייבויות חוזיות. מצד שני, במצבים מסוימים היא אכן פוגעת באופן ממשי ביכולת לבצע עבודות בנייה.
הדרך הנכונה להתמודד עם המצב היא נקיטה במספר צעדים מעשיים ובעיקר התייעצות מוקדמת עם עורך דין המתמחה במקרקעין. עורך דין מנוסה יודע לזהות במהירות האם העיכוב אכן נובע מנסיבות ביטחוניות, או שמא מדובר בכשל ניהולי שהקבלן מנסה לעטוף בטענות סרק. הוא יודע לדרוש מהקבלן את המסמכים הרלוונטיים, לאבחן האם יש מקום למו"מ או לתביעה, ולהעריך את גובה הפיצוי הסביר.
משרדנו מתמחה בייצוג רוכשי דירות מול קבלנים ובהובלת הליכים הנוגעים לאיחורים במסירה. אנו מקפידים לבחון כל מקרה לגופו, ולהוביל את לקוחותינו לפתרון הטוב ביותר, בין אם באמצעות מו"מ יעיל ומהיר ובין אם בהליך משפטי מבוסס ומקצועי, כאשר אין מנוס מכך.
