ככלל, ניתן לומר כי מכירתו של כל נכס מקרקעין המחובר לקרקע בחיבור של קבע, מחייבת במס שבח, אלא אם כן חל לגבי מכירה זו פטור מתשלום המס. בשל הבלבול שנוצר בקרב הציבור ועל רקע השינויים שחלו בחוקים הרלוונטיים לאחרונה, אני חש צורך לשפוך אור על הדברים הנוגעים למס השבח בשנת 2020.
בהתאמה לקווים המנחים שבחוק הקיים ולקווי התיקון החדש לחוק מיסוי המקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (ייקרא להלן: "החוק") שנכנס לתוקפו בחלקו ביום 01.08.2013 ובחלקו השני ביום 01.01.2014, בוטלו חלק מהפטורים שהיו קיימים על תשלום מס שבח בעת מכירת דירה. בהתאם לתיקון החדש בחוק, ועל מנת להימנע מתשלום מס השבח או לפחות להקטינו ככל הניתן, קיימת חשיבות מרובה לעריכת שומת המס הנכונה ע"י עורך דין נדל"ן, וזאת תוך כדי תיעול אחד מהפטורים הקיימים כיום.
הבדיקה המקדימה שמתבצעת – ראשית עלינו לבדוק האם בכלל הרווחנו כתוצאה ממכירת הדירה?
שבח = רווח במכירת הדירה
קודם לשימוש באחד מהפטורים שיפורטו מיד, יש צורך בבדיקה מקדמית הנוגעת לשאלה – האם חל שבח בזמן מכירת הדירה.
סכום השבח הינו ההפרש שבין מחיר רכישת הדירה לבין המחיר בו היא נמכרת עתה, ובקיזוזן של עלויות רכישת הנכס והשבחתו (כגון: שכ"ט המתווך בקניית ובמכירת הדירה, שכ"ט עו"ד בקנייה ובמכירת הדירה, הוצאות השבחה של שיפוץ, מיסים של רכישה – מס רכישה, ריביות על משכנתא ועוד).
במקרים בהם הגענו למסקנה שיש רווח במכירה, השלב הבא בתהליך יתמקד בשאלה – האם מוכר הנכס אכן זכאי לפטור מתשלום מס השבח, על פי האינדיקציות שתפורטנה להלן.
התנאי המקדים לקבלת הפטור – דירת מגורים "מזכה"
מכירתה של דירת מגורים מזכה מהווה תנאי מקדים לקבלת הפטור ממס השבח. דירת מגורים מזכה מוגדרת על פי החוק כדירה אשר בנייתה הסתיימה, המצויה בבעלותו של אדם פרטי, וששימשה בעיקרה לצורך מגורים בתקופת ארבע השנים טרם מכירתה או לחלופין, ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח (80% מהתקופה). חריגים לכך הם גני ילדים ובתי כנסת, שיחשבו כדירות מגורים מזכות, למרות שלא שימשו למטרת מגורים.
ככל והגענו למסקנה, כי אכן מדובר בדירת מגורים מזכה עלינו להמשיך לבדיקה בה ננסה להתאים עבורנו את הפטור האולטימטיבי עבור המוכר.
הפטור הנפוץ אשר היה קיים בעבר – פטור מתשלום מס שבח על דירה אחת בכל ארבע שנים
עד ל-31.12.2013 זכאים היו מוכרי הדירות לקבלת פטור מתשלום מס שבח עבור דירה אחת בכל ארבע שנים. גם אם היו לו מספר רב של דירות עדיין המוכר היה יכול לממש פטור זה, כל עוד הוא מכר דירה אחת בכל ארבע שנים.
פטור זה בוטל החל מיום 1.1.2014, ובמקומו – נכנס לתוקף סעיף 48 (ב2) לחוק. במהלך תקופת המעבר (אשר החלה ביום 01.01.2014 והסתיימה ביום 31.12.2017) הוראות-המעבר
ביטלו את הפטור מתשלום מס שבח על דירה אחת בכל ארבע שנים כמפורט לעיל. הוראות-המעבר קבעו, כי במקום הפטור הנ"ל תהיה זכאות להחלת שיעור מס חדש (מס לינארי מוטב) במכירתן של שתי דירות מזכות בלבד במהלך תקופת-המעבר. כמו כן, נקבע, כי בסיומה של תקופת-המעבר, יחול שיעור המס החדש על כל מכירת דירת מגורים מזכה אשר נרכשה לפני תקופת המעבר. לפיכך נכון להיום בחישוב המס המופחת (החישוב הלינארי) לא קיימת מגבלה על מספרן של הדירות שאותן ניתן למכור בהחלת חישוב מס זה, ואין מגבלת זמן מינימום המוחלת בין מכירה אחת לזו שאחריה.
פירוט הפטורים הנפוצים מתשלום מס שבח בעת מכירת דירה אשר חלים כיום
פטור ששימושו נפוץ כיום הינו פטור ממס שבח החל על מכירת דירה יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק
כיום מוכרים שהינם בעלי זכויות בדירת מגורים יחידה, אשר בעת מכירתה לא היו קיימות בבעלותם דירות מגורים נוספות, רשאים למכור את דירתם זו תוך קבלת פטור ממס שבח בעת מכירתה. ללא כל משמעות למספר הדירות שהיו בבעלותו של המוכר קודם למכירת דירתו היחידה. במידה ולמוכר יש יותר מדירה אחת המוכר רשאי למכור את דירתו הנוספת בתשלום מס לינארי מוטב במכירה, ומיד לאחר תום עסקת מכירה זו, יוכל למכור את הדירה היחידה שבבעלות אותו אדם תוך קבלת הפטור ממס שבח של דירה יחידה המפורט לעיל.
סייגים:
על מוכר הדירה להיות בעל הזכות בדירה הנמכרת (הדירה היחידה בעת המכירה) לפחות 18 חודשים לפני שיוכל למכור את דירתו בפטור. הקלה נוספת – במידה ולמוכר אשר מעוניין לעשות שימוש בפטור זה של דירה יחידה, אך יש לו זכויות בשליש בדירה נוספת, הוא עדיין יוכל ליהנות מפטור במעמד מכירת דירתו היחידה.
נוסף על כך, התיקון של סעיף 49ג לחוק – מרחיב ומציין כי אחזקתה של מחצית מדירת ירושה לא תיפגע בהגדרת דירה כ"דירה יחידה". כך, בעלים של דירה יחידה יוכל ליהנות מפטור בתשלום מס שבח, במקרים בהם ברשותו (בנוסף לדירתו היחידה) גם מחצית מדירה שנתקבלה בירושה.
בהתאם לתיקון לחוק, דירת מגורים שנרכשה לאחר יום 1.1.2014 ותימכר ע"י תושב חוץ כדירתו היחידה – מכירתה תהיה מחויבת בתשלום מס שבח. תושב החוץ, יהיה זכאי, בתנאים מסוימים (כגון המצאת אישור שאין ברשותו דירה אחרת מחוץ לישראל), לפטור ממס שבח, אולם מדובר בהליך שאותו חייב לנהל עורך דין מקרקעין הבקיא בענייני המיסוי.
פטור ממס שבח בעת מכירת דירה שהתקבלה אצל המוכר בירושה – סעיף 49ב(5) לחוק
לצורך קבלת פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, על המוכר לעמוד בכל התנאים הבאים:
– מוכר הדירה הוא בן/בת זוג, צאצא (כולל נכדים), או בן/בת זוג של צאצא של המוריש
– בעת פטירתו, היה המוריש בעליה של דירת מגורים יחידה. כאן, יש להדגיש, כי במקרים בהם למוריש הייתה בעלות בכל חלק שהוא מדירה אחרת בניגוד לאמור לעיל בנוגע לפטור של דירה יחידה, לא יהיו זכאים יורשיו לקבלת הפטור ממס עפ"י סעיף זה.
פטור ממס שבח בעת מכירה ללא תמורה – סעיף 62 לחוק
במקרים בהם ירצה המוכר לתת את הדירה לקרוב ("קרוב" לאדם פלוני –(1) בן-זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה) מבלי לקבל בגין כך תמורה (במתנה), יחול פטור מתשלום מס שבח. במקרה כזה, ישלם הקונה רק 1/3 ממס הרכישה החל על העסקה. נוסחו החדש של סעיף 49ו מגדיר את תקופות הצינון החדשות – מקבל הדירה כמתנה לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה לאורך תקופה של ארבע שנים, אם הוא לא התגורר בדירת הירושה בדרך קבע או לאורך שלוש שנים, אם התגורר בה בדרך קבע. יש לשים לב לכך, שהגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה, שונה מזו שלעניין מס שבח ובמקרה בו מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים העסקה תחויב במס שבח למעט במקרה בו האח שמעביר את הדירה ללא תמורה קיבל את אותה דירה ללא תמורה או בירושה מהוריו.
לאור כל מורכבות המידע שלהלן, הדרך הנכונה והבטוחה ביותר, היא פניה לעורך דין המתמחה בענייני מקרקעין!
משרד עורכי הדין און איל ינקו ושות' הוא משרד בוטיק אשר מתמחה בטיפול בלקוחות בתחום עסקאות הנדל"ן והמקרקעין ואף בטיפול בענייני הירושה והממון השונים הנוגעים למקרקעין. עבורנו, הלקוחות הם הנכס החשוב ביותר של המשרד, ואנחנו מקפידים לפעול למען קידום ענייניהם לפי ערכי היסוד של מקצועיות, אמינות ושירות אישי צמוד.
