על פי החוק כיום, מתאפשר רישום של בית משותף, כאשר כל דירה מהווה יחידה בפני עצמה ונרשמת בנפרד וזאת מבלי קשר ליחידות אחרות בבניין. משמעות החוק היא כי אדם יכול להיות בעל דירה וזאת מבלי שיש לו שותפים. בית משותף הינו בית הכולל שתי דירות לכל הפחות. טרם הרישום של הבית המשותף, זכויותיהם של הדיירים מופיעות ורשומות כשותפות מקרקעין עם הדיירים האחרים בבניין וזאת כאשר כל אחד מהדיירים מחזיק בחלק המוגדר כבלתי מסוים במקרקעין. בפועל, לאף אחד מבעלי המקרקעין אין יכולת להצביע על חלק ספציפי במקרקעין ככזה השייך לו, אלא הבעלים כולם מחזיקים בבעלות משותפת של החלקה. אמנם כל שותף יכול להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים ללא צורך בהסכמתם של כל השותפים, אולם, ניהול המקרקעין המשותף במצב שכזה נקבע על ידי הרוב של השותפים, כאשר כל חריגה בהתנהלות המוסכמת והמקובלת מחייבת הסכמה של כל השותפים.
המשמעות והחשיבות של רישום בית משותף
שותפות על המקרקעין כוללת מגבלות המונעות חופש פעולה של כל אחד מהשותפים לעשות שימוש בקרקע לפי ראות עיניו וזאת למעט מכירה של החלק האישי שלו. המגבלות הללו מפחיתות את שווי זכויות הבעלות וזאת בהשוואה לבעלות לא משותפת. המגבלות וההפחתה בזכויות נקבעות בהתאם למספרם של השותפים, מערכת היחסים הקיימת ביניהם וכן התנאים המופיעים בהסכם שיתוף במידה וקיים. רישום בית משותף מאפשר לכל דירה לקבל זהות שהיא תת חלקה, כך שכל דירה רשומה בטאבו על שם הבעלים שלה וזאת באופן נפרד מהדירות האחרות. הרישום מקנה לבעלים חופש פעולה, עליה בשווי הנכס וכן הקלות שונות בקבלה של משכנתא.
תהליך רישום בית משותף טוב שיתבצע בליווי של עורך דין נדל"ן המתמחה בתחום רישום בתים משותפים. רישום בטאבו בפיקוח של עו"ד מקרקעין מתבצע בלשכת המפקח על רישום בתים משותפים ומדובר בהליך מורכב הכרוך בתהליכים בירוקרטים שונים. ככל שמספר הדירות בבית המשותף הינו גדול יותר וכולל גם מחסנים וחניות, כך הליך רישום המקרקעין הינו מורכב עוד יותר, שכן ברוב המקרים ישנן מחויבויות שונות לרשות המקומית, לבנקים, לחברת החשמל וכו'.
תהליך רישום בתים משותפים
על מנת לרשום בית משותף, הרי שיש להגיש מסמכים וטפסים שונים ללשכת המפקח על רישום מקרקעין. בשלב זה רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מוסמך על מנת להבטיח ייעול של התהליך וביצועו באופן תקין ונכון אשר עשוי לחסוך זמן ודאגות מיותרות.
תהליך רישום בפנקס בתים משותפים כולל:
- הגשת טופס בקשה בשני עותקים.
- הצגת נסח מעודכן לגבי רישום המקרקעין, מומלץ להוציא את הנסח קרוב ככל הניתן למועד הגשת הבקשה.
- תשריט בשני עותקים אשר אושר בידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לחילופין ניתן להגיש תשריט אשר הוכן בידי מהנדס, מודד מוסמך, הנדסאי מוסמך או אדריכל. התשריט נועד לספק תמונה מהימנה לגבי נתוני הבית והדירות בבניין.
- טופס הסכמה לנציגות זמנית המוגש בשני עותקים.
- צו רישום הדרוש לצורך קבלת חתימת המפקח על רישום המקרקעין (בארבעה עותקים).
- במידה ועל הבית מוחל תקנון מוסכם, הרי שיש להגיש ולהציג את התקנון בארבעה עותקים. חוק המקרקעין כולל תקנון לדוגמא ובמידה ולא מוגש תקנון אחר, הרי שתקנון זה יחול על הדיירים ויעניק תוקף למערכת היחסים בין בעלי הדירות.
בכל מקרה של שינויים במצב הבית כגון בנייה נוספת או הריסה, הרי שהמפקח רשאי לתקן את צו הרישום. כל בעל דירה זוכה להזדמנות להציג את טענותיו כאשר מוגשת בקשה לתיקון צו הרישום.
רישום בטאבו – תוקף משפטי לזכויות בעלות על מקרקעין
רישום בתים משותפים נועד להסדיר את זכויותיו של כל אחד מבעלי הדירות בבניין ובכך למנוע מחלוקות וסכסוכים. רישום בטאבו הינו באחריות הקבלן האחראי על פרויקט הבנייה או שמתבצע על ידי הדיירים וזאת בליווי של עורך דין נדל"ן. מועד רישום הזכויות בבית משותף נקבע בשלב עריכת חוזה המכר או שקיימת הבנה לגבי פרק זמן מוסכם המחייב את החברה הקבלנית לרישום הנכס. הרישום מקנה לזכויות הבעלות על הדירה תוקף משפטי. העובדה כי דיירים בבניין משותף נדרשים לחלוק את הרכוש המשותף, עלולה להוביל למחלוקות ואף לתביעות בבתי המשפט. משום כך חושב להיוועץ עם עו"ד מקרקעין במטרה להסדיר את הזכויות של כל אחד מבעלי הדירות בבניין וזאת באמצעות רישום בית משותף בטאבו. רישום בתים משותפים מסדיר את זכויות הדיירים בנכס ומעניק מעטפת ברורה למערכת היחסים שבין הדיירים.
ליווי משפטי מקצועי להבטחת ורישום זכויות
און איל ינקו משרד עו"ד מתמחה בדיני מקרקעין וכולל צוות משפטנים בכיר ומנוסה המלווה עסקאות נדל"ן מגוונות הכוללות עסקאות מכר ורכישה, רישום זכויות במקרקעין, רישום בתים משותפים, ייצוג קבלנים ועוד. משרדנו כולל עו"ד מקרקעין וכן עו"ד נדל"ן אשר ינהלו עבורכם משא ומתן וידאגו לרישום מלא של זכויותיכם. און איל ינקו משרד עו"ד, מקפיד על יחס אישי ושירות מקצועי והוגן לכל לקוח, כאשר שביעות רצון הלקוח נמצאת בראש סדר העדיפויות שלנו.
