בית המשפט קבע כי החברה הציגה למוכר תדפיס חלקי מרשות המיסים, ממנו ניתן היה להבין באופן שגוי כי שווי המקרקעין נמוך משמעותית מערכו הריאלי. עוד נקבע כי מנהל החברה ידע שזמן קצר קודם לכן נכנסה לתוקף תוכנית פינוי-בינוי, שהביאה לעלייה ניכרת בשווי הקרקע ובכל זאת שילם תמורה נמוכה באופן בלתי סביר.
מה קורה כשיזם נדל"ן מציג לבעל קרקע מידע חלקי על שווי הנכס? האם זו אחריותו של המוכר לבדוק בעצמו, או שמדובר בהטעיה שמצדיקה ביטול עסקה? פסק דין יוצא דופן של בית המשפט המחוזי בתל אביב שופך אור על הסוגיה – וקובע גבולות ברורים לאחריות חוזית של יזמים.
סיפור המעשה
התובע, אחד הבעלים של חלקת מקרקעין בבת ים, מכר בשנת 2019 את חלקו לנתבעת, חברה יזמית בתחום נדל"ן, תמורת סך של 300,000 ₪. באותה עת שווי השוק של המקרקעין עמד על כ-800,000 ש"ח – כמעט פי שלושה מהתמורה ששולמה בפועל.
התובע הגיש תביעה לביטול עסקת המכר וטען לעושק והטעיה. לטענת התובע, בעת המכירה היה שרוי במצוקה אישית וכלכלית קשה, לאחר גירושין ובצל חובות משמעותיים. לדבריו, החברה היזמית הייתה מודעת למצבו הכלכלי הקשה, וניצלה זאת.
עוד טען כי בתחילת המו"מ הוסכם בין הצדדים שהתמורה תעמוד על 800,000 ₪. אולם, במועד שנקבע לחתימת ההסכם, מנהל החברה הציג לו תדפיס מאתר רשות המיסים ביחס לעסקת מכר אחרת שבוצעה בחלקה זמן קצר קודם. מהתדפיס עלה כי שווי המקרקעין הוא לכל היותר 250,000 ₪, אשר בסופו של יום הועלה לסך של 300,000 ₪. הצגת התדפיס, לדבריו, היא שגרמה לו להסכים למכירה בתנאים אלה.
מן העבר השני, טענה החברה כי מדובר בעסקה לגיטימית לחלוטין, שנחתמה לאחר ניהול מו"מ. לטענתה, רק חודשים לאחר קבלת מלוא התמורה, "התעורר" התובע והחליט לטעון שהמחיר שקיבל אינו הוגן. החברה הדגישה כי גם אם בדיעבד התברר לתובע שניתן היה להשיג תמורה גבוהה יותר, הרי שמדובר לכל היותר בטעות בכדאיות העסקה, שאינה מקנה זכות לבטל את ההסכם.
בית המשפט דחה את טענת העושק
על פי חוק החוזים, ניתן לבטל חוזה בנסיבות של עושק במידה וצד אחד ניצל את המצוקה של הצד השני כדי לגרום לו להסכים לתנאים גרועים במידה בלתי סבירה (סעיף 18 לחוק החוזים).
במקרה זה, בית המשפט דחה את טענת התובע לעושק. נקבע כי התובע מחזיק במספר נכסי נדל"ן, ולכן קשה לראות בו אדם הנתון במצוקה כלכלית חמורה, כפי שטען. בנוסף, מהראיות עלה כי מצבו הכלכלי של התובע לא נבע משינוי פתאומי או מקרי, אלא היה תוצאה של התנהלות שנמשכה לאורך שנים.
לבסוף ציין בית המשפט כי לא הוכח שהחברה היזמית או מי מנציגיה היו מודעים בפועל למצוקתו הכלכלית של התובע, ועל כן לא מתקיימים התנאים לביטול ההסכם מחמת עושק.
בית המשפט קיבל את טענת ההטעיה
לעומת זאת, טענת ההטעיה כן התקבלה. לפי סעיף 15 לחוק החוזים, חוזה ניתן לביטול אם נכרת עקב הצגת מידע שגוי או מטעה מצד אחד הצדדים.
במקרה זה, קבע בית המשפט כי מנהל החברה הציג לתובע, במועד החתימה על ההסכם, תדפיס מתוך אתר רשות המיסים, ממנו עלה כי בעסקת מכר אחרת באותה חלקה שולם סכום נמוך במיוחד – 7,243 ש"ח למ"ר. ואולם, בדיעבד התברר כי התדפיס ייצג רק שליש מהעסקה בפועל וכי המחיר האמיתי למ"ר באותה עסקה עמד על כ-21,728 ש"ח.
בית המשפט התרשם כי התדפיס המטעה היה הגורם המרכזי, ואף היחיד, שהניע את התובע להסכים למחיר הנמוך שהוצע לו.
עוד נקבע כי מנהל החברה, אדם בעל ניסיון בענף הנדל"ן, ידע היטב שבמועד הרלוונטי כבר נכנסה לתוקף תוכנית פינוי-בינוי המשביחה את ערך המקרקעין באופן מהותי. על אף שהתוכנית פורסמה והייתה גלויה לציבור, בית המשפט הדגיש כי לחברה הייתה ידיעה ממשית על הפער בין שווי השוק האמיתי לבין המחיר שהוצע לתובע, במיוחד לנוכח טענתה כי המחיר ששולם היה "ריאלי".
בהתאם לכך קבע בית המשפט כי מדובר בהטעיה מהותית היורדת לשורש העסקה, המצדיקה את ביטול הסכם המכר.
נדחתה טענת החברה לטעות בכדאיות העסקה
הטענה המרכזית של החברה הייתה כי גם אם נפל פער בין שווי הנכס לתמורה, מדובר לכל היותר בטעות בכדאיות העסקה- טעות שאינה מקנה זכות לביטול חוזה. לשיטתה, התובע יכול היה לבצע בדיקות עצמאיות, לברר את שווי הקרקע ולגלות את כל המידע הרלוונטי – אך לא עשה כן.
בית המשפט דחה את הטענה. נקבע כי בהתאם לפסיקה, במקרים בהם הנתונים שהיוו בסיס לקביעת המחיר נמסרו באופן מטעה על ידי הצד שכנגד, המדובר בהטעיה חוזית ולא בטעות בכדאיות העסקה.
במקרה זה, הצדדים הגיעו לחתום על ההסכם כאשר התובע יודע כי הוא עומד לקבל סך של 800,000 ₪. הסיבה היחידה בגינה הוא הסכים לסכום המופחת היה תדפיס רשות המיסים שהוצג לו, ואשר הציג לו תמונה שאינה נכונה, אודות שוויו של הנכס באותו המועד.
לדברי בית המשפט, הטעות במחיר לא נבעה מהערכה שגויה של התובע ביחס לשווי הנכס או סיכון שהתובע נטל על עצמו, אלא ההתקשרות בהסכם נעשתה תוך הטעיה מודעת מטעם החברה באשר לשוויו של הנכס.
על כן, כך בית המשפט, הסכמת התובע לסכום שהוצע, אינה נופלת בגדר טעות בכדאיות העסקה, אלא בגדר הטעיה, המצדיקה ביטולו של ההסכם.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני שחותמים
בהמשך לכל האמור, בית המשפט הורה על ביטול ההסכם ואף חייבת את החברה בהוצאות בסך של 53,000 ₪.
פסק הדין מדגיש היטב עד כמה חשוב, הן למוכר והן לרוכש, להבין את מלוא התמונה לפני החתימה על ההסכם – במיוחד כשמדובר בעסקאות מקרקעין מורכבות.
עסקאות בתחום הנדל"ן, ובפרט כאלה הנוגעות למתחמים המצויים בתהליכי פינוי-בינוי, דורשות ליווי משפטי קפדני – לא רק לצורך ניסוח ההסכם, אלא גם לשם בחינה יסודית של המידע שמובא לשולחן המו"מ, זיהוי סיכונים והבנת התמונה המלאה.
אם אתם שוקלים למכור נכס, לקבל הצעה מיזם, או מצאתם את עצמכם מול הסכם שאתם לא בטוחים לגביו – התייעצו מראש עם עורך דין הבקיא בדיני חוזים ובמקרקעין.
זכרו: עורך דין המתמחה במקרקעין יכול לחסוך לכם שנים של מאבק משפטי.
ת"א 36240-02-20
