ההבדל בין זכות קניינית להיתר בניה

ההבדל בין זכות קניינית להיתר בניה

מאמר זה מבקש לחדד את ההבדל בין קבלת היתר לביצוע בניה כלשהי לבין זכות קניינית. את הסוגייה בחרנו להסביר באמצעות דוגמה של בניה ברכוש משותף.

בבתים משותפים רבים, סלע המחלוקת בין הדיירים הינו נושא בנייה של שכן זה או אחר ברכוש המשותף בדרך כלל. כל עוד הבנייה היא בתוך הדירה ואינה פוגעת בדירות אחרות אין כל בעיה חוקית; אך הבעיה צצה ועולה כאשר מי מהשכנים משנה משהו במעטפת החיצונית של הבניין, בפתיחת פתח, בסגירת מרפסת, בבניית הרחבה לדירה, הצבת מחסנים ברכוש המשותף, בניית פרגולות וכיו"ב דוגמאות.

לכן, נשאלת השאלה האם עצם זה שקיבלנו היתר או הסכמה מהשכנים לביצוע הבניה הופכת את הבניה לזכות קניינית שלנו? לא בהכרח.

הקדמה תמציתית, על המסגרת הסטטוטורית בכל הקשור בבית המשותף 

כידוע, שני מרכיבים הכרחיים בבית המשותף: דירות שניתן לרכוש בהן בעלות ייחודית, והרכוש המשותף, כשמו כן הוא, כל חלקי הבית המשותף לכל בעלי הדירות.

הגדרת הרכוש המשותף היא שיורית. מקרקעין שלא הוגדרו כדירה הם בגדר רכוש משותף.

הוראות בעניין הרכוש המשותף, חלוקתו בין בעלי הדירות, אפשרות הצמדתו לאחת הדירות, אופן ביצוע ההצמדה ונפקותה קבועים בסעיפים 55-57 לחוק המקרקעין. העיקר לפי סעיף 55, הוא כי לכל דירה בבית המשותף חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש המשותף. שיעורו של חלק זה הנו כיחס בין שטח רצפת הדירה לבין שטח כלל הדירות בבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת. דיירי הדירות בבית המשותף רשאים להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמידם לדירות. אופן ביצוע ההצמדה הנו שינוי התקנון (סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין) .

על השיתוף ברכוש המשותף לא חלים הוראות השיתוף של הדין הכללי (סעיף 56 לחוק המקרקעין), ויחסים אלו נשלטים על פי ההוראות הקבועות בפרק שדן בבתים משותפים בחוק המקרקעין, כאמור לעיל.

היחסים בין בעלי הדירות בבית המשותף מוסדרים בתקנון (סעיף 61 לחוק המקרקעין). בהיעדר תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי. הדיירים יכולים להסכים בתקנון על הצמדה של חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף לדירה כלשהי.

תנאים להצמדה קניינית בבניה ברכוש המשותף

תנאי להצמדה הוא, כי אין בה לפגוע בזכויות בנייה יחסיות להרחבה של שאר בעלי הדירות. ועוד, בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין.

ההסכמה יכולה להיעשות בעת בניית הבית המשותף או בשלב מאוחר יותר בהסכמה בין הצדדים. תפיסת חלק מהרכוש המשותף לצורך הרחבת דירה והצמדתו לדירה מסוימת טעונה הסכמה של הדיירים.

בעניין זה, הפסיקה קבעה, כי לשם הוצאה או גריעת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת יש צורך בהסכמה מפורשת. אם קיים ויתור, על הרכוש המשותף, אותו ויתור צריך להיות ברור ומפורש, חד משמעי ולא משתמע. לכן, תפיסת חזקה ברכוש המשותף לא מקנה בדרך כלל זכות קניינית.

הנה כי כן, על פי הוראות החוק, כאמור לעיל, סעיף 62(א) לחוק המקרקעין,  רק בהסכמת כל בעלי הדירות, ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית, משמע ליתן זכות קניינית ברכוש המשותף לבעל דירה פלונית. ההסכמה הנדרשת יכולה להיות גם בעל פה ואין חובה כי תינתן בכתב דווקא.

הנטל להוכיח הסכמה לשימוש ייחודי ברכוש המשותף מוטל על הטוען זאת, ועל ההסכמה להיות מפורשת, היינו מוטל על הטוען לזכות קניינית להוכיח את טענתו לקיומו של הסכם להצמדה קניינית.

הפסיקה הכירה לעיתים גם בהסכמה לשימוש ייחודי מקום בו הצדדים נהגו לפיה במשך תקופה ממושכת תוך שהם מודעים לחלוקה ואף נהנים ממנה.

בניה וזכויות בניה

המונח "זכויות בנייה" אינו מוגדר בחוק המקרקעין, ואינו כלול ברשימת הזכויות המנויות בו.

זכויות בניה למעשה, נמצאות בתווך שבין דיני המקרקעין לדיני התכנון והבנייה – מצד אחד זכויות הבנייה נובעות מזכויות הבעלות בקרקע ומן הצד השני זכויות הבנייה תלויות בהליכים תכנוניים ומשתנות בהתאם אליהם.

זכויות בנייה יכולות להיות מושא להסכמות חוזיות, אך לצורך כך נדרשת הסכמה ברורה של כלל בעלי הדירות בבית המשותף.

לאור הנאמר, נשאלת השאלה האם בעל דירה שקיבל היתר בניה יכול לקבל צו הריסה מהמפקח על המקרקעין כיוון שלא קיבל הסכמה מפורשת מבעלי הדירות לפני שהחל לבנות?

התשובה לשאלה הזו היא חיובית.

החוק מחייב לקבל הסכמה מפורשת באחוזים שונים לסוגים שונים של הרחבות ו/או בניה בבית משותף.

על אף ביצוע אותה בניה כדין ובהתאם להיתר בניה ועל אף אם תשלח הודעה לכל השכנים על האפשרות להגיש השגה לבקשה להיתר וגם אם אף אחד לא התנגד – ללא הסכמה מפורשת של השכנים ניתן יהיה לבקש צו הריסה כנגד אותו שכן שבנה.

למעשה, לצד החובה לקבל היתר ממוסדות התכנון לבניה ישנה חובה לקבל הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף מכוחן של הוראות חוק המקרקעין.

העובדה שהשכנים לא מגישים השגה על הבקשה להיתר לא עונה על דרישת ההסכמה, שכן נדרשת הסכמה אקטיבית, מפורשת וברורה.

סיכום ומסקנות

לאור האמור, הרי שאין בכוחו של היתר הבניה להעניק לשכן שבנה על הרכוש המשותף זכויות קנייניות או בעלות על הבניה.

רשויות התכנון עוסקות בפן התכנוני ולא הרכושי, ולפיכך אפילו אם קיים היתר בניה כאמור אין הדבר אומר, כי השכנים לא יוכלו בעתיד להתנגד לבניה אלא אם נתנו הסכמה מפורשת להצמדה קניינית.

היתר בנייה אינו מקנה זכות קניין אלא הוא פועל יוצא מזכות קניין אם קיימת כזו. בהתנגשות בין זכות קניין לזכות על פי חוק התכנון – הדעת נותנת שזכות הקניין גוברת.

לכן, ככל והנכם מעוניינים לבנות על הרכוש המשותף עליכם לקבל הסכמה לביצוע הבניה בהתאם לאופי הבניה המבוקשת בהתאם לאחוזים הקבועים בחוק המקרקעין ובמקביל ככל והנכם רוצים לקבל גם הצמדה קניינית גם לקבל הסכמה מפורשת מכל הדיירים בבית המשותף להצמדה כאמור.

שימו לב, היתר בניה לבד אין בכוחו למנוע תביעה מצד השכנים לסילוק יד מהרכוש המשותף.

בכל שאלה אל תהססו ותפנו למשרדנו לשיחת יעוץ.