הבטחת רכישת דירה מקבלן על פי עמדת הממונה על חוק המכר:
מבוא
רכשתם דירה על הנייר מקבלן ובכוונתכם למכור אותה לפני קבלת החזקה – עליכם לעמוד בהוראות חוק המכר.
ביום 17.4.2024 פורסם נייר עמדה של הממונה על חוק המכר, לפיו, מי שימכור את זכותו לקבלת דירה ברווח, יצטרך ליתן בטוחות לרוכש כפי שהקבלן היה מחויב לתת בטוחות לכם – "הרוכש הראשון" בגובה סכום הרווח.
במסגרת רכישת דירה חדשה, ייתכן מצב בו מי שרכש דירה מיזם (להלן: "הרוכש הראשון"), יבקש למכור את אותה הדירה לרוכש שני. כך, אדם עשוי לרכוש דירה מיזם, אשר עתידה להימסר בעוד כשלוש שנים, וכחצי שנה טרם מועד המסירה, הרוכש ראשון ימכור את זכויותיו בדירה לרוכש שני. הרוכש השני, (לכאורה) רוכש "דירת קבלן" חדשה. כאשר הרוכש הראשון קנה אותה מלכתחילה על מנת למכרה, היא עסקה עליה חל חוק המכר, ובמסגרתה הרוכש הראשון חב בחובות כ"מוכר". יתרה מכך, עסקה כזו עלולה להביא לסיכון של כספי הרוכש השני. הדבר נכון בעיקר במקרים בהם מחיר הדירה כפי שנקבע בין הרוכש הראשון לרוכש השני, גבוה יותר מהמחיר אשר נקבע בין הרוכש הראשון ליזם, וכך הרוכש השני עלול להימצא בבעיה.
לפני שנוכל לפרש את החלטת הממונה על חוק המכר, עלינו להבין מי הממונה הזה ומה הוביל למינוי ממונה אחראי על חוק המכר.
מהי החלטת הממונה ואיך היא באה לידי ביטוי?
בעקבות פרשת חברת "חפציבה", הוחלט למנות ממונה ממשלתי שיהיה אחראי על אכיפת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי שירות), התשל"ה-1974. הסיפור עוסק בקרב משפטי סבוך בין צרכנים וסוחרים. בפרשה, מנהלי החברה הואשמו בפלילים על אופן ניהול החברה שהביא לקריסתה, ועל שלא הבטיחו את כספם של הרוכשים בערבויות. פרשת חפציבה, כסיפור משפטי שהדגיש את הצורך במערכת משפטית וחוקתית שתגן על הצרכן ותשקול את הרציונליות הכלכלית, יכולה להוות מקור השראה ובסיס להחלטות הממונה בנושא חוק המכר.
עוד הפרשה מדגישה את החשיבות של חוק המכר. הרציונל של חוק המכר מתבסס על רצונו של המחוקק להגן על זכויות הצרכן ולהבטיח את הולך הפעולה הכלכלית במדינה, והוא רלוונטי לכלל האוכלוסייה ולכל הסוחרים ובעלי העסקים במדינה.
עוד חוק המכר קובע את החובות של הסוחר בעסקאות מסחריות. הוא מכיל הוראות המגבילות את פעולתם של סוחרים ומציבות תנאים מקסימליים להם.
כאן המקום לציין כי נייר העמדה אין הוא מעוגן בחוק, ויש לראותו בתור הוראה, שכן היא מחייבת לפעול לפיה. במילים אחרות, לנייר העמדה של הממונה יש תוקף משפטי מחייב לפיו יש חובה לעמוד בהוראת חוק המכר.
בקרות סיטואציה של אי-עמידה בהוראות עמדת הממונה, ובכך התנהגות לא חוקית של הרוכש הראשון כלפי הרוכש השני, בהעמדת סכנה כספית ואי מתן הבטחה, הרוכש הראשון יהא חשוף לתביעה (ולא היזם).[1]
מהם תפקידו של הממונה ומהם סמכויותיו?
הממונה, תפקידו לסייע בידי רוכשי הדירות המלאים חששות, לפני ביצוע עסקה מורכבת ויקרה. בנוסף, תפקידו של הממונה הוא ניהול מאגרי הדירות החדשות שנמכרות, בירור פניות ציבור לעניין חוק זה (להלן: חוק המכר), והטלת סנקציות כספיות על מפרי החוק – הטלת עיצום כספי בידי הממונה. מכאן, ניתן להסיק כי במקרה של אי עמידה בהוראות חוק המכר, בדגש על הבטחת כספי הצד השלישי, קיימת חשיפה לסנקציה וקנס, הקבועות בחוק (סעיף 10 לחוק).
סמכויותיו של הממונה, מתבטאות בדרישה מכל אדם או גוף הנוגע בדבר למסור לו ידיעות ומסמכים המתייחסים למכירה של דירות, וקיום ביקורת תוך הוראות החוק במקום בו משמש את מוכר הדירה.
רעידת האדמה בשוק הנדל"ן
בעסקי מקח וממכר, כפי שנאמר לעיל, יצטרך מי שימכור את זכותו לקבלת דירה ליתן בטוחות כפי שהקבלן היה מחויב לתת בטוחות – "הרוכש ראשון" בגובה סכום הרווח. התערבות המחוקק היא בעייתית, וללא ספק מדובר ברעידת אדמה בשוק הנדל"ן. אולם, ישנם מספר פתרונות לדבר – האחד, יצירת מנגנון מתאים בהסכמי המכר לפיהם הקבלן ישלים את הערבות בעלות מסוימת, כדי ליתן בטוחות. והפתרון השני, קבלת סך היתרה בגובה הרווח רק עם קבלת החזקה וכיו"ב פתרונות.
נקודה חשובה
בפרויקטים המספקים הערות אזהרה כבטוחות לרוכשים, ניתן יהיה לקבל את התמורה בגין עסקת המכר בין הרוכש הראשון (רוכש א, להלן: הרוכש המקור) לבין הרוכש השני בהתאם לקצב התקדמות הבניה השונים ובהתאם לתקנות.
לסיכום
במסגרת רכישת דירה מרוכש ראשון, עליו לוודא את זכויותיו, ויש על הרוכש הראשון ליתן בטוחות לרוכש השני, כמו שנתן לו הקבלן במעמד רכישת הדירה, כפי שצוין במאמר זה.
משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן, ואף חשוב להיוועץ בעורך דין לפני שרוכשים דירה מקבלן על מנת שתדעו לאיזו עסקה בדיוק אתם נכנסים. במשרדנו צוות מקצועי, אשר נותן שירות, מעלה וליווי לכל תרחיש ושאלה שלכם. לפרטים נוספים, אתם מוזמנים ליצור קשר איתנו.
[1] ו"ע 45092-08-22 י.ר-אחים עזרא חברה לבניין בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון/המשרד הראשי.
