דייר סרבן: סירוב מוצדק או לא מוצדק?

החיים בבית משותף עם שכנים הם לא תמיד קלים. בית משותף מאגד בתוכו קבוצה של אנשים שונים, מחייב אותם לחיות בהרמוניה במסגרת אחת על אף שהם מגיעים מתרבויות שונות, השקפות עולם שונות ולכל אחד צרכים שונים. במאמר זה נבקש להציג את דמות "הדייר הסרבן" במסגרת פרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי על כל רבדיה – מצד אחד דייר סרבן עיקש שסרבנותו אינה מוצדקת ומצד שני דייר סרבן אשר סירובו נובע מסיבה מוצדקת.

אז מיהו הדייר הסרבן?

דייר סרבן הוא בעל דירה בבניין משותף אשר מתנגד לפרויקטים של התחדשות עירונית. ברוב המקרים, דייר מסוג זה נתפס כגורם שלילי אשר נועץ מקלות בגלגלי הפרויקט מסיבות של רווח ותועלת אישיים.

למרות הדעה הרווחת לעיתים דייר "סרבן" אינו פועל ממניעים פסולים וסרבנותו מוצדקת. אותו דייר נאלץ לסרב לתהליך מכיוון שהוא פוגע בתנאי המחייה שלו ובזכויות בסיסיות שלו. דוגמאות לכך הן: דייר שמקבל תמורה פחותה מיתר הדיירים, דייר המקבל דירה כלואה וכדומה.

דוגמה מעניינת לסוגיית הסרבנות המוצדקת ניתן לראות בפסיקה משנת 2017 של המפקחת על המקרקעין בירושלים. שם התנגשו שני אינטרסים מתחרים על רקע הרצון לחזק בית משותף במסגרת פרויקט תמ"א. מצד אחד, אינטרס של בעל דירה לשמור על מרפסת סוכה בדירתו ומהצד השני, האינטרס הציבור לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ותוספת ממ"דים.

הטענה שהכריעה את הכף לטובת מתנגדי הפרויקט הייתה הטענה כי הפרויקט יגרום לאובדנה של מרפסת סוכה שכן במקומה על פי התכנון היה אמור להיבנות ממ"ד. באותו עניין המפקחת עמדה על חשיבותה של מפרסת הסוכה תוך שהיא הצביעה על הוראות חוק המקרקעין המגבילות את זכות הרוב לקבל החלטה בדבר ביצוע הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה. לדברי המפקחת – חוק החיזוק שהינו חוק ספציפי, אין בו כדי לגבור על הוראות חוק המקרקעין לעניין זה שכן אין בו כדי לאיין את החשיבות שמקנה המחוקק למרפסות סוכה.

דייר סרבן בפרויקטים של התחדשות עירונית

תופעת הדייר הסרבן היא אחת הסיבות לכישלון בהוצאה לפעול של פרויקטים רבים מסוג תמ"א ופינוי בינוי. תופעת  הדייר הסרבן מאיינת את המטרה העיקרית ששמה לנגד ענייה מדינת ישראל בהתפתחות הרעיון של התחדשות עירונית – חידוש ופיתוח העיר לצורך בניית מבנים חדשים ובהם מספר גדול יותר של דירות ושיקום וחידוש תשתיות העיר.

בשנים האחרונות ניתן לראות מגמה של התערבות מצד המחוקק במטרה להקל על אופן קבלת ההחלטות בבית משותף כשמדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית. ניתן לראות שינוי בתפיסה בכל הנוגע ביחס לזכויות הקניין של הפרט בבית המשותף – ממצב של שמירה אדוקה על זכויות קניין של הפרט למצב של החלשות הזכות ולצד זאת התחזקות של המטרות הציבוריות החברתיות.

תופעת הדייר הסרבן מחייבת אותנו כחברה ואת הערכאות השיפוטיות להתמודד עם האיזון בין שמירה על קניינו של הפרט לעומת פיתוח וקידום האינטרס המשותף בפרויקטים של התחדשות עירונית.

בשנים האחרונות המחוקק מנסה לשרטט את קו הגבול בין הרצון לשמור על חירותו של הפרט לעשות בקניינו כרצונו לבין הרצון של הכלל בפרויקטים של התחדשות עירונית.

במסגרת הניסיונות של המחוקק ומערכת המשפט למצוא פתרון לבעיית הדייר הסרבן נראה שישנה מגמה של אפיון הסוגים השונים של הסרבנים על מנת להבין את הבסיס להתנהגותם ובכך להביא לידי פתרון שיוביל להסרת הסירוב ולביצוע הפרויקט.

להלן סוגים שונים של דיירים סרבנים:

דיירים שבכוונתם להפיק תמורה עודפת מזו של אחרים או אשר ינסו להשיג טובה אישית מהיזם או משאר הדיירים שכבר חתמו על ההסכם וזקוקים לחתימתו לשם קידומו של הפרויקט;

דיירים שמרנים – לרוב מדובר באוכלוסייה מבוגרת אשר לתמריץ הכלכלי שבהשבחת הנכס אין חשיבות כלפיה. לדיירים אלו בדרך כלל ישנה חרדה מהרעת תנאים ואיבוד הנכס בו הם מתגוררים;

דיירים חשדנים אשר חשדנותם נובעת בעיקר מחוסר ידע מקצועי באשר לזכויות הניתנות;

ישנם דיירים אשר אינם מתנגדים אך גם אינם משתפים פעולה. הם אינם מעוניינים לחתום על ההסכם אך רוצים להנות מפרותיו. דייר מסוג זה ייתן דרך התנהגותו הפאסיבית ליתר הדיירים להתמודד מול היזם וכדומה;

ישנם דיירים שאינם מוכנים לשתף פעולה עם הפרויקט כיוון שלא קיבלו תפקיד מפתח דוגמת מקום בנציגות הדיירים.

כיום הגישה השלטת היא, כי הקניין כבר אינו מקנה לבעליו כוחות אבסולוטיים ביחס לשימוש בו והוא אינו יכול לעשות איתו ככל העולה על רוחו.

לכן, השאלה המתעוררת בכל הנוגע לתופעת הדייר הסרבן היא מהו היקף ההתחשבות הראוי בפרט לעומת האינטרס הציבורי מבעל קניין. ברע"א 7112/93 צודלר בתיה ו- 18 אח' נ' שרה יוסף, מח(5) 550 (1994)‏‏ הגדיר השופט חשין את הבית המשותף כמעין "יצור כלאיים" מאחר שהדירות נמצאות בבעלות נפרדת בעוד שהרכוש המשותף מצוי בבעלות כל הבעלים. בנוסף, הוראות השיתוף בדין הכללי אינן חלות במקרה זה וישנן הוראות ייחודיות לבתים משותפים בחוק המקרקעין.

הדייר הסרבן בפרויקט תמ"א 38

ביום 24.1.2008, פורסם חוק החיזוק אשר נועד להקל על יישומה של תמ"א 38 ומטרתו העיקרית כפי שעולה מדברי ההסבר היא: "להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על-פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק" (דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), (הוראת שעה), התשס"ז-2007, ה"ח הממשלה התשס"ז 313, בעמ' 702). זאת, תוך איזון בין זכויותיהם של בעלי הדירות לבין הצורך הציבורי החשוב בחיזוק בתים מפני רעידת אדמה [ע"א 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון (פורסם בנבו,  27.06.2016)].

בהתאמה, נקבע בסעיף 2 לחוק החיזוק, כי מקום בו ניתן היתר בנייה לביצוע עבודה ברכוש המשותף לפי תכנית חיזוק ונדרשת הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף לביצוע העבודה, יחולו לעניין הסכמה כאמור, הוראות חוק החיזוק ולא הוראות חוק המקרקעין.

הרוב הנדרש לביצוע העבודות בהתאם לחוק החיזוק הוא רוב מדורג, אשר עולה, ככל שהיקף העבודות או היקף השינויים ברכוש המשותף עולים.

למעשה, החוק נועד לדרבן יזמים לבצע פרויקטים, על מנת לשפר את פני העיר לעודד התחדשות עירונית, לשקם תשתיות ולבנות שכונות ומבני מגורים חדישים במקום שכונות ישנות שמבניהן אינם בטיחותיים.

לעניין זה חשוב לציין, כי כאשר אנו נתקלים בדייר סרבן כשהחל פרויקט של התחדשות עירונית ניתן להגיש  אם הגענו לרוב הדרוש (בפרויקט תמ"א 38/1 – 67% ובתמ"א 38/2 – 80%) תביעה למפקחת אשר יכולה להסמיך את בא כוח הדיירים לחתום במקום הדייר הסרבן על מנת להוציא את הפרויקט לפועל.

הדייר הסרבן בפרויקט פינוי בינוי

בשנת 2018 נכנס לתוקף תיקון 6 לחוק פינוי בינוי (פיצויים). התיקון נועד להסדיר את סוגית הדייר הסרבן בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ובפרט את נושא ההתנגדויות מקרב האוכלוסייה המבוגרת של הדיירים.

התיקון לחוק עוסק בעיקר בנקיטת הליכים משפטיים ופתרונות כנגד הדיירים המוגדרים כסרבנים. התיקון מאפשר לנקוט בהליכים כנגד דייר סרבן בשלב מוקדם יותר בפרויקט כבר כשאושרה תכנית מפורטת, אך טרם אושרה תוכנית איחוד וחלוקה.

זאת ועוד, החוק מקנה סעדים בשל סירוב בלתי סביר לביצוע פינוי בינוי – במידה ובערכאה משפטית מוצאת דייר אשר מסרב סירוב בלתי סביר לפינוי בינוי, ניתן יהיה לפעול באחת מהאפשרויות הבאות:

1. לקבוע כי הדייר הסרבן יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות;
2. לאשר ולאכוף את ביצוע העסקה וכן למנות אדם שהוא עו"ד או רו"ח ושאינו אחד מבעלי הדירות, שיהיה מוסמך בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקת פינוי בינוי בשם בעל הדירה המסרב;
3. בכל הנוגע לדיירים קשישים התיקון לחוק הוסיף שתי עילות חדשות לסירוב שהוא סביר לעסקת פינוי בינוי, הנוגעות לגיל הדיירים. עילה אחת לקשישים בני 75, ועילה שנייה עבור קשישים בני 80. במידה ולא הוצעו החלופות המפורטות בחוק, הקשיש יכול לסרב להתקשר בהסכם פינוי בינוי מחמת גילו וסירובו ייחשב כסירוב סביר;
4. ישנה חובה לערוך כנס לבעלי הדירות ומסירת עיקרי הצעה במסגרת זו על היזם לקיים כינוס של בעלי הדירות, לאפשר היכרות משותפת ולהציג את עקרי העסקה.
5. בנוסף, במסגרת התיקון לחוק נקבעה חובה על היזם למסור לבעל דירה שחתם על ההסכם, את מסמכי העסקה או העתק נאמן למקור שלהם.

לכן, חשוב לזכור כי הדייר הסרבן הוא לא בהכרח הדייר הסחטן – יכול להיות מצב שדייר יסרב לחתום על הסכם או לשתף פעולה עם פרויקטים מסוג התחדשות עירונית כיוון שהוא מקופח ביחס לדיירים אחרים, או בשל גילו, או בשל סיבה מהותית אחרת שמביאה לו לפגיעה מהותית דוגמת התקנת מתקן חנייה רובוטי רועש בדיוק מתחת לחדר השינה של דירתו וכיוצא באלה דוגמאות.

לכן, מומלץ בפרויקטים מסוג זה לשכור את שירותיו של עו"ד הבקיא בתחום, בהתחדשות החקיקה ופסיקה וחשוב עו"ד תמ"א 38, או עו"ד פינוי בינוי ועוד יותר עו"ד שרואה לנגד עיניו את טובת הדיירים או את טובת הדייר שהעסקה עלולה לפגוע בו.

אם אתם צריכים יעוץ בכל הנוגע לסוגיית הדייר הסרבן חשוב שתבחרו בעורך דין מקצועי שיודע כיצד יש לנהוג בדייר שהוא סרבן ממניעים שאינם מוצדקים או בדייר שסירובו מוצדק. משרדנו מתמחה בעסקאות התחדשות עירונית בכלל ובסוגיית הדייר הסרבן בפרט.